后疫情时代,这5个城市的房子,千万不要碰?

后疫情时代,这5个城市的房子,千万不要碰?
2023年04月19日 22:00 长岛劳拉拉

Robert Schiller这个名字可能听起来有点陌生,他正是2007年力排众议,预言2008年房地产危机的第一人。

然而Robert Shiller上周在CNBC公开发表了一个新的预测:2023年不要买房,因为房价会持续下跌。

熟悉我的观众知道,我对2023年的房地产走势,一直持有一个悲观的态度,但这个结论并不是我自己凭空给出的,既然Robert 2007年在所有人之前预测了经济危机的爆发,这位耶鲁教授、诺贝尔经济学奖获得者的言论,我们听听也未尝不可。

我们先来概括一下他的结论:House prices are still very high, hold off on buying as the US economy will keep struggling. 房价仍维持在居高不下的高溢价水平,在美国经济下行期,最好先不要买房。

他同时也预测了,房价在6个月之后会逐渐恢复理性,价格有逐渐的回调。

事实上,通过美国房价中位数和CPI整体的变化趋势,我已经看到2022年5月份高点之后,美国整体房价的下调,这和图中绿色的曲线,物价的总水平(CPI)的走势一致。

如果按照从2006年到2011年的房价走势,复制到今天,那么房价的回调才刚刚开始。按照这个趋势,降价的势头只增不减。

那经济学家们,包括Robert Schiller得出的结论主要是依据几个视角:通货膨胀、美元贬值、就业和失业率、关键地区的裁员水平,作为判断高房价是否合理。

今天这篇文章,我们想讲一个最近研究中的一个有趣的发现:全美房价和远程工作者之间的关系。

这个数字当我第一眼看到,就抓住了我的兴趣:

美国经济研究局发出的报告认为:全美的远程工作者每增加一个百分点,就会导致房价整体上涨 0.93%。

这个研究很了不起了,我们来仔细看几个关键词和他们背后的含义:远程工作者其实指的大部分是科技公司,或者科技大厂,科技公司的就业人数在全美的水平,查了一下也不过800万人,1%不过是8万人,也就是8万人这个少数的人群,可以导致美国房价中位数上升或下降1%。

8万人一己之力,这八万人就包括屏幕前的你,足以说明远程工作者,尤其是科技行业对于整个地产行业撬动的影响之大。可以说是四两拨千斤。

今天这期文章,我们结合以往后台的留言,大家所关注的城市,包含Colorado科州,大家感兴趣的拉斯维加斯,德州的部分城市,Arizona地区、波特兰,这些关键词“远程工作搬迁地”。

来整理一下这些热门的搬迁目的地,当大厂们召回员工回办公室,告别远程办公,这些地方的房价,现在究竟怎样了?

如果今天的文章有提到你感兴趣的城市,或者未来你还希望我做哪些特定城市的分析,欢迎你在公众号对话框或者文章下面的留言告诉我。

当下,毫不夸张的说,购房成本和租房成本已升至历史最高水平,新建single family每平方英尺的销售价格中位数,更是增长了310%。

对于普通租客和自住房买家来说,租房、买房成为了沉重的负担。超过一半的人不得不拿出收入的30%来支付房租甚至更多来供房贷。这就意味着月光族早已经成为常态,想攒钱几乎不可能。

刚我们有提到了远程工作人数每增加1%对于全美房价的影响。那么反过来看,2019年底到2020年初,是远程工作的元年,而这期间到2022年,全美中位数增长了40%,其中很大程度上,高offer有人出手、高房价有人接盘,有很大程度归功于科技行业工作者和远程工作者。

根据我的观察,湾区和纽约的朋友们,尤其是湾区的朋友,有一个特点“就是卷”,卷学区房、卷教育、卷有几套投资房,然后就连远程工作或者离加州附近外州投资房投在哪里,环境如何都要卷一下。

看到邻居或者同事在拉斯维加斯买了个投资房,也经不住peer pressure,卷起来,你投一套,我就投两套。当然完全没有贬义,只是感叹湾区和加州附近的一些地方的投资房,尤其以Vegas为主,都是湾区金主爸爸们的一己之力推动了一个地区的房价。这种杠杆推动的能力非常惊人,是在全美其他市场很难一见的。

然而远程工作了将近2年后,科技大厂开始强制的召回员工,让人们远程工作,不用通勤和低生活成本的美梦泡汤了。以Elon musk为主的CEO统统开始召回人们回到办公室工作。

亚马逊、苹果、谷歌、花旗银行、高盛、迪士尼等大公司纷纷响应这一号召,远程工作成为了Covid期间的一个独特而靓丽的美梦。

原本远程工作的热门搬迁地,房价由于科技大厂员工的搬迁,房价大涨,但是当公司们开始召回员工回到办公室,这些地方的房价,究竟受到了怎样的影响?

