日本股市、楼市正在收割中国中产！

就在昨天(2月22日)，日经指数突破39000点，打破了泡沫经济时期1990年的历史纪录，创出了34年来的最高纪录。如果不是因为今天休市，相信突破四万点整数关口不是一句空话。

股市的上涨得益于投资者的强烈看好和买入，同时投资者涌入的还有日本房产。

2023年，日本房产的相关新闻屡次登上热搜，“34岁中国女子在日本买70万平方米海岛”、“中国富二代一次性支付3亿日元买下东京豪宅”，中国买家拿着现金冲进日本楼市。整个2023年，东京的房产上涨了大约30%。

一时间，日本股市、房产成为了境内投资者出海的首选投资标的之一。日本股市已经走出了“买入→上涨→吸引更多买入”的正反馈循环。

摩根士丹利此前甚至宣布，日本将迈入“永久性牛市”。

对于境内投资者来说，想要参与其中、分享日经指数上涨红利的热情，也促使了相关的日经ETF连续大涨。

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做多的热情和连创新高的日经指数

分析日经指数上涨的背后原因，主要在于外国投资者持续看好并买入、日元贬值、半导体行业前景看好三大因素。

日元汇率近年来持续下挫，美元兑日元从2021年初的105左右涨到现如今的接近150，日元兑美元贬值了大约30%。以日元计价的日本股市变得非常便宜，增加了日本股市的吸引力，海外投资者愿意买入并持有日本股票。

半导体行业，日本具有非常深厚的优势，至今也长盛不衰，进入AI时代，随着人工智能的火爆和进入临界点，半导体行业的优势和重要性再次凸显，估值重构，吸引了更多的投资者青睐。

这些因素合力推高了日本股市，日经指数一举突破34年来的最高点，重返泡沫经济时代的最高值，甚至创出新高。

泡沫经济的破灭牺牲了几代人的时间，一代人老去，一代人新生。

从失去的10年、失去的20年、到失去的30年，日经指数用了34年才重新站上历史峰值，并创出新高。

相当于一个人从正值青年、20多岁踏入社会，奋斗一生，如今快要退休了，才看到股指上涨到自己年轻的时候。

日经平均指数反映的是东京证券交易所核心主板（东证Prime）成交量、流通性最高的225支股票股价走势。自1950年9月7日开始编制。据统计，日经指数225家成分股中，有189家自2023年初至今为上涨状态。市值最大的前50家上市公司更是全部收涨。

从2024年第一个交易日开始，丰田汽车市值也正式超越A股市值冠军贵州茅台。

在2023年5月的伯克希尔·哈撒韦年度股东大会上，巴菲特公开表示看好日本股市，同时巴菲特旗下的投资不断买入日本五大综合商社的股票，首次买入是在2020年。

看好日本股市的不只是巴菲特。

在境内，由公募发行的相关QDII基金——日经ETF不断上涨、创出新高，甚至不乏盘中涨停的情况，在A股弱势的对比下，引来众人侧目，但依然挡不住投资者的买入做多热情。

日本股市已然形成了“买入吸引买入”的正向循环，在多重利好的环境下，有望继续走牛。

对于境内投资者来说，除了买入日经ETF之外，还可以考虑跨境资产配置等方式。

例如，在境外如中国香港市场有一些投向日本股市的美元对冲基金，这类基金的优势在于主动管理能力强，可以调仓选股、择时对冲，同时锁定了汇率的变化，避免因汇率变化导致的投资收益缩水。

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狂涨的日本楼市

本轮股市的上涨不仅是资金面的驱动，背后有着深刻的现实经济因素。

最近几年，日本制造业回流明显，失业率持续下降，目前维持在2.6%的低水平，日本的大企业不但率先涨薪，还多发了奖金。

而且困扰多年的通缩也开始消散，日元贬值、制造业和资本回流、外国资本的涌入，导致物价上涨，最终结果是消费被推动持续回升。

与此同时，日本的房产也在被爆买，这一次买入的不仅是本国居民，还有来自境外的尤其是中国富裕中产家庭的购买力。

日本不动产经济研究所数据显示，2023年，东京首都圈新建公寓每套均价为8101万日元，同比上涨28.8%。是自1990年后再次突破8000万日元，同样历经34年再创新高。

日本关西地区的公寓，每平方米价格也上涨2.1%到79万日元，是自1973年这项调查开始以来的最高价格。

随着经济的好转，物价温和上涨、失业率下降、薪资上升，日本的年轻一代，离过去的泡沫经济破裂后的废宅时期越来越远，年轻世代的工作意愿、投资本国股市、买房改善生活的愿望注定是要强于已经老去的一代人们。

