导 读改善人居环境、补齐城市功能、提升首都城市面貌，“城市复兴官”——首开集团始终在行动。从老旧小区改造，到危旧楼房改建，再到核心区平房院落更新等等，首开的每一次创新实践，都在与北京的城市发展共振，为城市更新提供源源不断的“首开经验”。
进入石景山区古城南路社区，干净宽敞的道路、优美的绿化、整齐停放的车辆……让人很难想象这已经是一个50岁的“高龄”社区。居民们说，小区发生了翻天覆地的变化。居民：这个社区以前就是修修补补，这次变化很彻底。原来老的电线全在外面，很杂乱，也不安全。楼这么多年了，上下水管道也都老化了，现在彻底换新的了。居民：改造完我们小区太好了，停车现在好多了，都有地方停，以前车特别多，都是乱停。现在绿化也都挺好的，全都平平整整、干干净净，以前是乱七八糟。古城南路社区以前是首钢集团为职工建造的住宅楼。2018年，首钢集团将小区产权和物业整体移交给了首开集团。2019年7月，首开集团与石景山区签署了老旧小区有机更新和物业服务管理战略合作协议，双方通过“政企合作”的方式，推进首开在石景山区近500万平方米的老旧小区实现长效管理。古城南路社区在2020年启动改造工作，涉及楼本体室内上下水管更换、室外弱电飞线入地等多项改造内容。首开集团首华物业公司物业二处经理助理汪杨介绍，这些改造内容，都来源于居民们的诉求，也实现了改造内容的因地制宜。汪杨：从前期设计方案开始，我们就充分尊重居民意愿，把居民的想法和期盼尽量的融入到改造当中，因为改造完成后实际受益是咱们的居民。他们受益了，享受到这些服务以及设备设施带来的便利条件了，然后再融入到我们日常的物业管理当中，就能建立起物业的长效管理机制。
现在的古城南路社区“窗前能见绿，楼前有花园”，首华物业也在不断探索“物业+”模式，不仅补齐了社区生活配套设施的短板，也实现了微利可持续。汪杨：这个“+”是加号的加，它是除了物业基础服务之外的，居民想加什么，我们把多余的低效资产空间再利用。现在我们有主食厨房，因为小区老人比较多，他们就希望解决中午的吃饭问题，最好还有一些果蔬店。这些加的项都符合居民的要求，这也是我们物业服务的一部分。老旧小区改造不仅仅是改变了居民们的生活环境，也在改变着居民们的生活方式，甚至对整个区域的业态发展有着积极影响。首开城运集团副总经理乔卫卫说：乔卫卫：通过老旧小区的治理，不光是要修这个房子，这是一个表象，最根本的是要改变这个老旧小区的运行的业态。从居民来说，改变的是大家的生活模式。比如过去居民需要东西，超市里买一个礼拜的。改造完了，小区里有便利店了，那我可能就不买那么多了。一个一个的老旧小区改造做完了之后， 要把这一个区域整体的社会业态改变了。2021年，首开共完成以集团为实施主体的50个老旧小区改造项目的申请立项工作，总建筑面积247.31万平方米，涉及3.67万户。首开在老旧小区改造方面不断积累经验，同时也在积极探索危旧楼改建方面的新路径。
位于朝阳区的光华里5、6号楼，现在是两栋崭新的居民楼，而在2019年以前，这两栋楼还是建于上世纪50年代的苏式老楼，里面的36套房屋里合住着58户人家。2019年8月30号，5号楼发生木质楼板脱落，严重危及居民安全。事发后，朝阳区政府高度重视，组织居民疏散并予以安置。首开集团作为非经资产接收单位积极和各方商讨综合整治方案，最终确定5、6号楼进行原拆重建。但受制于当时的相关政策，重建方案设计困难重重。首开集团光华里5、6号楼危旧楼房改建工程项目组工作人员李锐介绍：李锐：当时原拆原建这块，面积上没有突破，不能改变任何格局，原来是什么样，拆除重建还是什么样，所以当时的方案也是很难调。2020年7月1日出台的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（简称“178号文”）让情况出现转机。