下面,我们就来说说大家经常问到的,远程工作人们搬迁和投资房聚集地:拉斯维加斯。现在怎么样了?城市未来还是否有投资价值和空间?

拉斯维加斯 Vegas, Neveda

Vegas是一个商业化不能再商业化的城市,整个城市都充满着荷尔蒙、强营销、抓住赌徒和游客心理和人性弱点的城市。

在疫情刚开始,拉斯维加斯城市规划局,看准了远程工作者在增长这一趋势,专门启动了一系列政策和营销活动。广告词简单而粗暴是 "Are you ready to move?"

目的是吸引旧金山和西雅图的远程工作者来这里定居,同时促进企业主来这里开公司。

疫情期间,萧条的娱乐业,激增的失业率让当地政府看到了过度依赖一个产业的危险。

优美的环境,没有州收入所得税,affordable的生活成本,丰富的娱乐活动,距离加州飞机只要50分钟的黄金地理位置,las vegas的城市规划局非常自信可以吸引更多企业主和员工搬迁到这里。

事实证明,效应也是非常明显:大多数加州远程工作的朋友的迁移首选地就是las vegas。

除了远程办公,迁移来neveda的企业数量遥遥领先,是第二名纽约的一倍以上。在过去两三年,就有超过2万名远程工作者搬入las vegas。

虽然房价在2年间也增长了50%以上,但是目前房价中位数是382,000美元,对比全美房价中位数467,700美元,还是比较affordable。

相比于高点时的房价,拉斯维加斯整体房价比去年下降了8%,销售数量更是降低了27%。

丹佛 Denver,Colorado

远程工作投资和搬迁的第二个圣地,Denver,我们接下来就讲讲Denver,Colorado。Denver的关键词就是Chill。

丹佛坐落在落基山脉山脚下,很多人来科州就是冲着雪山的滑雪场来的。

Vail、Beaver Creek、Keystone都是科州人气很旺的滑雪场。

因为denver位于中部,全美各地的移民都有,主要来自于san Francisco、Boston、New York、Washington。

白天上班,周末去雪场,滑雪过后喝上一杯苏格兰威士忌,想想就令人激动。

而且丹佛是全美最安全的城市,无论是在暴力犯罪,还是自然灾害、交通事故死亡等方面,丹佛都是排名最低。

这是一座非常peace and love的城市,身心都可以变得很平和。

不仅如此,就拿纽约和denver的生活水平,包括房租、房价水平来对比,税后月收入其实denver只比纽约低10%,但是纽约市中心的房租却是denver市中心房租的1倍!

纽约市中心的房价是denver的2倍!工资差不多,但生活水平可以说是天差地别,难怪如此受远程工作者的喜爱。

但这也推高了denver的房价,近2年房子涨了60%。

然而房价和房租上涨了之后,打破了denver 向往低成本peace and love的平衡。仅今年前3个月,搜索想要离开Denver的人数就比想要移民进来的多了3倍。

高昂的住房成本促使很多人离开denver。虽然去年开始当地房价一直在回落,房屋的成交量距去年有明显下滑,下滑了27.3%,从整体的房价趋势来看,房价的中位数,从2022年第三季度开始就出现了明显的下滑。

这种依赖外来人口流入维持高房价的模式,周期大概在2-3年左右。

 凤凰城 Phoenix, Arizona

Phoenix的关键词是远程工作者友好的就业环境。仅Phoenix就有795家软件公司和275家新创公司。

在疫情期间,Arizona的整体经济恢复水平就高于全美平均,更是在2021年中就全面复苏。去年Arizona的科技岗位数量增加了3.09%,目前有超过207,000个科技相关的职位。这让来自西雅图,加州的移民络绎不绝。

Arizona就业市场如此强劲,对于求职者来说非常友好。为了招到和留住更多优秀的员工,可以远程办公成为一个非常受欢迎的福利。愿意提供远程工作的公司越来越多,也就加速吸引了远程工作者搬到这里工作生活。

