编者按：阳春三月，2019年年报大潮如期而至，各家企业又到了“亮家底”的时刻。据不完全统计，截至3月27日，已有绿城、龙湖、雅居乐、弘阳、金科等超20家知名上市房企披露了年报。
一份份财报，揭开了房企们的众生相。透过已披露的年报可以发现，在波动的2019年，大部分房企业绩仍报喜，营收业绩、利润普遍上涨，不过部分公司喜中也藏着忧，如规模涨幅告别高增长，毛利率下滑明显，去化、负债压力犹存……
市场普遍认为，在“房住不炒、稳字当头”的主基调不会改变的大背景下，房地产行业的“黄金期”已一去不复返，2020年保持长期平稳发展的楼市环境趋于明朗。
绿城 直面历史遗留问题，进入“健身阶段”
近日，绿城中国(下称“绿城”)在总部浙江杭州举行了2019年度业绩发布会。
刚刚过去的2019，是董事会主席张亚东执掌绿城后第一个完整的财年。
绿城的变化显而易见，组织架构、业务发展甚至投资拿地都在进行调整，张亚东试图搭建起现代企业治理架构，为这家专攻产品力却失速于规模的房企带来更多市场价值的释放。
然而，在变革的周期里，依然有阵痛。
他清楚一些历史遗留问题仍然在影响绿城目前的表现。他提及今年的业绩表现是2016年、2017年拿的地，基本已经定性，只能在有限程度上去提升。他将这一周期分为三个阶段，前几年是康复期，今年开始为期三年的健身期，到2023年则变为快速起跑期。“聚焦利润”是他对绿城2020年最大的要求。
2025年冲击5000亿
年报显示，2019年绿城中国取得收入615.93亿元，同比增长2.1%，股东应占利润24.8亿元，同比增长147.3%，股东应占核心净利润43.36亿元，同比增长14.2%。
报告期内，绿城集团(包括绿城中国及其附属、合营及联营公司)取得总合同销售2018亿元，较去年增长29%，对应取得总合同销售面积约1027万平方米，代建部分合同销售面积505万平方米，合约销售额664亿元。
2018亿元合约销售额意味着绿城三个计划完成了第一环。2018年，绿城许下了“三年业绩计划”，即2019年销售额达到2000亿元，2020年达到2500亿元，2021年要达到3000亿元。
爱定目标的张亚东这次将目光放至跨度更长的五年期。“绿城正在制定五年发展规划，预计到2025年冲击5000亿的销售目标。”他依然没有掩饰对于规模的诉求，按照张亚东的规划，未来五年，绿城将聚焦重资产、轻资产和“绿城+”三大板块。其中，房地产开发的重资产板块，只要保持年均15%左右的增速，2025年底销售额便可超过3500亿元。“但我们希望压低这个板块的速度，来提升其他板块的速度”。
轻资产板块，按照张亚东的设想，将承整体营收约三分之一的重任，能够保持16%-17%的年增长率，到2025年实现1500亿元的销售目标。
2月初，随着绿城管理赴港上市，这场起于2017年的绿地代建业务资本化之路走到了最为关键的一步。分拆上市，在执行总裁郭佳峰看来带给绿城的影响主要有两方面，除了确立绿城代建板块行业龙头地位外，上市后通过资本加持，绿城代建业务的融资渠道和业务范围将进一步拓展，为母公司带来更大业绩贡献。
“几乎没有新出现的问题”
为了支撑后续增长，土储相对薄弱的绿城开始积极补仓，而投拓曾是其最需要提升的短板。
2019年，绿城新增项目54个，总建筑面积约为1236万平方米，总土地成本/收购金额691亿元，预计新增可售金额达2057亿元，归属权益可售1086亿元。基于此，2020年预计整体可售货源约为1696万平方米，整体可售金额约3583亿元。
新增货值创新高的背后是绿城投资渠道的拓宽，其一改过去严重依赖招拍挂的单一模式，开始加大收并购比例。
据执行董事兼副总裁李骏介绍，“2019年绿城获取收并购项目累计17个，货值达到858亿元，同比翻了3倍。从土储情况来看，现在包括在建及代建的投资类项目一共是142个，总的投资类项目可售货值储备是1926亿元，一二线项目可售货值占比73%，2018年这个数据是70%。”
