瑞财经 王敏 10月2日，基汇资本房地产私募债务开放式基金型公司（以下简称“基汇资本”）递表港交所，拟香港主板IPO上市，独家保荐人为Jefferies（杰富瑞）。
这是首只寻求在港交所上市的房地产私募债务基金，为合资格投资者提供参与过往主要透过非上市、封闭式私募公司向投资者提供的机构级资产类别的机会。
基汇资本定位为封闭式的香港公众开放式基金型公司，旨在让投资者参与机构级房地产私募债务资产类别，并具备二级市场交易流动性。
基汇资本为2005年成立于香港的多元资产投资管理公司，深耕房地产领域超过20年，是亚洲最具影响力的私募基金之一。
亚太及中东地区的房地产融资需求、供应及缺口
房地产的融资需求可分为三个部分：建筑支出，定义为住宅、商业及工业领域（不包括民用基础设施）的建筑产出所产生的需求；投资交易，代表每年交易之收益型资产所产生的需求；及房地产债务到期，指因房地产贷款达到期限而需再融资所产生的需求。
从历史趋势看，2020年至2021年间，建设融资供需保持平衡，因财政刺激措施确保资本供给与每年约21,420亿至22,580亿美元的需求相匹配。2022年出现供需失衡，需求上升至23,610亿美元，而供给增长开始滞后，造成初期300亿美元的流动性缺口。
展望未来，受持续城市化支撑，融资需求预计将从2026年的28,150亿美元扩增至2030年的34,150亿美元。特别是，建筑领域更因公共部门的承诺而获得进一步提振；预计至2030年，主要司法管辖区的政府房地产及城市发展支出将达12,000亿美元，为新建建筑产出提供宏观经济支撑。相对地，模型预测，银行可用资本至2030年仅能达到29,650亿美元。此增长放缓反映巴塞尔协议III与巴塞尔协议IV法规的影响，该等法规提高建设贷款的资本要求，加上在利率波动环境下，传统贷款人的风险敏感度加剧，使情况雪上加霜。
由此产生的结构性缺口预计将从2026年的1,650亿美元扩大至2030年的4,500亿美元，此为替代性贷款人创造特定机遇，使其能为不受传统银行严格监管限制的可行项目提供资金。
在投资及房地产到期债务领域，于2020年至2021年间，市场的融资缺口有限，因可用资本完全满足约5,775亿至6,000亿美元的年度需求。此期间未出现资金缺口，主要归因于监管宽松措施及贷款还款宽限期，该等措施避免不良贷款的确认，并抑制广泛的债务危机。资金缺口于2022年首次出现，规模为80亿美元，并于2025年扩大至600亿美元。
展望未来，预计2025年至2028年间房地产交易量将增加20%至25%，从而创造持续的再融资及收购融资需求。特定领域的租金增长进一步支撑该领域；受限于新供应量有限，预计2026年至2030年间核心中央商务区的优质办公楼租金将以每年2.0%至3.0%的速度增长。
此外，受电子商务渗透率提升以及亚太及中东地区持续进行的供应链重组所支撑，物流及工业物业租金预计在2030年前将以每年3.5%至4.5%的速度增加。据此，投资及房地产到期债务的总融资需求预计将从2026年的7,500亿美元增加至2030年的9,480亿美元，2026年至2030年间的复合年增长率为6.0%。尽管资金供应也在增加，但仍无法跟上到期债务规模及新交易活动的步伐。因此，预计到2030年，融资缺口将扩大至1,280亿美元。此趋势凸显出市场对补充性资本解决方案的需求日益增长，以弥合资产所有者的再融资需求与银行优先级市场可用流动性之间的差距。
