#17365d
在我身边有很多 first time home investor，他们跟 first time home buyer的区别：在于这些人已经买了自住房，但是对于如何进行投资房的操作的概念非常弱。
很多人并不知道你在提交 offer 的时候还需要什么附加的材料，才可以让对方来接受你的offer，或者你在签约房契合约之后，是否还有继续讲价与议价的机会？不知道在发了offer之后，已经写了全款买房，是不是之后可以反悔再去贷款，这样子算不算是违约呢？
今天我花了一些时间总结了最全的一张图，分别包括9个步骤，这张图会非常清晰的给你讲述投资房要经历哪些步骤和环节。在公众号主页的对话框输入“买房”，即可获得买房九步骤图解攻略！
其中有哪些最常见的环节会由于你经验的缺失，导致投资收益受损，本期干货满满建议你收藏后再反复观看。
第一步: 确认标的，发offer
（注意是否有资产证明来源要求）
发 pre approval letter这个时候，需要注意的事项：在发offer的同时，你需要提交一个资产证明；也就是如果你想通过贷款来买房，你需要贷款银行给你出具一个 pre approval letter。
以纽约州和宾州的地产为例，这些买家竞争非常激烈的城市，需要你出具一份local bank 的资产证明（本地银行资产证明-如图所示）。
如果你在加州有贷款资格，但是你需要有一个本地的贷款方，比如说在这个country，或者在这个城市一定要出一份pre approval letter；有的银行出具速度比较快，在当天就可以完成，有的银行比较慢，需要等2~4天左右。
因为他会要求你去提供一些书面的信息和文件等，我身边有一例鲜活的例子：我之前在rochester有一个朋友，他已经确认好了一个投资房，房子无论是地理位置和价格都很好。
他的offer价格已经被接受了，最后却因为他pre approval letter（资产证明）出签的时间太久了，最后被卖家拒绝，改为跟其他人签约。所以这里就需要注意time as money，时间非常非常的宝贵。
如果你想要自己的offer被接受，那你需要做好银行资产证明的准备，我建议大家在选择好投资标的之前，一定要跟你的agent确定好：这个卖方或者这个城市对pre approve letter是否有特别的要求。
第二步：和律师确认合约
卖方跟买方都有自己分别的agent，是大部分人都知道的常识。
但其实买方和卖方也是有自己不同代表的律师的，买方的律师，他会代表你去查看这个合约：有哪些不平等的条款或者哪些条款有风险等，以及对房子的产权进行一个背景调查，查明房子在过去几十年之内有没有遗产或者产权纠纷等。
如果你进行到下一步的议价环节，讲到了更好的一个价格，是否需要加入其他条款，都需要律师去帮你层层把关，来去确保你的权益。
卖方的律师的作用也是差不多，主要是在接受offer之前审核合约，每一个条款是否对卖方有利，操作一些过户还有一些税务，跟买方的律师做进一步的沟通等。
作为首次的投资者，律师的选择非常五花八门，很多人会陷入这个坑。
对于产权的律师，同样一个地方律师的过户费可能从600到3000不等，这里面有五倍左右的差别，选择是很大的。
我给大家的建议：去通过rerferral（熟人介绍）也好，或者通过你自己research（自己的调研）也好，多去对比一下各家的报价，来选择一个信任度以及价格适中的律师。
第三步：转押金，或者叫做earnest money
这个钱叫做earnest money，证明你确实有诚意想要买这套房子，那之后它会在过户后，折现抵到整个房款中，这个步骤操作之后，你的这个deal才算是正式的被法律保障了起来。
房子正式under contract合约正式生效之前，由于你没有交押金，确定你的earnest。对方律师没有通过的话，你的offer还是有可能会驳回的，即使你已经签好了这个contract，但最后因为earnest money，或者对方律师的驳回也有可能导致合约不生效。
earnest money要注意的一点：通常这一笔钱会转移到一个托管账户，这个托管账户既不是在买家又不是在卖家，是一个第三方的账户。
托管公司通常是买方的agent（你自己的中介或经纪人），他们公司的一个托管方，为了保证如果中间出现一些交割的障碍，或者房检出现问题的话，这笔钱是可以退给你的。
如果这笔钱转到了卖方的托管账户，也会退给你，但是你可能失去一些主动权，或者说最后退款速度、反应速度比较慢等，最后会影响到你的财产的问题。
第四步：inspection 房检
房间需要找一个inspector来做一个房屋的全面检查，尤其对于别墅、multi family Single family等。
房屋虽然装修的比较好，但是房屋比较年代久远了，很难保证它的地基、屋顶、水管、厨房、电线等所有管道，不出现一些小的问题。
