屌丝死于P2P、中产死于理财、土豪死于信托、明星死于贾布斯、领导死于气功师……世界辣么大，总有一种骗局适合你。北京二手房纠纷率5%，不经常买卖的朋友难免大意“着了道儿”，遇到各种糟心事，官司打两年，赔了钱又伤神。今天楼长密圈嘉宾著名房产诉讼专家赵律师带来一个常见的卖房诈骗案例，中介不能帮你控制的风险，希望我们能帮你。
随着北京房市的跌宕起伏，各类围绕房屋买卖的经济纠纷也层出不穷。这其中，除了常见的民事纠纷外，刑事案件也屡见不鲜。
2013年9至10月间，刘伟在本市某房产中介店内谎称经过妻子王女士同意，使用伪造的委托公证书，代王女士签字与被害人吴先生签订房屋买卖合同，将王女士婚前购买的房子卖给了吴先生，骗得吴先生110万元，妻子发现后将买房人告上法庭，法庭判买房协议无效，买房人随后报案，刘伟被警方抓获。
2017年9月（整整4年），西城法院对该刑事案件做出一审判决。刘伟以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物数额特别巨大的行为，侵犯了合同对方当事人的财产所有权和市场秩序，已构成合同诈骗罪，判处其有期徒刑11年6个月，并处罚金人民币2万元。
事实上，在司法实务中，由于配偶一方作为共有权人没有明确表示同意出售房屋、而导致房屋买卖合同无法履行的情况，在实践中并不罕见。那么当买家遇到这种情况时，能否主张继续履行呢？
一、买方可以获得房屋所有权的情况。主要是依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定：方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。此种情况下，房屋买卖合同有效，既保护了外部交易，又设定了内部追偿权。
需要注意的是：夫妻一方将共同财产单方处分给双方的亲属或者其他有利害关系的第三人，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，则单方处分无效。也就是说在这种特定身份下提高了买受人善意的标准，如果买方没有明确证据，很可能认定买卖行为无效。
二、买方无法取得房屋所有权的情况。实践中也有法官认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。也就是说夫妻另一方可以以不知情、不同意为由主张申请房屋买卖合同无效。买方的损失只能向卖方主张缔约过失责任。
还有一种观点认为：2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者无处分权为由主张合同无效的，人民法院不支持。也就是说无权处分不影响合同的效力。只要不符合合同法无效的情形就是有效的。但是合同有效不代表就能取得房屋所有权。《物权法》第九条规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产，应当经过全体共同共有人的同意。由此可知，买卖合同有效与取得房屋所有权是两码事。
那么买方的损失如何弥补？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（二）款规定，“出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持”。
综上所述，从司法实践来看，在共有权人一方没有明示同意的情况下，如果满足不动产善意取得的条件：善意（主观要件）、市场价格（客观要件）以及完成过户（形式要件），那么交易基本是可以认定有效的。反之，如果以上要件有欠缺（特别是过户尚未完成），则有可能买卖合同虽然有效，但是无法继续履行，只能提出相应的赔偿主张。这在房价上涨的时期内，对于买家的利益往往会有比较大的影响。
我们买房时应该怎么做？
一、尽可能让房屋产权人亲自签署合同，产权人有几个算几个，全部签字。
二、房屋产权人只有一人的已婚人士，配偶应当面签署《售房知情同意书》。
三、房屋产权人为离异人士，最好查看离婚协议中对该房屋的分配情况，以免节外生枝。
签合同之前不要怕麻烦，切勿只听取中介或业主口头介绍，应当及时查看书面证明，对所有的疑问都直接提出并寻求满意答案，才能为后续顺利履行交易奠定最好的基础。
声明：本公共号内容不应视为对各类资产投资、买卖的咨询意见或依据，因使用公众号的信息、观点而导致任何投资收益或损失与公众号所有权人无关。本篇所有影片、音乐、图片和数据均来源于网络，版权属于原作者或网站。如有冒犯，请随时联系作者删除。
扫码可见朋友圈资讯
368元加入私享会享一年即时咨询
更多文章：
