重庆“非标商业”盘点
王玟兮，INTP/优秀gai溜子/商业媒体资深女工
编辑丨熊舒苗 朱雅洁 主编 | 付庆荣
排版设计丨一卡拉
不同城市性格孕育出的非标商业气场皆不相同。
重庆，这座山城的地形落差消除着各式建筑的形态界限，曲折巷道的移步穿梭承接着多样景观，是非标商业天然的孵化地。爬坡上坎之中，平添别样趣味。
基于重庆独特地形与城市建设的历史背景，重庆的非标商业项目有2大集结地：历史文化深厚的老街/抗战遗址，承载城市记忆与市民生活的老厂区/社区。
据赢商网西南分站不完全统计，渝中区、江北区、南岸区，是重庆非标商业项目数量最多的“三巨头”。为展示重庆当下非标商业百态生机，笔者拜访了重庆非标商业项目的一线操盘手，从他们的视角中洞察重庆非标商业的独特基因。
1
龙门浩老街·下浩里
以“策展”思维介入运营
每一个初来乍到龙门浩老街·下浩里的人，都会先被入口步道旁的景象“惊”到；菩萨、土地公、土地婆等多尊神像整齐排列，接受善男信女的香火供奉，“神仙欢迎你”的场景十分魔幻。
◎图源：作者提供紧接着，当你开始爬坡上坎，看见地上醒目的标语：“重庆会惩罚每一个不爱运动的人”，才恍然大悟：这一切发生在重庆，合理。
◎图源：项目方龙门浩老街·下浩里位于重庆南岸区南滨路、东水门大桥北侧，前身为百年老街——下浩（下龙门浩）。19世纪末起，这里洋行别墅林立、商贾云集，抗战时期大量使领馆、内迁学校入驻，一时风起云涌、形成庞大的中西风格融合建筑群。
2017年，下浩里老街更新计划启动，需要修缮的老街区域总占地面积约35.7亩，总建筑面积约1.7万平方米；2023年9月28日，采用“城市针灸”模式，通过“原址原建、原面积、原高度、原风貌”4个原则进行修缮建设后的龙门浩老街·下浩里（ 下文简称“下浩里”）全域开放。
◎图源：项目方用文化艺术共创
运营团队用“策展”思维介入下浩里，让焕新后的老街继续在城市中自然生长。
下浩里运营团队总负责人薛薇曾是重庆原美术馆的馆长，团队伙伴的工作背景都和艺术文化策展相关，并非“科班出身”的商业地产人。
具备跨界能力的运营团队选择用文化艺术共创的方式更新老街：比利时当代漫画·中国西南青年艺术家联展，联动重庆、成都两地十三家知名书店举行“漂流书展”，启动“城野共振计划”带来树下音乐会、音乐艺术雅集、城野疗愈市集、国内首个新能源越野摩托车城市障碍赛……
在原生空间特色与艺术文化碰撞下，下浩里年轻、先锋、有趣的气质逐渐成形。
◎图源：项目方孵化重庆在地创新品牌
招商上，聚焦更具设计、场景、更懂重庆的本土品牌，营造更有记忆点和场景力的文化商业氛围。这里既有原老街上迄今百余年的品牌“段氏奇香花生米”，同时引入一批具备艺术、设计等文化艺术创意背景的重庆本土创新主理人品牌，包括“重庆中式下午茶之光”和山茶食店、重庆折耳根专门店“来折里”……
错落交织的特色店铺，共同构建出下浩里人文融合创新的“氛围感”，也让这里成为重庆在地创新品牌的孵化地。
◎图源：项目方截至今年2月，下浩里共招募了新消费及主理人品牌40余家，包含品牌民宿业态2家，文创产业机构14家，出租率80%。其原创文化及策展内容平台-下浩人文事务所，在2023年共举行艺术策展等各类活动126场——包含设计论坛、艺术展、摄影展、画展、音乐会等，共计27万人参与，8000万次媒体曝光。
在这个过程中，运营团队练成了“六边形战士”：既要搭台丰富的活动，又要协助主理人们解决经营问题，还要负责不断改善维护建筑空间，对原住民们开设的店铺还要进行视觉、品牌建立上的指导......“和入驻商家共同成长”，下浩里负责人薛薇这样描述团队工作的日常。