那么房检可以检查你房屋里面，大大小小的所有问题，最后给你出示一份五六十页的报告，包含房子所有的细节，像地毯、地板、屋顶、阁楼的结构等所有的问题，大大小小全都给你罗列出来。
第五步：inspection之后的再议价
很多人不知道inspection之后，可以再取溢价或者讲价。
如果房子有些硬伤或者有些你比较介意的点，你可以通过房检师的报告去跟卖家进行下一步价格的磋商。
如果对方看到了这份报告，承认房子确实有这方面问题的话，你可以讲下来相应的价格。
讲价格的方式分两种，一种是：卖家在过户的时候，直接退给你一部分现金；另外一种是：直接通过降房价的方式来帮你降价。站在卖家的角度通常他们会选择后者。
还有一种情况：卖家不承认有这个问题，或者他不想降价格的话，也有可能把这个deal谈崩，如果说你们双方没有一个同意协商的价格，你可以废掉这份合约。
如果你想Drop the deal的话，你可以随时停止交易，你之前的押金也会按照原路返还给你。
第六步：开始走贷款流程
(loan estimate其中有一些数字可能会忽悠你)
开始走贷款流程在房间之后，你基本可以确定要不要投资房子，因为你已经进行了房检，知道这个房子基本情况，而且你可能有一个更加优于你的一个价格，在这之后你就开始提交贷款的流程跟环节。
这里面的环节比较统一，包括提交你的收入的信息W2、债务、现在已有房子付款信息等，一般来说你的贷款金额越大，那你需要准备银行跟个人征信的信息也就越多，这个我相信大家都会比较有经验。
我给大家唯一提一个醒：最后贷款公司会给你出示一个报告叫做loan estimate，就是贷款的一个估计；他会把给你的rate 、利率等都罗列在loan estimate上面，还有一部分的信息，也比较大，叫做closing cost，包括发起费用、Oorigination fee过户的税费、tax stamps等。
里面有各种各样的费用，我建议大家每一项都看一下，有没有一些option的选项。
比如说房主产权保险等，它不是必须要买的保险，这些只是为了保证贷款方不foreclosure，才需要买的一些开销。
我建议大家要把你的loan estimate report 详细的读完，如果大家对于贷款比较感兴趣的话，之后我也会单独出一期来讲：在这loan estimate当中有哪些猫腻？有的时候银行会故意犯一些错误让你多交钱。
第七步：银行估价
这个过程叫做appraisal，银行估价就是，银行作为借款给你的贷款方，需要对房子进行一个估价。
比如说：你买了一个20w的房子，银行认为这个房子只要15w的话，银行不会贷给你20w，它只会借给你15w，所以银行估价，也是你在贷款当中比较重要的一个环节。
这种情况的出现的概率其实比较低，如果出现银行估值，确实低于实际价格的话，这种情况你需要考虑中间的差价，比如20w跟15w中间5w的差价是由谁来付，是本身你自己想掏现金来填补这个gap，还是卖家愿意把房价降到15w再卖给你。
那现在，你完全可以通过银行估价，这个价格跟卖家进行再一次的议价，通常你在协议当中有一个contingency（要求），一定要在银行估价准确的情况下，你才会买。
第八步：确认律师的产权信息
(律师的title abstract和所有调研等等)
律师通常通过title abstract 还有所有的research、调研、survey等，在你贷款同时，来进行他们作为律师的工作，这个要看每一个地方律师的工作效率，通常会花30~45天，可以完成调研的步骤。
这个步骤，由律师来去帮助你确认，过去几十年期间他的法律文件还有产权信息等，是否有任何纠纷或者一些债务的纠纷，保证你在房子接手的时候，不会让这个房子烂在你手里。
第九步：约时间交割（过户）
确认过户时间，过户的时候原则上，买方还有双方的律师是必须要在场的，卖方包括你的经纪人，在这个时候不需要出现，双方律师协商两个人都OK的时间，在这个步骤之后，房子从法律的角度或者从任何角度已经属于买家你了。
所以我们经常说在close或者交割的环节，Closing dates 其实说的就是这一天。
其实每一个环节，我们可以看到都是人为参与，只要是人为参与都会出现一些或大或小的问题。
比如说房屋出现的问题，你知道要多少钱才能把这个房子修好，你要还价还多少，议价议多少，你才会是比较公允的range（价格范围），每个环节都有很多经验可以分享。
如果对哪一个环节最感兴趣或者有问题的话，可以在评论区告诉我，之后我会单独出一篇来给大家详细的解答。
好啦，今天我就分享到这里。
祝大家新年快乐！
我是长岛劳拉拉
帮助女性投资人和家庭
做更好的财务规划
如果您喜欢我的内容
我们有同样的价值观
继续关注我吧
“长岛劳拉拉”
资产配置实战训练营
开课啦！
