房价涨幅全国第一,这个西部城市火了?

房价涨幅全国第一,这个西部城市火了?
2023年03月23日 22:46 包不同的观点

楼市的结构性行情,越来越明显了。

01

成都房价大涨

统计局这几天公布了一个数据,挺惊人的:

我国商品房待售面积已经突破6.5亿平方米。

光说数字,大家可能没什么感觉,对比一下前几年:2018年末,商品房待售面积5.2亿平方米;2021年末,商品房待售面积5.1亿平方米。

三年的疫情影响,叠加住房需求趋近饱满、人口下降、居民负债增加,房子真的卖不动了。

6.5亿平方米按100平一套来计算,大约650万套房,能住将近2000万人;若按80平一套计算,大约812套房,能住差不多2500万人。

这还是待售面积,不算已经出售的空置房,还有在建的楼房。目前,城市人均居住面积36.52平方米,城镇人口为9.02亿。由此推算总居住面积为330亿平方米左右。空置按10%算,有33亿平左右的房屋空置。

相比之下,6.5亿平方米真的不算什么。可以说,从全国大盘来看,我们的楼市基本饱和,很难再有大涨,不跌就不错了。

但就是如此行情下,独独有一座西部城市逆势大涨

——成都!

成都房价已经连续创出新高,新房二手房价格均实现连续14个月环比上涨。

没错,连涨14个月,我都产生一些错觉,难道我和成都人民生活不在一个时空?为什么别的城市都在说房价寒冬,而成都还能涨?

成都楼市的上涨在今年2月达到顶峰:

新房价格同比上涨8.6%,二手房价格同比上涨9.2%,连续数月登顶全国房价涨幅榜首位。

上一次是东莞涨幅第一,这次轮到成都了。

02

楼市为啥突然爆了?

外地人对成都的印象,一直以来不怎么准确。

如果你真的待几年就会发现,成都也是一座不折不扣的“卷王城市”。喝茶晒太阳搓麻将那是老市区的生活,对于最基础保障的老成都人来说,只要不是很高追求,就可以过上躺平生活。

但对于奋斗的年轻人来说,“老成都”与“新成都”那就是两个世界。

晚上十点左右出门都可以看到大批大厂刚刚下班的员工,可能对于他们来说,这才是正常的下班时间。

下班时间全国最晚、码农待遇一线腰斩、销售客服岗全国最多,现在就连房价也卷起来了,这座西部城市隐隐有赶超东部一线的趋势

——九成以上的新盘均价在30000元/㎡朝上,单价能干到25000元/㎡以下的,大多各有各的瑕疵,此情此景你很难和一座西部城市联系起来。

为什么成都的房价会在楼市下行的背景下,还能保持增长?

简而言之是:财富+人口。

先看成交量:今年2月份,成都的新房成交量也只卖出去了11312套,和去年春节后的3月份相比,还是低了14%多。

这说明楼市并没有足够多的量能支持,也就是说成都的房价虽然在涨,但楼市并不火爆,买楼的人没有那么多。

唯一有可能的解释,就是有一批具备相当购买力的人群“杀入”市场。

2022年,成都全市实现地区生产总值达20817.5亿元,按可比价格计算,比上年增长2.8%。这是成都gdp历史上首次突破2万亿,也是全国第7个突破2万亿gdp的城市,稳坐gdp全国第七的位置。

而在宏观经济向好之下,成都也在大量制造“上市公司”。

2022年成都在a股市场有15家公司ipo上市,仅次于北上深苏,和广州杭州并列全国第五。2021年成都在a股市场上合计有14家公司ipo上市,ipo数量位居全国第七。

互联网还处于黄金年代的那会儿,阿里、腾讯、小米等互联网大厂,以期权造就了成千上万实现财富自由的互联网新贵。2018年小米香港上市时,报道称小米近三成员工分到期权,5499名员工,人均到手近千万元。

所以,企业上市最能制造大量“财富自由人群”,一旦一座城市有足够多的上市公司,当地的房价肯定不低。

另外就是人口。

如果问你过去十年,哪座城市人口增长最快,大部分人想到的可能不是深圳就是广州,然而事实上是成都。

在2022年,成都市常住人口达到2119.2万人,成为全国第四个常住人口超过2000万的超大城市。与2011年相比,成都常住人口暴增712万,超过了深圳和广州,增量位居全国第一。

十年人口暴增712万,大量新增人口的居住需求是成都的房价最坚挺的支撑。而这部分增长,还都是年富力强的生力军。

可以说是“新成都人”定向解套“老成都人”,然后老成都人再拿着这笔钱去摇改善自住的新房!