薛薇表示，下浩里的招商标准实际是内核共振，运营团队期待和三观同频的主理人相遇，一起为大众提供一个城市的多样切片。
2
重庆开埠遗址公园
功能复合型的立体消费空间
重庆开埠遗址公园，是重庆市级重大建设项目，位于南滨路8公里人文岸线的中心节点；占地4.47公顷，整个项目以立德乐洋行旧址群为基础，顺应山地地形而建，有8处文物保护建筑，2处优秀历史建筑和7处复建建筑。
就算归类到非标商业项目行列，重庆开埠遗址公园的业态也丰富到有些复杂：它集历史陈列馆、市民公园、国宾接待、城市会客厅、夜间经济、品质消费等多重功能为一体。
◎图源：项目方运用自然空间打造网红打卡点
项目运营负责人杨羚表示，运营开埠遗址公园的难点有三处：一是如何保留中西建筑风貌，又要满足商户使用需求；二是如何展现国际化、城市会客厅的定位；三是如何在商业端将多重需求整合。
杨羚拥有多年盒子类商业地产操盘经验，这是她第一次面对如此复杂的空间形态和需求。“我们想找一个对标项目，但是没有。”最后，在摸索中她和团队找到了属于重庆开埠遗址公园的运营之道。
区别于其他城市更新商业街区，开埠遗址公园拥有约15%建筑密度的中西碰撞建筑群+65%绿地率。项目在原有的建筑基础上进行修缮和复原，一砖一瓦重现中西交融的建筑风貌；同时以尊重历史和文物活化利用为导向，运用不同自然空间，结合时代审美元素，打造具有地域特色的观光打卡点位。
例如，利用三层坡道、从四川引入道明竹编装饰打造了特别的场景，使其成为重庆热门网红打卡点。
◎图源：项目方“低、中、高”一体的消费场景
依据山形地势，项目规划呈现了强“立体感”的消费场景：
临江低区以重庆开埠历史陈列馆为主（在立德乐洋行仓库旧址上打造）充分挖掘内部空间，利用艺术化与科技化的整合与创新，以声光电打造沉浸式场景互动体验、讲述重庆百年之变。
◎图源：项目方中区规划出了「东西坝坝」和「青年文化空间」，引入了威士忌吧、茶饮、咖啡馆、火锅、滑板等业态，对无法使用明火的历史保护建筑，专门修建了独立厨房；超大的观景台承担起市集、旅行、市民休闲等功能。
◎图源：项目方
高区则以多栋独立建筑为主要空间，引入高端餐饮、民宿、酒店、剧场，肩负起展现城市国际化、品质消费的责任。
◎图源：项目方重庆开埠遗址公园像是一个立体的城市生活舞台。游客在陈列馆里领略百年历史沧桑，年轻人们在滑板公园腾挪转移，周围社区的居民在观景台跳广场舞，这片百年建筑场域焕发新生。
3
TESTBED2贰厂文创公园
文艺范重塑工业遗存
TESTBED2贰厂文创公园，前身为建立于1937年的“中央银行印钞厂”的贰厂，2017年焕新亮相，既保留了老厂房旧楼风貌，又融入当代艺术设计，是年轻人热爱的文艺潮流聚集地。
“TESTBED2贰厂文创公园”之名，是相对于伦敦泰晤士河东岸的TESTBED1园区而言，两者都是出自英国著名建筑设计师威廉·爱尔索普（Will Alsop）。
◎图源：项目方“小众+大众”的文艺范
诞生之初，贰厂就集结了一批最早的主理人店铺，例如治愈系猫咖“玄武的猫”、承载跨国爱情故事的“MINT冰淇淋”等，至今仍在园区中运营。随处可见的涂鸦墙，以及星罗棋布的创意工作室、艺术展览，释放着小资“文艺范”。
据贰厂文创公园总经理王飞介绍，疫情期间，“文艺”“设计”的商业路线难以为继，项目选择将地理位置优势最大化，引入面向大众的品类和品牌，从特立独行走向了大众亲民；推出自有厂牌“TESTMART试集-夜游神试集”打造一个集艺术、互动、市集为一体的场域。
