What's up everyone？This is Laura。
美国房东在疫情发生之后，担心最严重的的问题就是租客不交租，因为美国的政府废除了驱逐令；导致即使租客在房子里面，白吃白住也不用交租，法律也不允许你把他驱赶到其他地方。
当租客不交租或者是晚交租的情况，就会影响我们自己还贷的信用，以及我们每个月的现金流，把我们的rental property从资产变成负债。
那么如何避免租客不按时交租和租客不交租的情况？今天我就来给大家讲三个策略，帮助房东顺利渡过疫情期间的难关。
确定投资区域
第一点：确定你投资在一个比较好的，而且比较安全的一个区域。Because the worst neighborhood will attract bad tenants and bad tenants（因为不好的街区会吸引低劣的租客）。如果你在一个不安全或者一般的区域，你就有可能吸引到比较不好的租客。
比如他们会有一些陋习或者是延迟支付不按时交租或者不交租的情况；将会影响你这个地方的zipcode安全系数，犯罪指数以及你楼房的质量。这个zipcode它周围的这个小区的质量等等都会影响到挑选租客的质量。
通过筛选软件挑选租客
第二点：我想通过图表，来给大家演示一下，如果你用Zillow，或者你用其它的筛选的软件，通常会有哪些比较重要的关于租客的信息值得注意。
以Zillow rental为例，可以看到申请人的信息：包括他们的年龄、信用分、收入情况、历史交租情况、也会看到这个租客有些借款。
比如他跟个人跟银行的一些欠款，他跟以前房东的一个相处的情况，他所有的信用记录，你都可以通过Zillow rental或者有很多其他的房屋长租的软件来去看出这个人本身的track records（历史信用）。
比如说我们来看这个人的情况，能看到他的employment history 、residents history、emergency contact等，还有他们自己的一个工作就业的情况，他以前居住在哪里？他以前的rental manager是谁？
你都可以通过用电话进行二次调研，去做一个你对于租客的背景调查。
当你看到这个租客，他本身的信用分是在650分以上，或者说你自己心里有一个标杆，比如他的收入是每个月房租的三倍以上，那么你基本可以判断说这个租客，他本身房款拖欠的情况比较少。
他如果没有通过信用分考核的话，我建议大家即使多用一个月，去找到一个新的租客，也能避免未来这个租客，给你产生的长远的经济上的纠纷以及对房屋可能产生的威胁。
学会沟通
最后作为房东还有property management的 team leader的一个经验：沟通很重要。
你需要跟租客去沟通，他具体遇到的什么情况，其实有极少数的人他会破罐破摔，说完全不在乎自己的信用分，就赖在这住下去 。
如果你愿意跟他沟通，甚至用一种pay to leave(付少量现金要求其离开)的方式，跟他沟通“如果我们通过这种方式，我给你一些现金的方式，我们能不能解决这个问题”。
其实你花一点点现金（花几百或者1000块钱）可以来解决你未去通过律师做驱逐令等方面，都会避免掉你未来的很多隐患。比如你可以马上去立即去招新的比较高质量的租客，避免你产生诉讼或者到法院，产生潜在的经济成本。
那么作为房东你都遇到过什么奇葩的租客吗？
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All right, I'll see you next time.
