贝壳“断臂求生”:“优化”上海团队,能顺利过冬吗?

贝壳“断臂求生”:“优化”上海团队,能顺利过冬吗?
2021年10月16日 08:11 钛媒体APP

中介行业入冬,贝壳找房也扛不住了,开始“瘦身减负”。

日前,有自称贝壳员工人士在社交平台上爆料,贝壳找房上海研发团队全员被优化,裁员补偿为“N+3”。随后,贝壳找房方面回应称,今年以来,行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。

然而,据国际金融报报道,此番贝壳上海人员优化的范围远不止研发,而是包括研发和金融在内的贝壳上海公司中的多个部门。至于涉及总人数,相关人员表示尚未统计。

甚至,据界面新闻了解,贝壳此次收缩并不局限于上海一地,最早开始于深圳,当下北京、广州、杭州、安徽等地也有所收缩。“各城市收缩计划,比如所涉部门、调整幅度、补偿方案将根据具体城市发展情况而定,总部没有具体指标。”一位贝壳人士表示。

上市一年多来,贝壳找房接连遭遇了股价跳水、创始人左晖离世、地产政策调控等,如今迎来至暗时刻,还有转机吗?

房市降温

在市场看来,此轮贝壳上海人员优化并不意外。

今年5月以来,多数热点城市收紧调控政策,二手住宅市场成交量持续下滑。易居数据显示,9月,11个热点城市二手住宅成交量仅为4.3万套,同比跌45.5%。

其中,上海9月二手房成交量为12040套,相较8月下降33.23%,创下了过去一年来的单月最低成交量。实际上,3月成交量达到39407套后上海二手房便步入下行通道,4-7月成交均回落至3万套以内,8月跌至1.8万套,9月的1.2万套也让市场预判10月成交量恐降至1万以内。

新房销售也大幅下降。58安居客房产研究院数据显示,在重点监测的63个城市中,有55个城市今年9月新房成交量同比下滑,平均下滑幅度达47%。中国指数研究院也表示,今年“十一”长假期间,其重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%。

从以往房地产周期波动来看,行情向下时,中介总会迎来一波收缩甚至关店潮。

据了解,在贝壳之前,龙湖今年年初正式成立的经纪品牌塘鹅,已于9月左右开始关店,涉及重庆、武汉、长沙等多地。

我爱我家也曾在中报中预测,由于目前贷款首付比例上调,购房成本初始上升,加之学区房政策转向,各地实施网登限价,二手房地产市场管理政策整体收紧,交易价格、交易手续审查进入严管周期,二手市场预期下半年会出现下降。尤其是出台二手房指导价的深圳、上海、广州、成都等热点城市,中介公司业务发展面临更大压力。

另一方面,蛋糕在变小,玩家却在变多。不少开发商为了避免被抽取佣金已在自建交易平台,万科、碧桂园等大型房企纷纷成立官方房屋交易平台,一定程度会削弱贝壳的力量。在字节跳动收购麦田成立“幸福里”平台之后,蛋糕更被稀释。

贝壳业绩承压

多地房市降温也影响了贝壳找房的业绩。

今年上半年,贝壳总营收为449亿元,同比增长64.6%,调整后净利润为31.40亿元。但从趋势上看,贝壳开始陷入增收不增利的怪圈。

在二季度,贝壳营收242亿元,同比增长20%,调整后净利润为16.35亿元,与2020年同期净利润为29.48亿元相比,同比下滑44.54%。而毛利率仅为22.1%,相较去年同期下跌超10个百分点。

分业务来看,其新房和金融、装修业务增长迅速:二季度,新房业务实现收入138.86亿元,同比增长31.95%;新兴服务和其他业务实现收入6.59亿元,同比增长50.46%。而其二手房业务增速大幅放缓,在二季度实现收入96.28亿元,同比增长仅4.88%,相比之下,一季度增速高达202.1%。

贝壳二手房业务表现疲弱,叠加开发商“去库存,回笼资金”的需求迫切,新房业务逐渐成为贝壳的营收支柱。2017年至2021Q2,贝壳二手房收入占比从72.38%下降至39.83%;而其新房收入占比从25.17%提升至57.44%。

然而,新房业务的利润带动作用受限。2021年第二季度,贝壳新房GTV为4983亿元,大量由关联代理和其他销售渠道拉动,为此贝壳向外部渠道支付的佣金分成达94亿元,同比大增51.4%,占总营收成本的一半。

贝壳预计,2021年第三季度,其总净收入将在145亿元至155亿元之间,较2020年同期下降24.6%至29.4%。

可见,贝壳自身对于接下来的预判也并不乐观。其管理层称,下半年市场会持续降温,三季度的市场压力将会比二季度更大。新房业务增速在三季度放缓,二手房业务GTV增速将在下半年放缓;尤其是在二手房方面,信贷收紧、按揭利率上行,审批和落地周期拉长,叠加二手房参考价制度,市场将对二手房业务产生显著影响。

“断臂”能“求生”吗?

上市一年多,贝壳找房也曾经历高光时刻,其股价最高时每股在80美元左右;但经过坎坷的下行道路,截至美东时间2021年10月14日收盘,贝壳报收20.9美元/股。年内,贝壳股价已跌超80%,市值蒸发逾800亿美元。

贝壳找房股价走势图

如今,裁员与业务收缩,似乎是贝壳试图、穿越周期的必然选择。

根据贝壳财报,由于品牌宣传活动、业务人员以及研发人员的增加,仅今年二季度,贝壳三费由去年同期的32.6亿元增长至42.2亿元,三费率由16.2%提升至17.4%。从数据来看,针对研发、金融等职能后台部门的优化,确实能在一定程度上降低公司支出。

投资人刘志刚也认为,贝壳增利不增收是毛利率大幅下降所致,在行业遭遇寒冬,“断臂求生”是比较明智的选择。贝壳只是短期遇到麻烦,但不能断定贝壳就不行了,尤其在二手房方面,贝壳发挥的中介作用很难被替代,“中介在短期内不会消失,普通购房者买房也无法绕过中介,因为二手房涉及看房、选房、协商价格、签约、过户、贷款、交付等一系列复杂的过程。”

而职业投资人朱酒对二手中介行业的前景持乐观态度,“现在二手房贷款管控严格,造成了二手房交易量的断崖式下跌。这都是市场的正常表现,2008年,2014年和2018年房地产行业也都出现类似的情况,随后相关政策的支持之下,很快就恢复正常。”朱酒认为只要有政策的“东风”,局面很快就能扭转。

(钛媒体App编辑刘萌萌综合自国际金融报、红星新闻、界面新闻、财经新地产等)

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