◎图源：项目方如今的贰厂文创公园里，既有奇丑的猴子咖啡、喧闹东方大气茶、大王油茶、马登工装等重庆本地原创品牌，也有大口堡、霸王茶姬等连锁品牌，以及调性十足的酒店民宿融入其中，既有小众趣味、也有大众享受。
“文艺范”也在不断回归，贰厂内的T²国际当代艺术中心联动第三方不间断举办丰富的艺术共创活动和展览，为大众带来不同的艺术之旅体验。
◎图源：项目方强文旅属性不断加持
强文旅属性，为贰厂文创公园注入不一样的发展动力。电影《从你的全世界路过》曾在此取景，电影中的同款天台“爱情天台”至今仍是贰厂最受欢迎的网红打卡地，可以俯瞰渝中区乃至对岸的一线景色，720度感受嘉陵江沿线美景。
◎图源：项目方今年4月，德国总理朔尔茨参观了TESTBED2贰厂文创公园，让这个已经拥有稳定大流量的非标商业项目又一次成为焦点。德国国务秘书甚至还在贰厂园区的文创店【来都来啦】内，购买了文创胸针，说“要给女儿带一个”。
◎图源：项目方转型后的贰厂文创公园里，在最艰难的时候稳住了客流和消费基本盘，也摸索出了第二生长曲线，成长为重庆商业地标。2021年被确定为第一批国家级夜间文化和旅游消费集聚区；2022年，获评为国家工业旅游示范基地；2023年入选第二批国家级旅游休闲街区名单……
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北仓&北仓里
用商业温度“活化社区”
北仓文创街区，位于重庆千亿级商圈“观音桥商圈”，地处龙湖重庆北城天街、九街两大繁华潮流聚集地之间。
项目占地两万余方，前身为建造于上世纪60年代的重庆江北纺织仓库，目前整个街区公共文化空间与文创商业空间各占50%，公共图书馆、艺术展览空间、文创市集与近150家品质商户落户其间。
◎图源：项目方2016年，改造后的北仓文创街区正式开放，一批特色文创品牌和小店陆续在街区内以及周边多点开花。2023年，北仓设计团队在政府的牵头与支持下，开始主导启动街区周边塔坪社区的首轮更新，以「北仓里」的新形象展现在大众眼前。
“北仓里”改造涉及房屋44栋、72个单元、近13万平米的社区空间，北仓文创街区总负责人李传波建筑设计师出身，带领团队将日常出行、公共空间、产业运营、文化植入等诸多维度纳入考量，打造出了一个“宝藏社区”。
◎图源：项目方在公共空间上，项目团队在政府支持下对车行道的硬化铺装、建筑外立面、人行道改造、导视系统、公共景观、公共线网都进行了优化提升。在商业运营上，咖啡店、甜品店、餐饮店、古着店、手作商店、鸡尾酒吧、创意料理、异国料理散落在社区的各个角落。
◎图源：项目方据统计，近一年，北仓里新增了近50家店铺，改造区域已累计新增约2000个就业岗位、区域文商旅综合产值达到2亿元。
由此，“北仓+北仓里”开启打造青年友好、邻里友好、人人友好和谐型街区的积极探索。酷暑时，小红书×新重庆市民影像计划×北仓文创街区携手天友，给重庆市民发高温补贴；北仓×小红书发起重庆老街的「小美City Walk」，跟着门店地图解锁北仓店铺；春节时在社区里摆“百家长桌宴“、举办”艺术年货节”……社区生活与商业运营，同频共振、活力共生。
◎图源：项目方5
N37桥角角夜光营地
山城独有的桥下潮流聚集地
桥角角夜光营地，是桥下“灰空间”的再利用，位于“桥都”重庆的嘉华大桥和石门嘉陵江大桥之间的马路下，是一个集运动、美食、江滩步道为一体的年轻潮流消费目的地。
在社交媒体上搜索“桥角角”，关联的都是最受年轻人欢迎的游玩消费场景：野歌音乐会、江边火锅、野滩滩BBQ酒场、陆冲板、极限飞盘......
