在上一期我们有讨论过，随着经济滞涨、联储缩表、房贷加息，房价很可能会出现大规模的回调。
再加上经济形势严峻，大厂裁员；很多投资者、买房人，已经不再积极地去布局投资，而是在积极地去出手，手里面的资产。
这个时候问题就来了：在经济衰退的大环境下，在这个时间节点进入房地产市场，到底是可以帮你规避风险？还是会增加你的风险？
我们应该是积极地去进行投资布局，还是应该去放缓投资和资产购置。
本篇文章我们就从以下宏观的经济分析，还有微观数据的观察的角度来跟你聊一聊：
1
一 2022年下半年
是否是进军房地产市场的一个好时机？
2
二 在经济衰退期
房租会受到怎么样子的一个影响，应该以什么样的指标去分析。
3
如果你打算去出手投资
有哪些策略，可以帮助你在房地产市场，稳赚不赔。
首先我们先来看一下，现在的历史节点，跟之前的历史相比的特殊性。
从今年下半年开始和过去两年相比，有根本性的变化。从利率来看：今年年初30年的固定利率，还是3.1%左右，接近历史最低水平，但是现在已经超过了6%。
利率几乎翻了一倍，从物价的角度来看，通货膨胀在本月已经达到了9%。
房屋的库存，也就是在市场上销售的房子的含量，从之前非常低的一个水平开始剧烈的回升。
很多卖家把自己在手里捂着很久的房子，库存一下子释放了出来，当买家有了更多的选择，那自然买房的形式，就不像一年前一样，疯狂的加价，抢房子。
就首先来看今天的第一个问题。
2022年下半年
还能进场房地产的市场吗？
我用两个角度来去回答今天的问题，既给你讲一讲机遇，作为第一个角度；当然也会提到风险，作为第二个角度。
我相信当你认清两者的关系，还有两者的事实之后，相信你会有自己的一个判断。
机遇的角度
买家拥有更多的选择-
因为市面上的房子的库存出现的越来越多了，价格也更偏于理性，疯狂的价格这个阶段已经变成过去式了。
想想在一年前抢房的你，明明当时房子质量一般，但是却有人愿意出高于市场价，很多的价格加价去购买，从而让自己的offer胜出，一套房子刚挂出来市场三天，看房的人，就能从门口排着长队排到一条街。几天之后就被under contract，当时的情形基本就是所有人头脑发热；经纪人、卖家其实都在逼迫你，做出一个非常快速的决定。
让你没有办法冷静下来去思考，到底该买还是不该买？到底该出什么价格？到底是不是应该去去除很多这contingency这里面的条款，稀里糊涂全部都免除了。
而现在这个市场已经完全转变了，房子的库存变多，市场也开始从卖方的市场转变成了一个买方市场。让买家拥有了更多的降价的空间和思考的时间，来去做Final decision。
- ②更多的投资者看到了未来的抄底机会 -
我们知道宏观经济还有剧烈的波动，使部分人开始断代出现了foreclosure等等一些法拍房和低价的房源。
在市场上销售的这么样一个情况，虽然到现在为止，7月底房价的波动还并不明显，但是我们能够看到2008年之后，涌现出了很多非常成功的。
像犹太投资者、地产大亨等都是利用了经济危机，所有人都在恐慌的时候抓住了抄底的机会，最后获得了至少50%以上的一个投资收益。
风险的角度
那么当然机遇也伴随着风险。主要大家顾虑的两个风险：一个是恐惧是否会买在高点，第二点就是一个高利率的问题。
- ①新的投资角度去思考问题 -
展开来讲就是未来大家恐惧，要长期的去偿还高额的贷款，比较高的利率，还贷的压力会给自己的家庭造成巨大的压力。
那么这个时候，我希望给大家来提供一种思路，因为我身边大部分的朋友和客户都是去买自住房为主。
那自住房我们来想这么样的一个角度，看看是否能够给你去拓展一下思路。
如果你的自住房是刚需，比如说这个地方的学区房，孩子要上学或者某一处你看到这个房产非它不可，这个标的有很强的稀缺性，在未来的几年或者其他的地方，都很难去找到这样子的标。
我们来想一下，当你买了这个房子之后未来的两三年即使房价上天，但这个房子对你来讲是刚需，学区的刚需或者你自己享受的刚需，你其实并不会考虑把房子卖掉。
因为卖掉了之后，即使你卖到了一个很高的价格，你还是需要以当时市场的高价，去再买一套自己的自住房。
那么同时我们来想，如果房价下跌的话，即使两年下跌，但是长期只要你认为这个地方，它有学区房的稀缺性或者有一定的经济和投资价值，未来在长期的3~5年，我并不认为这个房子会有下跌的一个风险。
- ②如何应对恐慌抛售 -
再说一个大家经常问到的问题，是不是现在有卖家，进行恐慌的抛售的一个情绪，面对这种情绪的卖家和大环境的市场，我们投资人或者买家，应该以什么样的态度去应对？
首先经济学当中，我们需要明确的基本概念是“市场它是有周期和回调的”，调整是每个人都会面对的这么样一个阶段，非常正常不过。
整个市场，股市也好、crypto也好、房市也好，没有只涨不跌的市场，但是涨和跌的概念要看，你从哪个时间维度来看，你是去年的今天跟今年的时间变化，还是现在跟5年前变化，还是今天这个时间节点，跟上个月的时间节点变化。
有一句话说得很好，希望大家可以记录一下叫做“When in doubt, Zoom out.”