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中国富裕中产的涌入

和过去多数情况下是大企业出海投资不同，近年来在国内房地产行业不景气、股市投资赚钱不易、人民币广义货币M2供应量持续增加的背景下，中国高净值富裕客群、富裕中产群体出海投资的动力不断加强。

不仅能在全球旅游胜地遇到很多中国人，在全球各类资产的投资当中也能遇到中国买家。

日本的股市、房产固然有其值得投资的一面，同属东亚文化圈、相似的文化习俗，语言的沟通便利和容易识别，相比欧美国家而言、较少的歧视和对立情绪，日本的吸引外资、吸引移民政策等，都使得日本成为中国富裕中产群体出海投资的首选目的地之一。

首先，日本的房产相对便宜。以上述东京首都圈新建公寓每套均价8101万日元计算，折合人民币不到400万元，以国内当前一线城市的新建住宅套均价格来看，恐怕只能买到一线城市远离市中心的位置，和国内二线城市相对优质地段的房产价格相当。如果不是东京首都圈，例如大阪、京都地区，大概不到100万元人民币即可购买一套房产。

而且，日本房产的保值率相对更高，日元的自由兑换程度更高，日本的房产可以吸引全球的富有买家。

其次，日本房产的租售比相对合理、普遍在5%左右。买房投资、保值之外，还可以用于出租，出租回报率并不低。

再次，作为全球知名的旅游目的地之一，日本的酒店价格相对高昂，通常面积非常狭小，即使四星级酒店也只有十几平米，因此一间50-100平米的民宿非常受欢迎。在日本买房，可以将其改造为民宿用途，方便出租获得收益。

最后，开民宿被视作一种经营活动，可以方便投资人申请日本的“永住居留权”。有了“永住居留权”，就能享受日本免费的公立教育、医疗保险，还有一系列的社会福利。这也吸引了很多境外投资客在日本买房。

日元的贬值，同样是吸引外国买家涌入日本房产的一大因素。由于涌入购买日本房产的中国买家太多，甚至已经形成了不少中国人聚居区。

据报道，东京官方统计，去年约有近63万外国人常住在东京，其中，中国人超过25万。

东京市政的调查显示，过去五年，丰洲塔楼所在的江东区，拥有房产的中国人增加了14.8%。奢华住宅集中的中央区、品川区和港区内，去年拥房的中国居民增加了20%。

据悉，丰洲公寓的均价目前在每平方米120万日元左右，折合人民币约6万元。对日本工薪阶层而言显然超出承受能力，但比起北京、上海等一线大城市靠近市中心位置动辄10万元每平米的房价，对寻求海外投资或移居的一些中国富裕中产来说并不算贵。

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一些不易察觉的事项

房产之所以火爆，在于日本买房的限制较少、租售比高、有永久地契。而且同为发达成熟市场，新加坡投资门槛高、容纳量有限，因此日本自然成为出海投资首选。

除了投资收益，中国富裕买家的另一层考虑是买房自住，拿到居住签证及为子女教育考虑。

根据相关规定，如果投资500万日元资金在日本注册实体公司，同时投资房地产，用房屋租金（比如改做民宿）作为流水，就可以满足经营签证的条件。家长持经营签证的子女在义务教育阶段，可直接申请就读日本国立、公立和私立的小学及初中，同时享受医疗等社会福利。

不过，在日本购买房产同样存在一些风险因素。涌入的中国买家，在一定程度上助力了日本房地产市场的兴旺，但也可能导致当地政府部门出台新政，限制买房或是提高税率。

在实际购房时，还需要考虑房产的具体位置、建筑质量、土地所有权等因素，以及市场供求关系和政策环境等因素的影响。除了房价的走势，日本房地产市场还呈现出其他一些特点。

一是，日本的物业管理非常规范、严格，业主和租客的权利和义务都非常明确。物业管理公司会负责公共设施的维护和保养，确保房产的保值和增值。但租客不能随意赶走，或提前结束租约。

二是，日本房产有“一户建”式住宅、塔楼等分类，不同的住宅会有不同的价格、折旧、维护建设费、税率等。有些房产看似便宜，但如果算上税费、折旧及维护成本等，可能并不划算。

总的来说，日本房地产市场具有独特的特点和规律。对于海外投资者来说，需要了解市场的特点和规律，理性决策，规避风险，确保投资的回报和长期价值。

无论选择哪种投资方式，都需要对日本市场进行深入的研究和分析，了解相关的法律法规和政策，以及风险因素。同时，还需要注意税务、财务和风险管理等方面的问题，可以寻求专业机构的帮助和支持。