张亚东并未否认受疫情冲击，今年二级市场的机会在增多，绿城想加大收并购方面的工作，寻到合适的标的项目。负责上述工作的郭佳峰却强调，相较于业内收并购大户，绿城在二级市场的合作有其特点和难处，房地产的项目产品要符合绿城的调性，此外，被并购标通常对资金支付等要求较高，因此绿城会好中选优，小心的往前走。
小心往前走的绿城连续多年减值再次引发投资者质疑。2019年，绿城减值数额虽有所下降，但依然超13亿元。对此，执行总裁周连营坦言“还称不上业绩暴雷，大家感受不同”。
“2017年严格管控之后，绿城确实有部分历史项目在政策影响下出现一些问题，对项目效益产生影响，同时历史上还积压了一些资产、持有物业。”周连营称，“按照市场归类及准则的要求，绿城进行了一些必要的会计处理。”
张亚东没有回避绿城中国业绩预期差异，“去年香港业绩发布会的时候，我认为最痛苦的就是改变不了过去。”
“我们大部分问题已经一次性得到解决，一小部分问题正在解决。”他不忘向市场传递信心，“现在所有的问题我们底数清楚，新出现的问题几乎没有。”
雅居乐 复工率已达92%，今年力保1200亿
近日，雅居乐集团控股有限公司举行了2019年业绩发布会。雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林、副总裁潘智勇、副总裁王海洋出席。
数据显示，2019年全年，雅居乐实现营业额602.39亿元，较去年增加7.3%；股东应占利润为75.12亿元，较去年增加5.4%；毛利为183.58亿元，整体毛利率为30.5%，与市场平均水平持平；资产负债率为76.1%，与上年持平。
海南限购影响整体毛利率
地产业务作为雅居乐的业绩支柱，在2019年表现亮眼。2019年，雅居乐累计预售金额为1179.7亿元，同比增长14.9%，再次突破千亿关口，预售目标完成率达104%；累计预售建筑面积为891.1万平方米，同比增加11.7%。
“全年销售业绩贡献来源于国内外70个城市和地区的178个项目，其中新开售项目55个。”王海洋介绍称。
在这其中，海南项目的表现给雅居乐的毛利率造成了些许影响。业绩报告显示，截至2019年底，整体毛利率为30.5%，同比下降13.4个百分点。
陈卓林直言，受政策影响，原本对毛利、毛利率贡献最大的海南项目，在2019年收入确认降低，贡献减小，对地产业务毛利率造成一定影响。不过，王海洋表示，随着2019年相关政策的调整，如取消了落户限制、大力吸引人才等，长期来看，市场依然可期。
同时，在陈卓林看来，随着在其他地区新布局的项目以及多元化业务的发展，海南项目对公司造成的负面影响也会越来越小。
事实上，多元化业务在2019年已有了良好的表现。2019年，雅居乐在多元业务方面合计投资额约100亿元，用以拓展34个新增的非地产项目，其旗下物业管理服务、酒店营运及环保收入分别同比增加67.7%、11.1%及146.1%。
2020年销售额保持在1200亿
当前，雅居乐已经形成了全国化布局。在2019年实现的千亿销售额中，从城市群来看，珠三角、长三角贡献合计达到56%，中西部占比为15%，大京津冀占比约为8%，南部沿海及其他城市群占20%。
“今年，我们在京津冀的储备项目将进入销售期，未来对公司的贡献也会进一步加大。”王海洋补充道，“这样一来，我们在全国重点城市的布局会更加合理，区域间形成协同互补，起到良好的支撑作用、抗风险作用。”
在土地储备方面，2019年雅居乐通过多元化购地渠道，新增42幅地块，预计总建筑面积达1090万平方米，总土地金额为472亿元。
截至2019年底，雅居乐土地储备分布在全国75个城市，预计权益总建筑面积达3970万平方米，10个为新开拓市场。
2020年，在投资拿地方面，王海洋表示，雅居乐将更加“聚焦”，考虑未来的“安全”，注重“高回报”，对未来业绩有支撑。
“今年在大湾区会有动作，通过城市更新、产业小镇等方式增加该地区的投资拿地，且会加大在长三角的投资。”王海洋表示。
