作者|金禾
越来越多的地产“二代”们正在走向台前。
今年4月底，中南建设业绩说明会上，陈锦石宣布女儿陈昱含即将全面接班，并表示“希望投资者对年轻人有信心”。由此，中南建设正式进入了创二代时期。
而对于接班，陈昱含表示：“中南建设的‘青春期’，即高速增长的阶段已经过去。中南建设将从黑马过渡到白马”。
但是面对这位朝气蓬勃的年轻人，资本市场似乎并不太买账。截止7月20日，也就是陈昱含接班三个月后，中南建设的股价已经跌到5.18元/股，总市值仅剩198亿元。
2021年已经过半，中南建设似乎还没有蜕变成白马，甚至，连黑马也不是了。
三道红线仍未达标
在此前的业绩会上，陈昱含曾提出“稳增长、出利润、优报表”的经营主张。
根据中南建设最新公布的销售数据显示，今年上半年（1-6月），公司实现销售额1089.8亿元，比上年同期增长33.9%；实现销售面积790.1万平方米，比上年同期增长29.7%；新承接（中标）项目预计合同总金额153.1亿元，比上年同期增长3.3%。
从这份成绩看，中南建设在缓慢爬坡，算得上是“稳增长”，但从目前的进度来看，要完成陈昱含提出的2500亿销售目标仍有不小的压力。
此外，据了解，在“三道红线”方面，中南建设还未达成“转绿”指标。数据显示，截至2021年第一季度，中南建设的有息负债778.5亿元，负债总额3097.16亿元，总负债率85.98%，净负债率为97.54%，资产负债率为85.98%，仍然在踩线边缘徘徊。
而陈昱含曾在业绩会上称，“中南建设是一家非债务性驱动的公司，我们会继续控制负债，争取最晚明年实现‘三道红线’转绿”。
还债压力山大
事实上，最近三四年间，中南建设债务持续攀升，偿债压力巨大。
据公司年报显示，截至2020年底，总负债方面，中南建设总负债约3108.9亿元，预收账款1202.9亿元，有息负债799.0亿元。其中，一年内到期的所有有息负债233.7亿元，在有息负债中占比29.25%。
而据公告显示，7月27日，中南建设还将有一笔金额为11.34亿元的债务即将到期。
另外，截至17日，中南建设及控股子公司对外担保余额741.66亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的258.41%。
可以看出，中南建设的资金压力确实不小。而为了缓解这种压力，中南建设近日被曝出六折卖房的消息。
据界面新闻报道，此次折扣只针对员工，只要是中南独立操盘的项目，员工都可享受内部折扣价认购。在付款条件上，员工可以选择五成首付、八成首付和全款，不同的付款条件，优惠力度就不一样。比如苏州春风南岸项目，全款购房的员工可享受六五折的优惠。
在项目上，市场相对较热的长三角城市也符合折扣条件，比如在南京、苏州、南通等城市，已经有中南员工以内部折扣价买到房子。
对此，中南建设回应称：这是个别项目的员工购房福利，是项目自身根据市场情况的一盘一策，属于常规营销动作。
其实，不光是中南建设，包括恒大、碧桂园、雅居乐等在内的多个房企，都“不得已”采用折扣房方式促进销售，在负债压力大又迫切需要现金流和回款的情况下，这确实是不错的方式，只是没想到，这次“浓眉大眼”的中南建设也参与进来了。
盈利能力差
数据显示，2021年第一季度中南建设综合毛利率为21.41%，同比下降2.35个百分点，据亿翰智库数据显示，在过去一年里，50家具有代表性的上市房企行业平均毛利率为24.7%，其中62%共31家房企毛利率在20%-30%之间。中南建设在50家大型房企中则属于毛利偏低的几家之一。
可见，陈昱含上任的这半年日子并不算太好过，要解决的问题也非常多，但这并不能将责任归咎于陈昱含，因为早在陈锦石时代，中南建设的赚钱能力就一直偏弱。
年报中中南建设曾解释，公司的各种指标不尽如人意是因为“疫情的冲击”，但事实上，在没有疫情影响下的2015-2019年，中南建设的毛利率分别也只有21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%。
回顾中南建设的成长史可以发现，中南建设从长三角的三四线城市起步，并由此矢志不渝地深耕这片区域，在稳步实现业绩提升的同时也实现了全国化的布局。但成也萧何败萧何，目前，中南建设的重心仍然在长三角区域，在三四线城市，而无论从发展模式和业务上，中南建设仍属传统意义上的房地产开发商，这导致不管从盈利和负债上，中南建设既没有恒大碧桂园那样的规模，也没有龙湖万科的高质量，这或许是陈锦石时代留下的顽疾。
对于接班人陈昱含而言，如何找到可持续的发展模式，仍然是较大挑战，而且对于这一体量的企业而言，这既是一种必须，也是一种必然。
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