摘要： 2020年，中国奥园的业绩增长目标为20%，还是比较保守。希望在摆脱对速度的盲目追求后，中国奥园能够在房屋质量上多下功夫，同时关注企业的健康发展。
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伴随着新年钟声敲响，房地产行业终于告别2019年。这一年，是高压之年，全国房地产调控次数高达620次，刷新历史记录，较2018年的450次上涨幅度高达38%。政策严控之下，房地产企业融资大幅受限，开发拿地资金吃紧，发展被迫放缓。
但就在这样的环境下， 仍有部分企业高歌猛进，在2019年迈上了新台阶，中国奥园便是其中之一。这家2018年距离千亿仅一步之遥的粤系房企，于11月以1013亿元的成绩首次跻身千亿。2019年，中国奥园实现1181亿元销售额，超额完成1141亿的年度销售目标，同比去年增长29%，并从去年的第35名升至第29名。
董事会主席郭梓文在新年致辞中提到，奥园在“一业为主，纵向发展”的战略指引下，继续保持着跨越式发展的良好态势，成绩斐然。2019年，集团销售收入达到1331亿元，其中非房板块实现150亿元，多元业务全面开花。中国奥园要决胜2020，继续保持高质量可持续稳健发展，实现不低于20%的业绩增长，也即1417亿元的销售目标。对中国奥园来说，还是比较保守。
搭乘奥运春风
1993年，中国首次申奥失败。那一年郭梓文29岁，在番禺工地上做装饰装修等各类承包。1996年，郭梓文哥哥郭梓宁所在的番禺最大国企，广东梅山糖业总公司旗下梅山建设开发公司准备改制，兄弟二人联手拿下承包权，郭梓文成立香港金业集团，成为中国奥园的前身。
两个多月的时间，金业将令烂尾数年的东发花园封顶，创造出“金业速度”。金业别墅花园在1997年1月18日开售，第一期138套别墅只用了16天就被抢购一空。1998年，中国决定再次申奥，郭梓文的回忆称：“当时广州运动场馆缺乏，很多广州人要运动都只能到番禺等郊区去；另一方面伴随着中国申奥，奥运和体育已激起了全国人民的爱国情怀和民族情感。”
于是，受1984年洛杉矶奥运会承包商杰伯·罗斯开发奥运场馆的启发，郭梓文提出“运动就在家门口”、“请人吃饭不如请人流汗”等理念，在项目内配建全民健身平台，与国家体育总局达成战略合作，取得在中国范围内的房地产领域独家使用“奥林匹克”名称和徽标的官方授权，将项目"金业体育花园"更名为"广州奥林匹克花园"。
两个月后，时任国家体育总局局长伍绍祖在人民大会堂为广州奥林匹克花园题词。差异化定位和名人站台加持下，创造了五开五罄的神话，卖了2000套房。2001年，郭梓文又开发了南国奥林匹克花园，获得国际奥委会主席罗格题词，并邀请中国奥委会主席袁伟民到场考察，该项目再次大获成功，成为业内奇谈。
当年11月，第三届中国住交会中，南国奥园荣获"中国名盘第一名"，奥园被评为"中国知名品牌开发商"，郭梓文获评"中国房地产业十大风云人物"。
奥林匹克花园项目成功后，郭梓文开始将其在各地复制，并引入了大量合作方，体育总局背景的合作方中体产业集团股份有限公司便是其中之一。让郭梓文没想到的是，2002年，中体开始攻击其“奥林匹克”专利权威性，并独立开发了其它的奥林匹克花园项目，而金业的“反击”则是改名奥园。
祸不单行，争执中，中国奥园上市遇挫，郭梓文购买的“壳”诚成文化陷入数亿元债务风波，奥园元气大伤，2004年总部被爆出闪电裁员，此后数年发展迟缓。2007年，中国奥园终于成功上市，当天股价暴涨了 30%，“东山再起”的郭梓文将目光投向北京，欲带领中国奥园成为全国性企业。
但郭梓文却再次看走了眼。2008年，郭梓文接盘知名烂尾楼“长安8号”，试图复制东发花园的奇迹，认为其将对奥园未来2-3年的业绩起重要作用，并提出了120亿元的销售目标。但8万/平米的高昂售价让人望而却步，长安8号仅卖出10亿，再加上收购附带的巨额债务，中国奥园资金再次告急，直至2012年将项目转让后，情况才有所好转。
重回高速轨道
经历过两次低谷的郭梓文痛定思痛，在2012年年报中提出“快速开发，快速销售”的策略，并在2013年坚定贯彻，销售额较2012年几乎翻倍，突破百亿关卡。但在随后的两年，中国奥园没能延续这一势头，销售额分别为122亿元、152亿元，增长率分别为22% 、24%。
2015年，中国奥园提出了多元化发展战略，开始涉足文旅并走出中国，落子悉尼。2016年，蛰伏多年的中国奥园看到了行业发展大势，销售额一跃增至256亿元，同比增长69%。2017年，中国奥园进一步加快开发效率，销售额增长78%至456亿元，2018年更是直接翻倍至913亿元，3年复合增长率高达89%，远超行业平均水平并保持领先。
对此，中国奥园方面曾称，公司销售业绩的持续快速增长得益于前瞻性的战略布局和土地储备，并快速转化为可售项目推向市场，支持销售规模的增长。其介绍，自2016年以来，中国奥园持续加大土储力度，通过多元化购地方式获取符合其发展需要的土储资源。