对于2020年的业绩，陈卓林秉承了较为保守的态度，直言疫情对一季度销售造成了不小的影响，“第一季度已经没了”，“希望能够快一点复工，或者恢复正常的营销”。
陈卓林坦承，“今年能够确保1200亿左右的销售额，我认为我们就是有收获了。”
同时，对于多元化业务，陈卓林也给出了更多期待，在业务收入占比上，“今年是10%左右，明年希望有20%，对公司的多元化发展、业绩都有(更多)贡献”。
值得一提的是，雅居乐对复工已经有了较为充分的准备。
雅居乐管理层表示，疫情最初，雅居乐就已经开始铺排复工工作，前期工作充分。截至目前，100多个在建项目，复工率达到92%；营销部分复工率达到了96%。当前，除了如武汉等重点地区，对开工限制较为严格，其他地区在3月底基本上可以实现全部复工。
龙湖 “天晴补屋顶”，1月已完成全年基本融资
3月24日下午，龙湖集团在线上召开了2019年度业绩推介会，依旧是董事长吴亚军和CEO邵明晓、CFO赵轶这一“铁三角”组合出席。
和过往无异，“三好生”龙湖交出的2019年成绩单依然一副“别人家孩子”的模样。
“谋定敏行”四个大字印在身后的背景板上，它是这场业绩会的主题，也是这家上市公司长期恪守的理念。
在地产进入规模竞赛的通道时，始终用严格的财务策略保持着长期优于行业负债表现的龙湖，曾遭保守质疑。而当降杠杆、稳房价成为主基调，疫情导致的阶段性停工、停售为行业带来更多波动与不确定时，一贯践行的稳健策略似乎成了龙湖最大的底气。
吴亚军在报告中一句“多年自律与克制终沉淀出资本端的护城河”道出了龙湖逆境下的强韧，“天晴补屋顶”让她坚信，“过往沉淀令公司在危难中产生爆发力，是龙湖最真实的底色”。
全年目标完成率110%
财报数据显示，2019年龙湖实现合同销售额2425亿元，同比增长20.9%，全年目标完成率110%，销售面积1424万平方米，较上年增长15.2%。
分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区分别实现销售额823.9亿元、592亿元、522.5亿元、263亿元及223.6亿元，贡献率分别为34%、24.4%、21.6%、10.8%及 9.2%。截至2019年底，集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积1500万平方米。
与此同时，营业额同比增长30.4%至1510.3亿元，其中物业投资业务收入同比增长41.5%至57.9亿元。归属于股东的溢利为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心溢利同比增长21%至155.5亿元。毛利同比增长28.5%至508亿元，33.6%的毛利率继续维持在行业较高水平。赵轶表示，基于政府限价政策非常坚定，未来毛利率或将回归至25%-30%的水平。
拿地方面，报告期内，龙湖斩获90幅地块，首入太原、长春、海口、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。按地区来看，环渤海地区、华南地区、长三角地区、西部地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。截至2019年12月31日，集团土储总建筑面积6814万平方米，权益面积4742万平方米。
对于今年拿地时机的判断，邵明晓表示，“拿地金额应该稳中有增，2020年以来，龙湖已拿到了22个项目，在手现金充裕可以在市场遇冷的时候多拿一些项目，此外，商业运营优势让龙湖可以参与竞争部分相对有门槛的项目。过去的1月、2月都是拿地的好机会。”
手握充裕现金流也让市场对于龙湖今年在二级市场的斩获充满期待，邵明晓重申了龙湖的收购原则——“倾向于项目级的收购，不会为了收购而收购，比例控制在25%-30%之间。”同时，邵明晓还强调依然要坚定守住财务纪律，不拿高价地，不拿地王。
“1月份已完成全年基本融资”