当你觉得非常恐慌的时候，你把整个时间轴zoom out，把它放大，放在一个两三年的时间轴当中，你就会发现你在纠结的一两个月之间的房价的波动，其实在过去的5年已经涨到了很多。
所以当你每次在恐慌的时候我给你最好的建议就是“看它，看这城市这个地区zoom out的历史数据”给自己，还有给你的区域增加一些信心。
在经济衰退周期当中
房租收入是否会减少或者受到影响？
因为这个是我们不得不去考虑的现金流的问题，现金流的多寡就会决定未来现金，承受风险的不同。
当这个问题的答案没有办法去预测，我们就需要通过历史数据的一个观察，来看一看未来的一个预期。
要知道即使是在2008年，金融危机发生的时候，租房的市场其实并没有受到非常大的影响。
原因主要有两个，因为大部分的长期的出租房和公寓，它是以年为单位去出租的，短时间对于租金的变化不大。
那么另外正是因为大家对于房子购买力的下降，越来越多的人开始租房，那么当然还有些人不幸他的房地产被拍卖，房地产被抵押，不得不租房，所以租房市场的需求变大。
就以2008年为例，美国大部分房价的价格，在缩水了将近25%之后，但是租房的租金的市场依旧非常坚挺，当然了，所有的话我们都不能说的太绝对，并不是所有房子租金都不受影响。
这取决于你选择投资标的的位置，房子的质量，招租的租客的水平，是否有进行一定的screening等等。
比如说我们观察到纽约市，还有三藩市在市区在疫情期间有一个rent。
这个政策叫做pandemic rental（疫情期间折扣），就是在当时所有的大楼，豪华公寓开始去降租金，然后让你的房子变得affordable。但是现在我们发现，整个纽约市的租金上涨了30%。
其实开发商还有房地产的租售大楼，就是想要找回当时他们拿到的亏损，所以现在整个的租房的市场非常的坚挺。
我想这样子的例子可能也不胜枚举，其实我们可以得出这样一个结论“在一些主流城市，尤其是在就业人口比较稳定，还有外来人口增加的城市，即使这个地方的经济，出现一定的滞涨和后退，但是这个地方的租房的市场和租金，其实依然会非常坚挺”。
2022年进入房地产市场
给你的一些实际的建议
第一点：实操交易，做好房产知识累积
如果你害怕在持有房地产之后，它的价值会下跌，那么最好的实操办法其实是开始交易，这里我并不是忽悠你要开始买房，但是至少你要开始去做好房地产知识的积累。
比如我问你一些问题，比如说本地市场表现怎么样？这几个月的变化怎么样？你所在城市地区租售比怎么样？
你的房子怎么样去报税？里面的利息怎么样去抵税？？怎么去使用1031？你是以LLC的名义去购买？还是个人名义的购买？
那么这些问题，其实都是要你在进场之前去熟知的，如果你只是因为害怕，而迟迟不敢做任何决定，那么你就错失了了解，房地产资产运作的基本规律，还有提升自己自我成长的一个好的时机。
之前我们有讲过房地产相对于其他资产，比如说股票，它的实际的价值是相对可控的。
在经济周期影响之下，它变化的浮动也相对比较小，当一些个股大幅度的下跌，跌了30%、50%，可能你所持有的股票就被套牢，变成了一堆废纸。
但是房地产它作为一个不动产，总是会有它的租金的价值，总会有它的土地价值和我们实际可以摸得到看得到的实际的价值。
第二点：know yourself，明确你自己的预期
就是我们经常说的expectation（预期），要建立自己的一个投资计划，首先你需要问自己的问题就是我有多少预算，我有多少现金，在我现在的收入的水平情况下，我能够带出来多少钱，要预留多少钱到过户费用还有进行现金装修等等。
之后是否还有refinance计划，只有你把这些数字计算清楚，你才知道自己到底能够afford什么样子的房子。
大部分的人认为我能借出来这么多贷款，我就可以养这个房子，但是其实对refinance还有一些数字等等，并没有非常清清楚楚的计算出来。
所以当整个市场在由卖家市场，慢慢去shift到一个买家市场的时候，我建议大家要抓住这样一个好的时机，主动的去学习和观察市场上的一个变化，紧密地去追踪你感兴趣的地区，这个地方它房价动态的变化，供需动态的变化，这样子才会让你未来有足够的时间去挑选更心仪和价格更合适的房子。
第三点：持续的积累金融素养和投资知识
这一点，Financial literacy的积累我不用再强调了，金融素养的积累是一件非常长期的事情，但是大家也记得要关注我的频道，来去长期的学习Financial literacy，我们不断的去好好的学习房地产的知识，不断的更新房产的资源，提高自己的素养。
找到对的人去帮你服务好一套房，帮你去完成交割，这里面包括像房地产经济、贷款经济、建筑商承销商，还有律师等等，看准时机就出手，机会永远是留给最有准备的人。
恐惧不能够改变任何事情，与其一味的害怕和逃避，不如去依靠自己的认知，来去推测和观察目前的市场，行动起来，也欢迎大家能够留言，加入我的投资社群，跟我一起来参与讨论，让我们一起去构造一个系统的投资框架，提高你的投资执行力。
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