再次加息75基点,经济衰退将至?

再次加息75基点,经济衰退将至?
2022年06月20日 20:00 长岛劳拉拉

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美联储再度加息0.75个百分点的基准点(Basis point),是过去30年的最高幅度。这势必会在市场出现多米诺骨牌的效应,引起房地产、美股、我们个人存款、甚至关乎我们信用卡还款等方面的一系列波澜。

更让人焦虑的是,基准点的加息还不只是一次,除了下个月之外,美联储还会在9月、11月、12月再再再分别加息三次,直到通胀速率放缓。

对于最近3年刚进场的投资者,这可能是你经历的第一个衰退期。

本篇文章会给你解读大幅度加息带来的生活上、投资上的影响,“加息”来了,你应该如何调整自己的预期?还有我们把这75基准点,理解成房贷利率的一个误区解读。

不难理解,美元大规模的加印新钞刺激经济,导致了通货膨胀,物价飞涨。因此美联储为了控制恨天高的物价、油价,就必须出台相应的政策,控制货币的流通,把目前通胀率8%降到2%的这个预期水平。

加的“息”到底是什么“息”?

“加息”这个词我们已经听腻了,这是什么息?贷款利息?其实并不是,这里的基点指的是联邦基金利率。这个和我们理解的银行利息,我们的贷款利率不同。指的是银行同业之间拆借资金的利率。

比如小白银行需要和隔壁的小红银行拆借一些现金,那么银行之间借钱的利率是美联储约定的,就由之前的很低的拆借利率,上调到至1.50%~1.75%。意思就是借钱的成本更高了,资金的流动性也就随之缩小了。

股市反弹

首先我们先来说说这个神奇的现象:基本点增加75后,股市当天不跌反涨。你可能就要问了:加息之后,不是钱更难借了吗?为什么美股反弹了呢?背后的原因是:美联储主席鲍威尔的发言,排除了很多人对于股市的不确定性。

“最恐慌的时间已经过了。”美联储颁发的政策有软着陆和硬着陆两种,我们习惯性的称之为:Soft landing and hard landing. 前者循序渐进的调整策略,为了实现长期目标,每个季度做一些阶段性的调整。而硬着陆就好像飞机坠机一样,马上调转方向、急刹车,可以把它想象成飞机极速俯冲,就会导致飞机坠毁或者一些不必要的连带损失。

所以美联储的做法,排除了很多悲观经济学家的猜忌,第二只靴子落在了地上,大家也都心安了很多。如果我们来看美联储的计划,这项通货膨胀率的调整的时限是2年左右,预期在2024年。

加息会形成股灾吗?

我们来界定一下经济学上股灾(crash)、衰退(recession)、熊市(bear market)的概念。

拿S&P500 作为一个基准点,S&P500 代表了美国前500家上市公司的整体表现的指数基金。2008年之后的股灾,S&P500下跌了50%,具体来描述一下,就是所有的投资人对于市场都失去了信心,抛售了一切投资组合,认为世界末日已经到了。

在熊市期间,S&P500下跌的平均幅度是35%左右,具体的表现就是就业率下降,失业率飙升,很多家庭负担不起原有的生活成本,部分投资人对市场失去信息,因而变卖了资产,认为现金更稳妥。

如果要定义我们现在所经历的周期,衰退或者滞胀(如果用英文更好理解的话,即是Recession and stagflation)更加贴切。

美联储和经济学家预期未来会有2年的经济滞胀,因此当你理解好了“滞胀”的基本含义究竟是什么,就可以预期到自己的投资组合会有一个怎样的调整。第一只靴子已经很重的落下来了,这第二只靴子落下来,至少我们心里有个底线,会让我们对自己口袋里的钱更安心。

加息对于房地产的影响有多大?

这个问题,应该是买房人最关心的问题。30年固定利率从去年的11月2.8%最低,已经涨到了6.15%。很多买家发现贷款的难度更大了,银行设置了更高的门槛来降低自己的坏账率。

我之前的视频也讲述了加息和房地产之间的关系,大家可以回到我以前的视频来共同讨论一下。

但今天这篇文章要说的新知识是:房地产对于金融政策的反应,是相对滞后的。比如鲍威尔今天颁布了一个命令,股市会马上反映出来回调;但是房地产的反应通常是在3个月之后。

原因也不难理解,就是房地产的流动性、还有本身的建筑价值、材料价值的波动幅度都要小于equity这种纸上的账面价值。所以当基点增加了75之后,房地产的反应会延后2-3个月之后才显现出来。

如果我们基于经济学理论和宏观经济,大胆的做出一个预测,房市不会因为贷款政策出现崩盘,但是在过去2年房价泡沫和增幅比较大的地区,会有10%-20%的回调。

20%什么概念?比如之前的100万的房子涨价30%涨到了130万左右,那么基于这130万的下调,其实就会被打回原形,回调到2年前的一个市场的平均水平。

所以如果你在这几年房价比较夸张的地区,包括加州、华盛顿州、德州、佛罗里达州等,那你要注意,在未来3个月到1年的时间内,房价可能会先影响到这些地区的房主和投资人。

当然对房地产的预测不能一概而论,每个州,每个county的形态差别简直太大了,对于一些热门地区的回调可能是30%,有些地方的回调可能是10%。

同时,房价的调整对于租金的涨跌,其实并没有必然的关系。一些刚需地区即使有房价的波动,但是每个月还是可以照常收上来可观的租金。

这种投资标的,就是我们称之为的现金流型的房产,是未来抵御经济低迷和衰退的一个好办法。毕竟每个月看到股市的投资组合跌的一塌糊涂的时候,你可以搞稳定的房租的收入,维持家庭的生活水平,或者给你一些抄底的现金。

更多关于现金流投资房标的的看法和建议,也欢迎大家在公众号对话框留下你的邮箱,我会定期分享一些值得投资的城市,和值得关注的具体的投资房标的(如图)。

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