别再住长租公寓了,小心上征信黑名单,从此无法贷款

别再住长租公寓了,小心上征信黑名单,从此无法贷款
2019年02月01日 22:42 喜马拉雅FM

来源丨喜马拉雅APP王茵田的精品课《清华王茵田的金融投资课》

编辑丨田潇湘

2018年10月,上海老牌公寓运营商“寓见”遭遇现金流危机,拖欠租金导致房东收回房屋,数万名交了押金、背负分期贷款的租客,随时面临露宿街头,被上报征信黑名单的危险。

其实,9月份,关于长租公寓的话题就上热搜,闹得满城风雨。当时,自如、蛋壳和相寓因为运作资本、哄抬租金,试图收房垄断,最后被住建部约谈。

那他们是如何做到的呢?

很大一部分原因是它们运用了一款叫ABS的金融衍生品,翻译成中文就是资产支持证券。今天我就来给你讲讲这里面的奥秘。

ABS产自于一个叫“资产证券化”的过程。顾名思义,就是把没有流动性的资产做成有流动性的证券,让资产活起来。但问题是,资产的体量往往很大、价值不菲,想要流动起来很不容易;而证券化,就是把这些资产分而化之的有效办法。

资产证券化是怎么出现的呢?故事要从20年前说起,当时美国政府为了让中低收入群体也能拥有房产,大力推动金融机构向他们提供贷款,房屋中介趁机凭借非常优惠的条件忽悠人们投资买房。

比如说:没有积蓄?你可以0首付;怕还不起本息?银行允许你前两年不还本只还息,利息还非常的低。两年后房价大涨,卖掉房屋你还能获得高额利润!对于希望实现美国梦的民众,这无疑是巨大的诱惑。

但对银行来说,却存在一个非常大的问题。这些贷款银行往往是地区的小银行,不像我们四大行那样财力雄厚。如果一个地区的经济发生衰退,就会导致当地银行破产。

银行既然承担了高风险,在贷款时就不得不收取高额的利息;另一方面,它的资本金被占用,就会缺少流动性。

那么怎么解决这个问题呢?

这时,投行出现了。他们把这些贷款从小银行手里买过来,包装在一起并且分割成许多块,每一小块就类似一支债券,卖给全世界的投资人。未来贷款人偿还本息的现金流,会直接流入投行的资产包,再作为债券的本息流到真正的投资人手里。这就是一个将银行的信贷资产实现证券化的过程。

资产证券化是一个天才的金融设计,它能让每个参与者都从中受益,达到多赢的效果。为什么这么说呢?

第一,房贷银行释放了资本金,转移了风险;

第二,既然房贷银行转移了风险,低风险低收益,贷款人就可以享受低息了;

第三,投行自然不会亏着自己,他们可以低买高卖赚取息差;有些房贷银行肥水不流外人田,自己直接把房屋抵押贷款打包分割出售给买家,比如房地美,房利美,这两个联邦抵押贷款公司为美国人提供了最多的抵押贷款;

第四,全世界投资人的投资清单上有了更多的选择。

信用衍生品的基础资产可以五花八门,不拘一格,比如信用卡贷款,车贷、学费贷都可以。理论上只要未来能产生固定的现金流,都可以打包装瓶,通过资产证券化做成一个个债券,统称ABS。

像我们开头提到的长租公寓品牌,很多都发售了ABS产品。只要租客不断缴纳租金,就会有本息流向ABS的债券。这就是一款标准的资产证券化产品。

尽管有风险,我国ABS的发展在这两年一路高歌猛进,2017年内ABS同比增长70%,发行总量超过1.4万亿,并且还处于高速增长中。突破万亿规模是新起点,更是新市场下大爆发的征兆。

关于主播:

金融专家、海归教授王茵田,结合10多年清华教研成果,及华尔街实操经验,带你进入更高级的投资世界,为你讲透期货、期权等5类高效投资工具,和与之配套的6种灵活投资策略。

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