虽然房价在这2年也增长了60%左右,但总体价格还是低于全美中位数的467,700美元。

税后工资跟西雅图只差10%,但租房平均能便宜30%,买房更是只要花西雅图一半的钱,就能买到2-3居室。

对于远程办公者来说,在凤凰城的家里能够拥有一个令所有加州码农羡慕的home office家庭办公室。

虽然房价在去年5月份开始也有所下跌,但强劲的就业市场导致人口还是不断在流入。

可以说凤凰城是今天所讲的五个城市中,唯一一个城市后劲十足,因为就业机会有一定独立性和吸引力的城市。在五个城市中,我们对其市场前景相对看好。

BOISE,Idaho

BOISE,Idaho是一个容易让华人群体忽视,但如果你作为投资客却不容忽视的一个城市。

这个地方的乡土风情和自然风光,让boise成为了远程工作的宝藏,甚至是加州之后的第二选择。

Boise位于Treasure Valley,慢节奏的生活和浓郁的乡村自然风情让这个地区成为远程工作者眼中的宝藏。

Boise每年净流入的人口中就有60%来自加州。这里最吸引人的一点就是这里完美地把山间生活与城市便利的设施结合起来

我们知道,很多人因为加州无法负担的高房价,选择了移居德州。搬到德州一个月之后,就抱怨德州的天气、交通和生活质量,很多人住了几个月还是逃回了加州。

这也说明了很多人逃离大城市并不一定是真的想去体验山野自然,只是想以更低的价格寻求类似的城市生活品质。

或者可能就是图个新鲜。Boise在充分利用其自然环境优势的同时,就也为居住者们提供“city life”,城市资源,比如增加了很多highrise公寓大楼、酿酒厂、体育场、最先进的图书馆等等。

隔三岔五去刷个fine dining、逛个艺术展、去新开的餐酒馆打卡,在这里你可以用更低的价格享受不输纽约的生活品质。

这让Boise的房价中位数在近2年内上涨了60%,21年的房价就已经涨到16年房价的2倍多。

更有意思的是,自从去年5月大厂开始大幅增加裁员数量之后,Boise的房价也在随之走低,比去年同年下降了8.6%,地产成交数比去年下降了15%。

当Boise的生活性价比变低的时候,还能吸引加州远程工作者们来这里生活吗?根据表格,其实答案可想而知。

波特兰 Portland,Oregon

Portland的关键词是Local remote worker。虽然portland也接收了大量来自加州的移民,但主要还是当地庞大的个体经营者群体。

Portland在家工作的居民比例为7.7%,在50个大都市中排名第四,仅次于Raleigh, Austin和Denver。其中一个原因是因为portland是美国交通最差的城市之一,在城市内通勤对于很多人来说是个巨大的负担。

有意思的是,在portland,很多员工不愿意去办公室上班,导致疫情后中心区的办公楼楼空置率高达22%,市长甚至考虑找开发商将办公楼改成公寓。

由于受到外来人口移入的影响不是很大,portland的房价在2年增长了25%,相对于其他热门城市,涨幅不算很大,在这半年内,房价也迅速降温。

成交量下滑了23%, 房价基本持平,比去年下降了2.5%,不过这只是个开始。

话说回来,我想问问看这篇文章的你:经历过远程工作的自由后,你还愿意回办公室吗?

虽然大厂在积极鼓励员工们回到办公室,甚至动用了裁员降薪的手段,但实际上很多经历过在家办公的朋友跟我说,他们宁愿降薪或者被裁掉然后换一个小一点的公司,也不愿意去办公室上班。

在2022年的一份调查中,就有45%的被调查者说,如果被要求去办公室上班而考虑辞职,有25%的人愿意为了能够远程上班而降薪10%甚至20%。宁愿换去规模小一点的公司上班。

事实上,即使加州的工资降薪20%,在denver或者phoenix生活也是绰绰有余。

毕竟生活成本降低的不是一点半点,“内卷”的环境和心态也能有所缓解。

而在全美失业率都保持3.5%的低水平之下,即使被大厂裁员,还是可以在其他规模和地区的公司,换到一份心仪的工作。

这里我们整理了一份2023年仍在积极招募远程工作者的公司清单。感兴趣的朋友欢迎在评论区留言“清单”,我会把这份清单发给大家。

感谢大家的持续关注。

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