地产多金，豪门有料，偶尔夹杂的八卦也给地产二代们披上了一层神秘的外衣。
但其实，太子也是人嘛，总归是年少轻狂，很多事情，也就不按常理出牌。
但做地产可不是过家家，一不留神，就掉坑里去了。
底子薄的二代，要爬上来，可就费劲了。
最近，金辉又一次冲击IPO，不过这次他换了个对象，选择了港股。而他第一次提出上市申请，是在2016年。那一年正好是少帅林宇上位的年头。
四年过去，金辉风格有了极大变化。虽是一家闽系房企，但外界给其的标签一直是谨慎、稳健的，可自“二代”上位以来，金辉风格陡变。
林宇在公司内被喊作“宇总”，因为公司里的林总有两位，就像称呼一样，林宇也想在这家房企上打上自己的烙印，改变风格只是开始。
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激进拿地，全国扩张
林定强于1996年创立金辉，用他自己的话说，“我们是一家低调又进击的闽系房企”。
林定强的低调换来了金辉二十年的平稳发展，稳健中不失进击。
“金辉前几年过于稳健，包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎。”集团管理层曾于2016年接受媒体采访时表示。
颠覆以往的发展风格，从稳健转向激进，财务数字表现得很好看，但后遗症也不小，毕竟吃的是猛药。
公开资料显示，2017年至2019年三年间，金辉集团分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿、888.6亿元。
但这样的方式，是通过一种不大健康的市场逻辑来实现的。看起来光鲜，但苦果什么味道只有自己知道。
第三方统计的年新增货值排行榜中，金辉集团以837.8亿元排名第33位。据不完全统计，仅2019年6月，金辉集团就以超20%的溢价竞得多幅土地，最高溢价率逼近80%。
但扩张的后遗症显而易见。近三年，金辉毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元；毛利率由2017年的32.2%直线下跌至2019年的21.8%。毛利率下跌主要因所交付项目土地收购成本增加，如南京、上海土地收购成本较高。
疯狂溢价所带来的是债务高企，成本高涨。金辉集团透露，过往期间，公司主要通过内部现金流为土地获取及物业开发提供资金。包括预售物业所得款项、银行贷款、信託融资、公司债券以及优先票据等等。
说那么多，还不就两个字缺钱！
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负债高企
在疫情这个当口之下，所有的房企都受到了波及。其中万科曾表示，武汉地区因为疫情，二月份几乎颗粒无收。
显而易见的是，即便疫情好转，地产的春天也没有到来，地产公司仍面临着死亡的威胁。这个时候金辉选择上市，不仅估值偏低，而且港股对房企也没那么看好。究竟是什么驱使着金辉义无反顾走上上市之路呢？
招股书中，金辉集团给出了上市募集资金的三个主要用途：偿还债务、物业开发以及一般运营。
招股书显示，2017年至2019年三年间，金辉集团借款总额分别为340.27亿元、431.68亿元以及490.71亿元，截至2019年底，金辉集团即期负债总额192.26亿元。报告进一步显示，截至2020年2月29日，金辉集团即期负债总额约为190.29亿元，负债总额则增至524.76亿元。
另一个更直观的数据，2017年至2019年三年间，金辉集团净负债率分别为190%、170%和170%。Wind数据显示，同期，TOP40已上市房企净负债率均值约130%，中位数120%。与之相比，金辉集团净负债率居高。
高企的负债让金辉压力有点大。对于偿债能力，金辉集团在这份募资说明书中坦陈，“面临一定的集中兑付风险。”
一定的风险其实已经说得很委婉了。金辉上市因为缺乏较为可观的融资渠道。
融资成本方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日，金辉的银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%，在TOP50房企中居于偏高水平。
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重仓二三线，拆分物业
而且自身造血方面因为各种因素也逐渐衰减。据金辉债券募集书，2017年~2019年中期，金辉拟开发项目、在建项目和已完工项目大部分处于二三线城市。
金辉集团《2018年公司债券募集说明书》显示，截至2017年12月31日，金辉存货账面余额合计497.81亿元，涉及房地产业务的存货账面余额为497.80亿元。其中，分布于一线城市存货账面余额为60.22亿元、二线城市存货账面余额354.39亿元，三线、四线城市（非一、二线城市）存货账面余额为83.19亿元。
与此同时，最近三年，金辉集团来自二线城市的房地产销售收入分别占比为86.23%、74.64%和84.78%，来自三线城市的房地产销售收入分别占比为11.20%、16.96%和14.73%。
二三线城市意味着什么，意味着在未来几年里，这批货去化是很大的问题。虽然在部分三线城市，房企想要跳楼价去化，但是地方不答应。
没办法，货就只能捂在手里了。2019年三线就已经涨到头了。2017年~2019年中期，金辉的存货周转率分别为0.48、0.19、0.17和0.09，呈逐年下降趋势。
卖不出房，拿不到钱，能怎么办。现金流是房企的命根子，总不能跟着完蛋吧，只能搏一把了。说不定，搏一搏单车变摩托，还能继续在赛道上跑两圈呢。
即便是这样，金辉上市还是把算盘打得很精。近两年来，物业板块一直是比较火热的。由于业务大好，万科物业也被一度追问到底什么时候上市。
此次金辉上市并不包含物业业务。据了解，2019年12月份，金辉已先后通过系列重组动作，将北京金辉锦江公司全部股权转让给了福州金惠物业，也即辉生活控股旗下公司，后者为金辉集团最终控股股东林定强夫妇控股的物业管理公司。
该项重组交易已在当年底之前完成，也就意味着，2020年开始，物业管理业务的收益不会再并入金辉控股的收益中。或许金辉也存在把物业打包上市的想法。
不过投资者吃不吃这套咱就不知道了。
据六朝汇南京楼市报道，金辉内部人员透露，金辉华东区域公司“大震动”，被解散，仅保留少数部分工作人员。在这个节骨眼上，金会爆出裁员消息，有些过于巧合。
消息是真是假？如果是真的，债务高企，金辉的现金流得有多吃紧？
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结语
林宇喜欢赛车，以至于公司的发布会上总是充满了赛车元素。在他的带领下，这家企业近年来也踏上了激进、速度的快车道。
但开赛车也是讲究技术的，驾驭林辉这辆超级赛车更需要技术。从稳健到激进需要过程，目前中国的房企们处于转型期，想转过这个转，不仅需要脚踩油门，还需要脑子去想。
如今行业集中度不断提高，房企都在“唯规模论”，千亿成为门槛，每家房企都使出吃奶的劲让自己不断壮大，结果回头一看，不过是虚胖罢了。
如今的地产时代变了，快不再那么重要，重要的是稳中有进。关键还是要稳一点。
少帅，该学学如何踩刹车了。
