8月初，青岛市民蒋先生准备卖掉旧房子，置换一套新房。按照以往的流程，蒋先生需要先将老房出售，才有资金购买新房，但如此漫长的置换周期让他有些苦恼。然而，近期平台企业与开发商、经纪公司三方联合推出的“优鲜卖”模式，正好解决了蒋先生的换房烦恼。
据了解，该模式由购房者与开发企业、贝壳签订三方协议达成，支持购房者先与开发商预定新房，贝壳与合作经纪公司快速帮其卖旧房，在协议周期内若旧房出售成功，则可直接办理购房手续，出售不成功退还定金，兜底换房风险。“这个模式最吸引自己的就是，如果将来自己房子没卖掉，也不会产生违约损失。”蒋先生说道。
目前，“优鲜卖”已落地青岛十余个楼盘，并作为创新案例由青岛房协在全市推广。在业内人士看来，“金九银十”是传统销售旺季，限购放松、贷款利率下调等一系列叠加利好，置业人群有所增加。在此背景下，“优鲜卖”作为一种创新交易模式，将打破房子“不卖不敢买”的困境，为更多改善需求购房者兜底换房风险，从而激发市场活力。
破解“卖旧换新”长周期难题 助力购房者换房
现如今，很多居民换房置业都需要“卖旧换新”。数据显示，在山东青岛，需要卖掉旧房再购置新房的客群占比近3成，而据贝壳研究院数据显示，8月重点50城二手房业主平均卖房周期为65天，较去年同期延长3天。
那么，该如何破解“换房改善”如此长周期的等待难题？9月26日，青岛市房地产业协会发出《关于推广行业“好经验 好做法”案例的通知》，向全市开发企业、经纪公司推广一项打通二手房售卖、新房认购流程的新模式——即贝壳、开发商、经纪公司联合打造的“优鲜卖”。
据了解，在该模式中，购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。一方面，开发企业帮助购房者锁定意向房源，另一方面，贝壳平台合作经纪公司帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售。
在协议周期内，若旧房成功售出，则客户可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。最终实现三方合力，共同帮助购房者成功置换，兜底换房风险、提升换房效率。
据介绍，该模式已经在青岛市十几家楼盘落地，陆续有用户选择该服务，在挂牌售卖二手房的同时就能认购心仪的新房。
如在8月初，青岛的客户蒋先生准备卖房进行置换，不过因为不知道挂牌房子的成交周期，新房不敢交定金也就无法锁定看好的房源。恰巧9月初三方联合推出了“优鲜卖”项目，在经纪人介绍后，蒋先生对置换房子无风险方面非常认可。随即再次看房确认确定房号，之后经过和家人商量后2天就定上了自己喜欢的房子。
“一直想换房，有看好的房子但是自己的房子还没卖不敢出手，‘优鲜卖’让我走出了购买到心仪房子的第一步。”蒋先生对“优鲜卖”模式十分认可，他表示通过这个产品可以提前锁定自己心仪的房子，即便将来自己房子未出售掉也不会产生违约和个人的经济损失，很安心。
“金九银十”政策暖风频吹 换房新模式激活市场活力
当前，中国房地产市场正处于筑底修复期。据统计，今年三季度以来，全国121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、限贷和限售，调整公积金贷款额度，以及减免税费、发放购房补贴等。
其中，9月15日，青岛市调整住房限购范围，即仅市南区和市北区（原四方区域除外）为限购区域，其他均为非限购区域。且在限购区域内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房，二孩、三孩家庭可增购1套住房。此外，首套和二套商贷首付比例降至30%、40%，对应利率降至4.1%、4.9%。
随着“金九银十”的到来，在限购放松、贷款利率下调等一系列叠加利好的刺激下，刚性和改善性住房需求还将得到进一步释放。贝壳青岛站交易服务中心负责人刘举表示，限购政策已推出一周，无论是售楼处还是中介门店，客流量都有所增加。例如，李沧的新盘森林公园近期购房者络绎不绝，四方海云庵附近的链家门店，接待咨询量也较以往有所增加。
在市场销售回温之时，改善换房的新模式或将发挥更大作用。青岛市房产经纪人张颖表示：“金九银十销售旺季，其实有很多刚需和改善客户来看房，但不少客户资金紧张，手头非常宽裕的客户仅占少数。大多数客户旧房不卖新房不敢买，就造成了‘死循环’，而‘优鲜卖’模式让置换的客户可以放心出手，现在有很多客户在咨询这种模式。”
此外，合作“优鲜卖”产品的青岛国泰华府项目营销负责人马存浩也表示，现在很多新房买家都是置换型购房人，不过在市场下行期，购房人为了尽量减少不确定性，更倾向于卖出后再买新，这大大拉长了购买周期。但“优鲜卖”集合了开发商、经纪公司和购房人，为“卖旧买新”创造了快速通道，购房效率明显提升，开发商也可快速回笼资金。
在业内人士看来，除了从政策手段刺激市场活力外，市场主体也可以从更好服务用户需求出发、进行更多探索尝试。贝壳、开发商、经纪公司联合推出的“优鲜卖”模式，从市民品质改善需求出发，打通了二手房出售、新房购买的时间间隔期，并通过保底（即旧房未售出、新房定金退还）方式保障居民认购风险，是激活市场活力、解决用户购房实际难题的一种积极尝试。