178号文中明确指出，原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。2020年12月30号，两栋老楼启动拆除，也成为了北京首个危旧楼改建试点，在方案设计上有很多新的突破。李锐：原来的楼没有保温，新的楼是按照规范要求做的节能和保温。老楼是木楼板，现在我们都给它改成钢结构的。里边的布局上，原来是一梯两户的两居室，现在改成了把三个单元合并成一个单元，然后一部楼梯、一个通廊的形式，压缩了公共区域的面积，可以把压缩出的这部分面积放在居民的套内。另外原来有很多的合居户，现在通过后期的改造，让合居户实现独立的一个居室。
光华里社区党委书记张秀伟常替居民们来来看看5、6号楼的建设进展，目前两栋楼已基本完成建设，看着明亮的落地窗、简约又复古的外观，张秀伟说：张秀伟：这两栋楼建完了以后，真觉得是上档次又提高生活品质的房子，大家都是觉得眼前一亮。卫生间也独立了，这是居民最需要的，居民的生活幸福感和生活品质都提升了。除了老旧小区，核心区平房院落也是城市更新的重要部分。北京城市新总规明确提出，老城不能再拆了，要整体保护，包括恢复胡同肌理和院落格局。由首开集团作为实施主体的皇城景山街区更新项目，是北京市首个市属国企参与和东城区首个社会资本参与的首都核心功能区平房（院落）申请式退租项目。随着申请式退租的深入开展，首开将通过“一院一策”的规划设计，对皇城景山街区有机更新。首开集团城市更新事业部景山项目负责人毕晶晶说：毕晶晶：我们在已实施的腾退片区内选取了院落相对集中、条件相对成熟的9个院落，划定为我们的启动区。在尊重文脉及理脉的基础上，规划为产业、文化、长租三大样板院落，未来将形成修缮标准、业态创新、车位配套等模式，复制到整个街区之中。
皇城景山街区更新单元紧邻中轴线，东至北河沿大街，南至五四大街，西至景山东街，北至地安门东大街，占地面积约74.5公顷。首开集团将围绕皇城景山街区的皇城文化、红色文化，打造文化金融产业街区，推动“共生院”走向“共生社区”。毕晶晶介绍：毕晶晶：皇城景山街区将打造“首个文化金融产业街区”，提出了共生型、产业型、智慧型的街区定位。街区构筑了“一园、四街、五组团”的整体产业规划布局，旨在打造一座开放式文化金融产业街区，聚焦文化产业细分领域，导入国粹文化、出版文化、数字文化的头部企业，推进“文化+金融+科技”产业融合发展。
今年5月18日，《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》正式印发。《规划》中提出了保障首都功能、激发经济活力、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、提升治理能力6方面更新目标。今年首开将在城市更新方面持续发力，践行国企担当。首开集团城市更新事业部副总经理孙护军说：孙护军：核心区平房院落的退租和更新方面，首先是皇城景山街区的启动区更新改造，预计今年下半年启动，明年争取能够投入使用。国子监孔庙街区今年下半年要启动退租工作。老旧小区改造这方面，将全力推进首开产权老旧小区列入市级改革计划，2022年纳入北京市老旧小区综合整治项目不低于200万平方米。关于危旧楼房改建方面，推动西城区央厂房小区改造的模式探索和实施路径。“发展美好生活，致力城市复兴”是首开集团坚持的目标，首开将在城市更新的各项工作中不断创新与前行。总结首开做法，完善首开经验。孙护军说：孙护军：首开集团作为市属国有企业，多年来一直致力于城市更新的理论研究和实践探索，从2015年还率先提出了“城市复兴官”的战略理念。目前城市更新是国家战略，也是城市发展方式的深刻变革。作为携带着城市更新基因的市属国企，首开将义不容辞继续做城市更新的先行者、实践者和探索者。内容来源：北京交通广播记者苏婉、张赛男，主编朱凌翔
