买到烂尾楼的人,现在还好吗?

买到烂尾楼的人,现在还好吗?
2021年11月08日 19:36 包不同的观点

比买到烂尾楼更倒霉的事,我真想不出来。

1

遍地的烂尾楼

在这个穷人盼着买套房子容身、富人盼着多买几套保值的年代,矗立在城市中的烂尾楼大概是最任性的奢侈品。

在房价飞涨、寸土寸金的时代,还有什么比这更暴殄天物的行为吗?

然而现实就是这么荒诞不经。哪座城市,没有一堆的烂尾楼?

不说别的,最近恒大暴雷,一下子贡献了30个省份的1000多个现阶段看上去像烂尾楼的楼盘,影响了数百万的购房百姓。

自1998年“房改”以来,中国房地产蒙眼狂奔,一跃成为中国经济发展的支柱产业。早期粗放发展的房企犹如一群赌徒,疯狂过后留下一地鸡毛。

房企倾颓,一个个烂尾楼业主的噩梦,他们当初一掷千金,却没想到随之陷入黑洞,积蓄化为乌有,自救无门。

全国到底有多少烂尾楼,有多少被坑惨的家庭,我们无从得知,但从各地清查的情况多少能窥得一二。

2020年3月,云南省住建厅专门下文,要求各地清理整治辖区内的烂尾楼问题,其中烂尾楼状况的统计汇总在4月30号以前完成。

结果发现,仅仅昆明一个城市尚未盘活的烂尾瘫痪项目至少有20个之多,如果算上勉强完工交房,但不能正常办理产权证明的项目那就更多了。

2021年,河北全省共排查房地产项目28091个,发现“入住难”“办证难”“烂尾楼”等问题项目96个。

据不完全统计的数据,西安的烂尾楼盘高达2000多个。一些楼盘烂尾近10年,业主仍在还房贷!还有一些房子虽然盖完了,但一直办不了房产证。

如果说买了烂尾楼已经够惨了,还有比买到烂尾楼更倒霉的事儿吗?

有,自己出钱修完这栋烂尾楼。

昆明的一个烂尾楼——别样幸福城,1号、2号、3号地的业主还算幸运,好歹在烂尾之前拿到了房。6号地以后的楼盘也还好,因为压根就没开工,也就没有业主。

最惨的就是4号地和5号地的业主,楼盘主体都快盖好了,眼瞅着快交房,结果突然停工了。

这楼盘名字,属实取得好,别样幸福城,买了房的业主的确体验了一把“别样”的幸福。

房子住不上,可房贷还得接着供。万般无奈之下,业主只能自救,被迫搬进没水没电没门窗的烂尾楼。

电,靠蓄电池。水,靠拉水管。

从2014年到2018年,“别样幸福城”的5号地业主们前前后后筹资6次。第一次筹了1700多万,借给开发商继续修缮楼盘,结果开发商只安了门窗和电梯后就又因为资金不足停工。之后业主们又断断续续筹资好几次,无一例外,都是盖一会停一会。

直到最后一次业主们又众筹了2000多万,才终于把这个“破楼”盖完。

网上有一个形容——房子就是中年世界的“盲盒”。唯一一个你花了一辈子钱,却买到了未知数的商品。

运气好的话,拎包入住,运气不好,直接塞给你一个半成品。

2

万恶之源——预售制度

如此多的烂尾楼,问题到底出在哪?