◎图源：项目方
独特的空间感，让桥角角夜光营地捕获大量关注，但也有一些传统商业场地无法想象的困难：全户外、汛期风险、水电气设施.....每一件都是新的挑战。
桥角角负责人为了找到应对汛期的方案，自主研究成了半个“汛期抗洪专家”。“做了十多年盒子商场，现在都要从头开始。”负责人表示。但也正是因为拥有大量盒子商业运营经验，桥角角也有了更多可能。
◎图源：项目方6
民主村
新潮主理人品牌相映成趣
民主村社区，建于上世纪50-90年代，是国营建设厂的家属区，常住人口8000多人。这里曾有150多栋老居民楼，最长的房龄超过70年。随着建设厂搬迁、年久失修，社区环境破旧脏乱，配套功能缺失。
2021年11月，九龙坡区正式启动民主村片区城市更新项目。通过微改造，在保留原有建筑、街巷肌理、历史记忆的同时，完善居住功能，提升人居环境品质，原生生活肌理和节奏被完整留下。
◎图源：项目方大量的年轻人涌入这个生活气息浓厚的社区，带入更多潮流、创新、新鲜的生活方式。据了解，民主村一期，目前入驻近70个主理人品牌，店铺藏在社区里，咖啡馆、面包店、服装买手店与菜场、肉店、五金商店们和谐共处，处处都有反差感带来的惊喜感与趣味性。
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紫薇路
“烟火气+时尚范”融合共生
紫薇路商业街，位于渝北区龙塔街道，千米长的街道两侧集聚了墨西哥餐厅、东南亚风情酒吧、精酿啤酒、烘焙饮品、精致中古店等150多家特色商铺。
◎图源：项目方早在2019年以前，这里是一条以副食零售、汽修汽配、农贸市场为主要商业形态的老街。面对周边社区环境，以及观音桥城市级商业街区巨大的竞争和影响力，紫薇路提出了“无特色不引进 非精品不荟萃”的招商标准，既有烟火气，又具时尚范。
2024年4月重庆紫薇路通过全国社区商业街示范评审，成为全国社区商业街区建设出色案例。
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三洞桥PARK
“洞天”主题景观吸睛
三洞桥是重庆江北城现存至今的文化遗址，2023年在此基础上修建的三洞桥PARK正式亮相。
项目处于重庆“两江四岸”核心区——江北嘴中央商务区，由4.9万方开放式特色商业街区与4万方城市公园共同组成，以“桥洞”、“连廊”、“退台”、“步道”构筑而成，从中国古典拱桥艺术中汲取灵感打造三洞空间&穹顶广场&洞天观景台等多个“洞天”主题景观空间。
开业之时带来一大批新兴品牌：例如腾势汽车西南首店以滨江独栋的城市展厅亮相，还有INGSHOP潮流买手店西南首店、Specialized闪电骑行俱乐部西南首店等。
◎图源：项目方9
戴家巷
悬崖边的百年老街
戴家巷街区，紧邻洪崖洞景区，面朝嘉陵江、位于悬崖之上，占地面积约45亩，曾是热闹的商贾往来之地。随着码头运输的衰落，逐渐从繁华的商业中心没落为悬崖边的破旧棚户区。
2021年更新改造后的戴家巷老街区对公众开放，现已成为集文创市集、精品酒店、艺术展览、渝味餐饮等为一体的都市人文新地标，并在2023年荣获由住房城乡建设部办公厅颁布中国人居环境奖。
◎图源：项目方10
山城巷历史文化街区
经典老建筑“变”夜经济示范区
山城巷位于重庆“九开八闭”城墙保护中南纪门至金汤门段，有临崖栈道的吊脚楼、明清时期的石朝门、海派风格的石库门建筑厚庐、法式教堂。山城巷沿崖而上，依山而建，共同构成了传统的山城人居空间。
在业态方面，既留下了原有的烧饼铺、熨斗糕铺、老茶馆和火锅店，还引入餐酒吧、咖啡、文创店、创意共享空间等多元业态。2023年，山城巷历史文化街区荣获重庆市商务委发布的市级夜间经济示范区荣誉。
◎图源：项目方针对“非标商业”，一线操盘手们都有个共识：非标商业，本质依然是商业，需要遵循商业的基础运作逻辑。空有“非标”概念，而缺乏经营思维，难以生存。
笔者认为，当下非标商业如火如荼，但远没有到总结方法论，形成“标品”的时候，这个领域依然处于群雄逐鹿，乾坤未定的初创阶段。
不过，一些行业内总结的运营共性已经浮出水面：
1
尊重原生空间特性是非标商业得以生长的基础。
2
非标商业运营必须与品牌方深度连接，必须抛弃只收租金的房东思维。
3
审美和社群将成为非标商业的核心竞争力。
4
在地性和公共性将成为评判非标商业能否走得更远的重要标准。
关于非标商业的发展路径，赢商网将持续关注，提供更多深度一线观察。
