What's up everyone？This is Laura。
在过去两周里美股下跌，其中科技股整体下跌了15%，A股港股美股的表现都是哀声一片。Tesla距离今年的高点已经下跌了20%，netflix在过去的一个月跌了44%。
华尔街的传说木头姐的方舟基金，以科技股为主要的持仓，在过去的一个月惨跌28%，不过今天我们不讲美股分析，我们来讲讲股市暴跌的情况下，对于房地产市场的影响。
像德州、Austin这些地方房地产的崛起，都是跟科技公司的搬迁有必然的因果关系。
本篇文章会分以下几个内容的分析：包含科技公司的聚集地跟房产之间因果关系的分析、科技股如果崩盘对于房价整体的影响、以及方法论作为投资人你应该怎么办？
我将介绍房地产的城市活力、人口流入和科技公司之间的关系，它可以帮你更加理性的来判断今年的北美房地产，做一个理性的投资人。
科技公司与房地产的分布
首先我们先来看一下：科技公司跟他们主要所在地的房地产的一个分布。
在这张图当中我们看到颜色越深的地方，深蓝的地方代表科技公司聚集程度的密集，他们分布密度越大的地方。
我们可以看到像加州、德州、纽约、弗洛里达、华盛顿都是科技公司的聚集地，加州是因为湾区是科技公司的起源地。而德州、华盛顿、弗洛里达则是因为他们税收的优势，导致了近几年科技公司的搬迁，从而影响房价，造成近两年这几个地方，房价呈指数般的增长。
我现在就来帮你来理清，为什么科技公司对房地产市场会有一定的影响？
就业机会带来人口流入
我们先来假设科技公司的股价与估值升高，则这个公司的业绩增长会比较快，说明在当地需要招募更多的员工，更高的就业率来去维持公司的经营，会代表这个地方有更多的人口流入，更高的就业率，更多的就业机会以及更多的人口净流入。
说明在买房的需求端，会有更多的买房跟租房的需求。那么这个逻辑就可以帮你理解：为什么德州、达拉斯、Austin这几个地方一年的房价可以达到50%的增幅以上，就是因为有像tesla、amazon、google、oracle这些公司的注入，带来了当地更多的demand、就业率、人口。
科技公司的繁荣对应着房地产市场的发展的繁荣。
科技公司对当地房产的影响
那么问题来了，当这个公司已经完全的入住到这些市场当中，如果科技公司的股价受到市场的调整，有巨大的回调，它对当地的就业率跟房地产有什么负面的影响？
我们假设出现tech crash，这是我们现在理解的科技股崩盘，那么某些公司的市值会下跌20%-30%左右，这就意味着小规模的20%-30%的裁员，当地的就业率会受到一定的影响。
当地就业率不仅仅是影响到他们的雇员、租售、买卖房地产的机构，还会出现一些被裁员的家庭，他们会考虑以低价或者以forclose的形式，出售他们现在的住房，导致整体房地产市场价格的一个萎缩。
我们可以进一步得出一个结论：美国的一些州和城市，他们成也科技公司，败也科技公司。因为科技公司的迁入会导致，一个地方的房价迅速飙升。但是科技公司的股价回调、衰落、业绩下降，它也会直接影响该地区房价的下跌。
所谓的tech exposure，就是科技公司跟房价的关系搞明白了，那我们应该怎么做自己的投资决策呢？
如何做投资决策
我建议大家可以考虑现金收益稍微高一些的投资区域，我们以rental yield，就是它的现金收益作为一个我们参考的标准。
因为现金收益越高的地方，说明它的房价越理性，价格会比较偏低一些，当地的房价没有大起大落，它也会更少的受到当地的科技公司的影响。
怎么看rental yield？我们以加州这个地方为例，来看一下这张表。
那这张图的颜色代表现金收益率的大小，我们看到这些浅黄色地区像三番、 san jose这些地区都是浅黄色，他的rental yield还不到2%。
rental yield又怎么算？就是用你的年租金除以房价。2%什么概念？你通过50年的收租才能够收回你的房价的成本，我们可以看到像这些科技公司占比比较小的区域，它们的颜色是以红色为主，也是它们的现金收益在5%，会比这个湾区这些地方的现金收益要高很多。
所以我建议大家可以打开你所在城市的rental yield map，找一张这样的图；要么在你现在所居住地方的附近或者你熟悉的一些rental的区域，来查一下这个地方的rental yield来帮你做一个参考，来指导你未来两年的房地产投资。
最近我也推出了每一个地区的房地产专题，因为我本身也一直不停在外出，像我现在人在迈阿密，在Florida，我会根据我自己对于市场的考察情况，给大家一个区域的分析。比如：迈阿密地区、South Beach、Florida、加州某些地方、德州地方，大家做一些参考性的分析。
建议大家可以锁定我的频道
并留言告诉我你感兴趣哪些地区？
I'll see you next time！
