中国正奔向负利率时代,房地产价值或将再次显现!

中国正奔向负利率时代,房地产价值或将再次显现!
2020年01月06日 17:21 小白读财经

2020年伊始,中国迎来了首轮全面降准。1月1日,央行宣布于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约8000多亿元,直接支持实体经济。

此外,受经济下行压力影响,市场还预计美联储在2020年还会降息1-2次。可见,负利率时代将不可避免!

为什么说现在是负利率时代?

一方面,今年以来全球多个经济体陆续降息,有的采取了零利率甚至负利率。美国今年也连续3个月下调利率75个基点。在这种低利率环境下,中国再次跟进降息只是时间问题。

另一方面,去年下半年以来居民消费价格指数(CPI)持续上涨,11月已突破4.5%,创2012年1月以来新高。虽然CPI上行受猪肉影响较大,但相比持续下滑的理财收益率来说,物价还是在上行周期内。

当名义利率(市场利率)低于通货膨胀率(CPI)时,实际利率(投资收益率)则为负利率。现在的情况就是这样,市场利率持续走低,CPI持续走高,导致资金希望寻求更高的资产收益。

把负利率演绎到极致的是日本(实行零利率政策),一般来说你把钱存在银行,银行用你钱去投资,放贷,然后给你利息作为回报;然而未来却是你把钱存银行,非但没有利息,反而你还要给银行收利息和管理费。

房地产有升值空间吗?

理论上,负利率时代来临,现金存款变相贬值,资金会不断流入其他投资领域,使得房地产市场的投资价值开始凸显。理由如下:

首先,房产是实物不动产,在货币贬值情况下,实物资产可以起到保值或升值的作用。其次,市场利率的走低,使得房企融资成本降低。因为房地产是典型的资金密集型行业,负利率使得房企融资成本进一步下降,有利于房地产企业更容易获得资金来实现扩张。再者,老百姓在负利率情况下,更倾向于理财基金、房地产等资产,以寻求更高的收益。

国家统计局历史数据显示,1987年以来,在我国4次负利率期间,国内商品房平均价格分别上涨了60%、34%、12.8%以及15%。也就是说,当市场利率趋于下行的话,房地产上涨的概率更大。

但我认为,此轮房地产市场周期与此前普涨的市场格局不一样,因为在这轮房地产周期上涨前期,刚需较多的一二线城市房价上涨速度很快,三四线城市房价因为棚改货币化,同样也上涨了不少。但现在看来,楼市调控并无全面放松迹象,房贷利率甚至在利率大环境向下的背景下依然维持在高位。

此外,目前国内城市发展分化情况现象严重,三四线城市由于棚改任务“打折”面临着去库存压力,房地产行业供求差异大。因此房地产在此轮负利率行情下,即使政策有边际宽松,也很难出现之前的普涨行情。

负利率时代该如何投资?

负利率时代对于老百姓来说,首选是保险产品,因为未来随着市场利率越来越低,保费会越来越贵。保险产品的本质是现金流贴现,低利率意味着未来保险公司付给你的现值高了,同时保费的收益低了,而保险公司为了维持收益,自然就要提高保费。欧日经验告诉我们,在负利率时,保险和养老基金会得到居民的青睐,同时保险和养老金在投资范围方面也更加偏好权益资产,以提高收益。

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