答案:预售制度。

中国房地产史上,有两个千古罪人。

李嘉诚发明公摊,霍英东发明商品房预售制度,一个比一个伤害中国人民。

多年来在大陆许多城市坑人无数,叫无数人买到烂尾楼的“预售制”,其实是香港商人霍英东上世纪50年代的发明。

在霍英东之前,香港的楼盘都盖不了那么高,因为盖得越高,前期投入资本就越大,一般的地产公司负担不起。

那时候香港的居民住房都是两层到五层,整栋出售,盖完再卖,一套至少十多万。对于月收入两三百元的普通职员来说,需要整个家族积攒好多年才买得起。

霍家人想出了“卖楼花”和“分期付款”的法子。房子还没有盖,我就出售,而且还可以分期付款,这个办法一举解决了香港普通老百姓的“买房难”问题。

香港人把这种预售制叫做“卖楼花”,就是楼盘还是一张蓝图,像果树还正在开花,但是你把钱付了,去买未来的果实,所以被形象地叫作“卖楼花”。

后来,命运多舛的地产商王德辉更是把这个预售思路发挥到极致,成为霍英东思想的集大成者。

如果说霍英东的楼花还带点传统的约定俗成,那么王老板推出的“按揭分期付款制度”则真正玩出了金融游戏的精髓。

大陆的开发商之所以能够高周转运行,成为宇宙级企业,都要感谢他们。

现在,网络上还不少人给预售制大唱赞歌,说以前中国有土地,但是没钱,所以房地产搞不起,预售制解决了这个问题,中国的建设才会这么快。

人活这么大,还没闻过这么臭的屁,斯德哥尔摩综合症发作,什么灵丹妙药都回天乏术,下贱到骨子里去了。

很多房企只想通过预售制度获利,并且是想尽办法、绞尽脑汁来获利,根本就没有业主们的感受。预售制度的初衷就是提前回款,让房企有资金去建设房子。但是现如今,预售制度已经成为了房企们的“护身符”和牟利工具。

通过空头承诺、虚假宣传、以次充好的方式来忽悠购房者。由于不是现房,开发商宣传什么就是什么,并且这些宣传也都不写进合同之中。

一些房企提前违规销售或者挪用预售资金,导致楼盘烂尾的情况比比皆是。

几乎是把房地产本应是现货交易的东西,玩成了期货,市场监管机制也没跟上,变成了空手套白狼的一种手段。

3

终结预售制度

然而房地产的预售制度,在其他国家并不流行,甚至可以说是“中国特色”。

全世界大部分国家有期房,但是没有像中国这样成规模、成体系的期房预售制度。

所谓期房预售,无非就是先卖房子还是先盖房子的问题,甚至可以说,先交钱还是先交货的问题。

市场是自由的,有的行业就是先交钱,有的行业就是先交货,甚至有时候两种情况他就是同时出现。

可是在大部分国家,几乎没有哪个开发商从购房人手里拿到全部购房款之后再盖房子的。

在美国,大部分州都没有类似的商品房预售管理办法。一个小区一栋栋房子盖出来。购房人去小区的时候,选的地皮,房型和装修。选好之后签了合同,交了定金。盖房子的主要资金都是开发商自己承担,几乎不可能出现烂尾问题。

日本1952年实施《宅地建筑物交易法》,原则上禁止房地产交易业者出售期房。但是也有例外条件,在完成“期房定金保全措施”的前提下可以搞期房预售。

这个措施的具体内容就是在买主和房地产商签订期房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失,保证消费者的定金能够返还。

如果开发商烂尾,那么便由保险公司负责赔钱。

除此之外,英国、德国、法国、西班牙等等国家搞现代房地产一二百年了,人家九成都是带家具的精装修现房销售!基本不玩期房!

在大国里几乎只有中国把房产预售玩得这么溜,搞出一大堆烂尾楼。

实际上,在国内也有不少要取缔预售制的声音。

2020年9月份,房价大数据平台公布“商品房预售制度到底该不该取消”问卷调查数据显示:

在收回的13980份样本中,有96.8%(13532份)的人赞同“全面取消”商品房预售制度。

今年两会上,全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案,建议取消商品房预售制度。

“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度,总体上违反市场交易规律,对购房人显失公平。”

人民日报在《取消预售制,调研可行》一文中也曾发文明确表态:

预售制虽长期存在,但不意味着合理。房地产预售与现阶段的市场多向体系挂钩,例如税费、商品房销售、价格等有关系,贸然取消或许不可能,但是长期来看不可免。

另外,新华社也曾发文表示:

预售制虽然长期存在,但并不意味着就是合理的东西,预售制违背了市场经济公平交易的基本原则。

作为最权威的央媒,“不可免”3字表态,即意味着未来全面取消商品房预售制已成定局。

这说明,从民间到官方,取消预售制度的共识已经逐步形成。不仅如此,不少城市已经在探索相关改革。

2016年以来,深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点或探索现房销售;2018年7月江门市正式发布商品房现售管理办法征求意见稿;2020年3月7日海南省正式取消商品房预售,在全域实行现房销售,虽然随后官网又删除了公告,但不难看出关于取消预售制度的步伐在一步步迈进。

口号虽然喊得震天响,要落实不知猴年马月。真的早该取消这个制度了。

中国的商品房预售制度之下,开发商不仅在盖房子的时候能拿走购房款,同时还能拿走银行的贷款,以及他根本就没支付多少施工款。房企爆雷爆起来,每每一炸一大串。

业主、银行、施工方,大家一起倒霉。

至于说,没有期房预售制度就盖不了房子,搞不了建设,纯粹是胡说八道。

那么多没有期房预售制度的国家,人人住草屋?

与其说是盖不了房子,还不如说无良开发商再也不能空手套白狼。

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