作者|深水财经社 冰火
“贵的房子便宜，便宜的房子贵”、“学区房只买第一梯队，绝不退而求其次”、“公寓和写字楼不能买？大错特错！”……
9月16日，“每个人都是思想家”第十期《十分享说》在南京成功举行，众多房产圈大V、高校学者和资深媒体人分享的最新观点，彻底颠覆了30多位参与活动粉丝对于南京楼市的认知。
本期《十分享说》活动由南京市经济新媒体专业委员会、深水财经社、江苏金融圈、滨江ONE、安利江苏分公司、交汇点房产频道联合发起，主题为“从近期政策转向解析楼市新方向”。
值得一提的是，两位重量级分享嘉宾分别为，南京市房地产学会副会长、华南城市研究会（智库）副会长孟祥远教授和阳光城市论坛主编、江苏财经频道顾问、新媒体理事会副秘书长阳光。
南京市房地产学会副会长、华南城市研究会（智库）副会长孟祥远教授
阳光城市论坛主编、江苏财经频道顾问、新媒体理事会副秘书长阳光
一、贵的房子最便宜，便宜的房子最贵
“有人说南京楼市很难，那是因为你没有看到更难的。”孟祥远教授认为，深圳一个月仅能卖2000套，对于一座常住人口1700多万的一线城市而言，这简直就是“崩盘”！而南京常住人口900多万，现在一个月可以卖8000套二手房，这个成交量与城市人口的比率，高居全国主要城市第一。
“不过，南京楼市最大变化在于，房价涨跌逻辑如今彻底颠覆！”孟教授与阳光主编先后分享的观点几乎不谋而合。
阳光指出，过去5~10年，南京住得越好的房子卖得很贵，但就是不怎么涨；反而是低价房明明住得不舒服，反而涨得很厉害。
孟教授表示，如今南京楼市，贵的房子便宜，便宜的房子贵。这是什么意思？就是有的房子卖1.8~1.9万/平，但如果政府不托的话，可能就只能卖1.2~1.3万/平；而有的房子卖5万/平，但如果政府价格放开的话，5万/平可能都压不住。
“南京楼市分化愈演愈烈，500万元以下值得投资的房子并不多。”孟教授进一步指出，南京便宜区域的房价越来越冷，比如刚需“大本营”江北的二手房价就跌得很厉害，虽然价低但可能还要跌；而贵的区域房价相对坚挺，今年南京千万级新房上半年成交量就逼近去年全年的80%，主因有三：1、顶级改善的需求释放；2、特殊时期的个体避险意识更强；3、核心优质资产，更能保值增值。
据阳光主编统计，南京只有少数几个你最愿意去住的小区房价还在上涨，其共同点就是好地段、好品牌、好产品，“三合一”优势叠加。比如河西海玥名都的房价，前年6万/平，去年7万/平，今年8万/平，最高成交价9.6万/平；又比如主城次新品质小区也在逆势上涨，为什么呢？因为入住率高，稀缺你没得挑选。
那么，南京楼市涨跌逻辑为何突变？
阳光总结出扎心的三句话：1、钱会流向不缺钱的人；2、爱会流向不缺爱的人；3、苦难流向最能吃苦的人。
二、学区房只买第一梯队，绝不退而求其次
男人喜欢炒股，搏一搏单车变摩托；而女人关注学区房，为了孩子不输在起跑线。
“男人，始终是女人买房路上的绊脚石！”阳光主编诙谐幽默地表示，建邺区的整体房价为何在南京所有区涨幅最高？这充分说明建邺区的女性在家庭中的地位比较高。
但不可否认，建邺区部分学区房跌得也较厉害。比如嘉业国际城是南师附中新城中学本部+新城小学南校区双学区房，去年最高成交价410万元/套，如今最低成交价230万元/套，1年多缩水超过40%！
那么，南京的学区房会不会涨？
“很危险！”阳光主编看空的一个重要原因就是，学区房大多是“老破小”，70后的人是能接受的，80后和90后也勉强能接受，可95后连孩子都不想生，还买啥学区房啊。如今的95后非常精致、有个性，不会为了下一代，放着130平的新房不住，全家去挤一个30多平的学区房。
“学区房虽然跌了但还是有价值的。”阳光主编也坦承，南京是一个公办学校占主导的城市，你不买学区房小孩就上不了好的公办学校。不过，要买学区房就买第一梯队，绝不退而求其次考虑第二三梯队，过去买学区房的逻辑也要全部推翻。
孟教授的观点是，虽然今年中国人口负增长是一个大概率事件，但人口的变化是一个周期，至少一代人才能完成转变。而南京今年或明年，上小学的小朋友是历史上最多的一年。但对于长期的人口是悲观的，因为现在年轻人不生孩子，也不愿意结婚，连对象都不愿意谈。
三、公寓和写字楼不能买？大错特错！
在交流会上，阳光主编与广大粉丝分享了他的两个朋友的亲身经历和所见所闻。
前段时间，阳光主编的一位中年老板朋友就把自己开的店全关闭，房子全卖掉，手握3000万元左右现金，在南京最好的小区一年花30万元租房，其他钱做资产配置，买理财、信托。这位中年老板朋友的思路跟如今年轻人的想法一模一样：如果这个小区房价不涨，我买房需要花500万元，但租房才4000块钱/月，那么租房比买房更划算，何必去买房。
都说今年提前还贷的人特别多，但究竟有多少？另一位在银行工作的朋友告诉阳光主编，他们支行史上首次出现提前还贷人的金额超过贷款人。
“这是非常非常非常可怕的现象！”阳光主编罕见地连用了三个“非常”。他指出，日本为何失去了二三十年？重要原因就是日本公司曾在九十年代用赚的钱去还债，而不敢去投资和拓展新业务。所以如今中国急需解决的一大问题就是——个人和公司不敢负债的潜在隐患。
紧接着，阳光主编还现身说法，分享了自己的买房心得。“做男人要专一，让房子活在青春期，这个非常重要。我现在买的房子最老的是2018年交付的，其余房子都是2019年和2020年的。”
“但更为重要的是，一定要重视现金流，最好能让房子自带现金流。”阳光主编表示，过去都是公寓和写字楼不能买，如今大错特错！比如我自己就买了，200多万元买的法拍房14万元租出去，年化收益率6.2%左右，比理财收益还要高，过去买房逻辑都要全推翻！
阳光主编最后总结道，很多人会说，如果回到十年前，我会买更大的房子，买更好的核心区房子……但如果你不把自身对楼市的认知逻辑升级和改变，重建新三观，那么即使时光倒流，你也永远不会改变！
（全球市值研究机构深水财经社独家发布，转载引用请注明出处）