难怪成都这么能涨,到了2023年,房价还在涨。

03

经济中心西移

成都楼市在最近的疯狂,还埋藏着一根暗线

——经济中心西移。

这里说的西移并不是经济中心真的移到了西部,而是西部崛起、东西发展趋势对调。

1979年以来,中西部的经济占全国比例不断下滑,然后在2006年开始触底反弹。

比如湘鄂、云贵桂、川渝、皖赣、陕甘宁的经济占比从1979年9.3%、5.5%、7.3%、5.9%、4.5%下降到2006年的6.6%、4.8%、5.4%、4.7%、3.3%

然后十年以后回升到8.3%、5.9%、6.6%、5.6%、3.85%

东部的沪江浙、京津冀、广东的经济占比则从2006年的20.6%、10.3%、11.4%十年后下降到19.6%、9.6%、10.5%。

2006年其实是中国区域经济的一个分水岭,从这个时间开始的十余年间,东部与西南地区的差距开始缩小。

待到2020年川渝GDP为7.3万亿,占比全国进一步上升到7.3%。

中国隐约出现从唐朝以来第一次的经济中心“西移”!

这一点和经济大周期有关。目前中国的出口主要市场,也就是发达国家的经济减速,给中国东南沿海的经贸机遇减少;而中西部内需市场在崛起。

因为东部的产业虽然发达,但相当一部分的人口和消费中心仍在中西部,内需给中西部带来了机遇。并且西部地区的生育率高于东部,人口结构年轻,劳动力相对丰沛。这些因素驱动中国经济中心在2006年开始西移。

其中最为主要的是人口增量与人口结构。

广西的劳动力流失率远比黑龙江高,但是由于生育率较高,补充了劳动力,留在本省的20岁-39岁人口占比仍然稳中有升,经济占比也没有像东北那样大幅下降。东北经济衰退的原因当然很多,但是核心原因是他们不再“制造”东北人了,“人口制造业”的衰退,必然导致“物质制造业”的衰退。

川渝常住人口20岁-39岁人口占比的降幅比东北还大。但川渝是因为劳动力外流,而东北是因为生孩子太少。川渝外出打工的劳动力仍寄钱回家养孩子、养老人,仍在贡献家乡的内需和经济。

这几年受到疫情影响劳动力将开始回流,川渝经济增速领先全国是已经在发生的事。

除了人口,产业也正在回流西部,这就与经济周期的走势息息相关。

我们这几年一直把“国进民退”当做贬义词,但其实这个词语很中性,不同的经济阶段展现出的经济结构和产业结构是不一样的。

一个完整的经济周期分为四个部分:复苏期、过热期、衰退期、萧条期。

复苏期中期-过热期-衰退期中期,都是民进国退,也就是民间投资占主导,因为效率更高。衰退中期-萧条期-复苏中期是国家投资为主导,也就是国进民退,因为需要国家的宏观调控来托底经济,以免出现更坏的情况。

比如川中地区的高精尖科技企业的发展,内陆腹地的民用产品制造业发展,再比如云上贵州的大数据中心。这都是国家意志的产物,是战略性的部署,也是当前经济周期运行过程中的必然选择。

而这个趋势会持续相当一段时间,那么作为川渝最发达地区之一的成都,就能享受到相应的红利。这也是为什么重庆、成都近几年经济搞起来了,到了2023年成都房价还能涨的根本。

经济发展最重要的产业和人都在往成都跑,房价能不涨吗?

中短期来看,在成都超过2000万的常住人口中,近半数都是14岁-45岁的青年人口。同时,在2017年-2021年经济转型的关键节点上,成都对高学历人才和年轻人吸引力又增强。

2021年成都硕士及以上人才流入占比、应届生人才流入占比分别为4.2%、4.7%,较2020年分别提升0.1和0.3个百分点,分别位列全国第四、第二。

综合种种因素,成都的楼市很有可能成为这一轮楼市下行中最为坚挺的地区之一,保值能力或许可以媲美一线。

但对于普通人来说也许不是一件好事。

最起码,我每天睁眼想的第一件事就是房价能降一降。

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