财报显示，截至2012年至2015年底，中国奥园的土地储备分别为996万平方米、1118万平方米、1231万平方米、1333万平方米，当年新增土地储备分别为187万平方米、213万平方米、266万平方米、249万平方米，增长较为平缓。
2016年，中国奥园新增土地储备314万平方米，截至年底总土储1465万平方米，增速较往年略有提高。2017年，中国奥园开始积极扩张，收购58块土地，共1286万平方米，截至年底总土储约2487万平方米；2018年，中国奥园新增可开发建筑面积1258万平方米，新增货值1645亿元，年底总土储进一步增至3410万平方米。
2017年7月，《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》在香港签署，而在广东深耕多年的中国奥园无疑享受到了政策红利。其在年报中提到，已成功布局大湾区「9+2」城市，拥有五十个项目，实现全覆盖，抢占大湾区发展先机。2018年年报中，中国奥园特别指出，2019年将有9个大湾区城市更新项目会逐步转为土地储备，预计可为未来增加可售资源约660亿元，提供额外的销售增长动力。
2019年上半年，粤港澳大湾区发展规划纲要面世，政策红利进一步加强。中国奥园继续保持较大投资力度，上半年共新增34个项目，新增土地储备面积为726万平方米，截至2019年上半年，中国奥园土地储备总建筑面积达4012万平方米（权益比81%），总货值约人民币4255亿元，大湾区占比约27%，足够未来三年左右的发展。此外，中国奥园还拥有城市更新项目下的潜在可售资源约人民币2197亿元，其中大部分位于大湾区城市。
2019年，房地产行业受到高压调控，中国奥园增长放缓至29%，但仍显著高于同规模房企的平均水平，实现了1181亿元销售额，成为今年为数不多的千亿新贵之一，超额完成1141亿的年度销售目标，并从去年的第35名升至第29名。
这一年，中国奥园的多元化发展策略也取得重要成果，旗下奥园健康生活集团于3月18日在香港联交所主板上市，业绩股价持续攀升，截至1月8日收盘已上涨38%。目前，奥园打造了“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新”八大产业板块，形成“一业为主，纵向发展”业务格局。
2019年7月，中国奥园以32.6亿元收购百年人寿13.85%股份，成为百年人寿的第一大股东，拥有了较为稳定的收入来源，而集团的健康、康养产业也可与之进行紧密联动，在合作平台、业务板块、客户资源等方面充分发挥战略协同和互补优势。
质量问题需重视
企业高速发展时，经常会忽略质量问题，中国奥园也没能例外。
去年8月，中国奥园惠州某项目因虚假宣传被500多名业主维权。业主称，购房时开发商强调楼盘性质为住宅，但正式签约后却改为商用公寓。二者最大的区别为商用公寓无法迁入户口，这使得项目宣传时强调的周边一站式教育配套成为无稽之谈。
7月，亦有媒体报道称，奥园深圳某项目受到大量业主维权，存在虚假宣传、质量不过关等问题。具体而言，业主方面称，楼盘宣传时称小区内有2万㎡生态公园，但交房时却变成“市政道路+坪山河景观带”，宣传的配套设施智慧书吧、亲子乐园、康体乐园等均未实现。而房屋则存在入户门门框不着地、门槛石全部断裂、厨房无防水、客厅等房顶漏水、布防撤防测试失败、灯通电不正常、插座不通电、木地板铺设不牢固，墙面有色差并出现破损以及外墙瓷砖破裂、脱落等。
事实上，早在2017年11月，该项目就因误导性宣传、违法广告事宜，被坪山区市场监管部门给予行政处罚，金额约31万元。但目前来看，处罚并未促使奥园进行整改。
更早之前，中国奥园曾将惠州B项目的楼盘性质从“商住”改为“办公”；株洲某项目因变更规划用途，交房五年都办不了房产证；惠州C项目购房合同亦被私自更改。
除项目质量外，公司发展质量也值得注意。在中国奥园规模迅速扩大的2016至2018年，其资产负债率分别为68%、70%、76%，净负债率分别为50.74%、50.98%、63.21%；截至2019年上半年，资产负债率及净负债率分别为84.79%、64.24%，仍处于比较安全的区间，但也需警惕。
另外值得注意的是，公司2019年上半年新增负债中，境外负债比例为35%，短期负债中境外还款比例为24%，外汇风险敞口较大。考虑到汇率不确定性较大的宏观背景，集团或需更为注意进行相关汇率风险对冲，减小汇率波动对集团盈利的影响。
近日，董事会主席郭梓文在新年致辞中提到，中国奥园要决胜2020，继续保持高质量可持续稳健发展，实现不低于20%的业绩增长，也即1417亿元的销售目标。对中国奥园来说，还是比较保守。希望在摆脱对速度的盲目追求后，中国奥园能够在房屋质量上多下功夫，同时关注企业的健康发展。（本文首发钛媒体，作者|石万佳）
