通货膨胀下物价飞涨,对北美房地产有何影响?

通货膨胀下物价飞涨,对北美房地产有何影响?
2022年03月06日 08:00 长岛劳拉拉

What's up everyone? This is Laura!

美国的通货膨胀率,在今年2月份突破了7.5%,是历史上近40年的新高。

通货膨胀这个词乍一听文绉绉,但是对我们普通人带来的影响:就是物价飞涨,工资不如物价涨得快;房价飞涨、所有的生活开销、油价、日常买菜,所有开销都已经难以维持。

北美房地产与通货膨胀

尤其是现在俄乌之间的冲突加剧,俄罗斯乌克兰作为石油生产大国、粮食出口大国,由于供给端受到了比较严重的影响,会加剧全球的通货膨胀的速度。

有人认为伴随着通胀,就会出现像房租的上涨,房价的上调,房地产投资者就会迎来一个新的高点。

但是有人则是比较悲观,认为通货膨胀势必会导致加息,那么房地产的持有者跟投资者需要还的利息越来越多,可能会由于供不起房子,而导致房地产整体市场的下滑。

今天我们就从底层逻辑、技术分析的角度来看通货膨胀,加息的情形下,对北美房地产的市场究竟有什么样的影响。

房贷利息与加息

与通货膨胀最直接相关影响的就是利息,为了控制物价飞涨,美联储最简单粗暴的方式就是加息。从这张图中我们可以看到从Covid以来房贷利息整体的一个变化。

我们可以看到利息的最低点是在2021年的1月份,在此区间利息起起伏伏有涨有跌,根据市场的情况进行调整。

直到去年三季度6月份之后开始,利息才在稳步地上调从2.6%加到了4%左右,这基本上已经达到了3%以上的加息。

预计在今年年底之前还会有两次比较明显的加息,以上的数字如果翻译成通俗的语言,相当于如果你现在买房子,相比于去年,你要交的整体按揭贷款的利息,要比去年多了30%。

30%还是一个非常显著的数字。

加息导致消费市场低迷

当每个月房贷的还贷金额提高的时候,对于我们的生活还有整体的经济,有什么影响呢?

我来举个例子:每个月,我们有7000美金的工资,我们正常还3000美金的房贷,剩下的4000,可以用来我们可支配的开销,像餐饮、美妆、时尚等方面的开销。

等到加息之后,我每个月可能要还4000的房贷,在收入相同的情况下,我们其他的可支配的开销,就已经从4000变成了3000。

这就代表着消费市场的萎靡,从而造成像服务行业、快消行业整体受到比较严重的打击。我们知道当一个国家的经济内循环不足,内需不足的时候,经济就会出现倒退。

我们也因此可以想象,整个房地产整体热度的回调,某些消费行业失业率的提高,以及整体经济的消退和萎靡。

房地产市场形势

如果假设,加息持续进行,这张图的预测也是比较悲观的数字,那么房地产的本身势必会受到比较大的冲击。

现在美国的房价已经达到了一个历史的高点,预计2022年本年度房地产的总价的增长趋势,在逐渐地减弱。

这张图中我们可以看到美国过去40年的每年的房价均值,在2010年以前房价整体的增幅,都处于在一个比较平稳的增长趋势。

而在2010年之后先后出现了两次大的回调,在08年之后的经济恢复。我们现在正在经历的房地产增值的一个巅峰,在去年有一些地区的房地产,它的增值的幅度甚至达到了100%以上。如果美联储决定加息,现在的房价增长的势头一定会被削弱。

从2023年开始,房地产市场泡沫会逐渐地去褪去,市场也会逐渐恢复理性的价格和理性的投资人,而不会出现卖方市场一房难求,即使老破旧也被抢破头的情况。

从明年开始这样子卖方市场的风格,可能就不会再持续。

本篇文章对未来的数据分析,其实是基于一个一直加息的假设,如果大家有不同观点的话,欢迎在后台私发消息告诉我!

这篇文章其实给我们的一个建议:就是为了理解现象本身,需要理解它背后的底层逻辑。

我们其实要把很多线还有很多点穿起来,联想他们之间的内在逻辑,为什么俄罗斯乌克兰之间的争端会影响通货膨胀?

国际的经济形势其实就是蝴蝶效应,牵一发而动全身,你可能看跟我们生活毫不相关的一个新闻或者信息,但其实就跟我们本身消费的物价、房价、我们每天的点滴生活紧密相关。

大家对于宏观经济还有什么问题

欢迎大家积极讨论~

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