负债方面，作为融资能力最像国企的民企，报告期内龙湖净负债率为51%，在手现金为609.5亿元，平均借贷成本为年利率4.54%，平均贷款年限6.04年。有息负债中，一年内到期债务为139.3亿元，占总债务的比例仅为9.5%，连续四年控制在10%以内，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)为4.38。赵轶形容这一表现是“以自律换自由”。
融资端的提前安排和较低的负债率让龙湖在行业遭受冲击时依然保有较大的主动权。吴亚军认可现金流的重要性，但她强调“‘天晴补屋顶’，龙湖去年下半年就开始注重现金流，今年1月份已完成全年基本融资。”在吴亚军看来，强者的姿态不是要强或好强，而是过往沉淀在危难中产生的爆发力。
财务结构稳健的龙湖对待未来依然审慎，今年2600亿元的业绩目标意味着同比增长幅度为7%。邵明晓坦言，疫情下，今年上半年个别项目有些压力，但对公司业绩整体影响不大，无论供货端还是市场反应都是可控的。据其介绍，龙湖2月初已开始部署，2月中旬开始，153个售楼处向当地政府申请复工，目前，所有的售楼处除了武汉之外已基本全部复工。
“市场端来看，3月份市场已经开始复苏，尤其长三角恢复到了八成，整个西部例如成都、西安等也恢复较快。”邵明晓预判，“4月份，销售市场应该会回到一个相对正常的水平，2020年龙湖有信心完成2600亿元的销售目标。”
物业没有分拆上市计划
物业投资方面，2019年，龙湖的物业投资业务不含税租金收入为57.9亿元，较上年增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79%、20.3%和0.7%。截至2019年12月31日，集团已开业商场建筑面积为377万平方米(含车位总建筑面积为493万平方米)，整体出租率为98.5%；冠寓已开业7.5万间，整体出租率为77.4%，其中开业超过6个月的项目出租率为87.3%。
疫情爆发后，龙湖决定对旗下39家商场减租66天，邵明晓坦承“此举会减少几个亿的租金，但目前龙湖39个商场已全部开业，复工的面积达到五六成，客流正在恢复中”，龙湖的应对之策是前期造成的损失将在未来的运营中补回来，今年将新开业9个商业项目，尽力确保60亿元的租金收入。
和天街一样，龙湖旗下长租公寓冠寓的既定目标也没有改变，邵明晓表示，今年，龙湖冠寓将新开2.5万间，总数达10万间，预期收入近20亿元。
自2017年以来，龙湖始终坚持着住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务，即便疫情下物业的价值与作用开始凸显，房企扎堆分拆物管公司上市，龙湖依然重申物业暂无上市计划，将继续聚焦4个主航道。
吴亚军不认为这是多元化发展，在其看来，跨出所属领域范畴或超出能力之外才为跨专业，而龙湖的四大主航道都是主业，均值得强化。
金科 销售目标完成率124%，24亿现金分红
3月24日，金科股份(下称“金科”)股价大涨7.36%至每股7.59元，25日飙红势头延续，盘中涨幅一度逼近7%，最终定格在8元，上涨5.4%。短短两日，金科股价涨幅高达13.15%，市值增长约50亿元。
这一股价表现出显示资本市场对金科2019成绩单的高度肯定与强劲支持。
2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房地产市场发展渐稳。第三方机构数据显示，行业整体规模增速较前两年显著放缓，百强房企规模增长“失速”。
在此背景下，金科却逆势上扬，继续此前的规模、利润高增长态势。
高分红低估值
年报显示，2019年金科营业收入为678亿元，同比增长64%；销售毛利率达28.84%，收入和毛利率指标都较上年量级有所提升。另外，金科签约销售额达到1860亿元，这也意味着2015年至2019年5年时间，金科销售额增长超8倍，远超行业平均增速。
1860亿元的销售额也让金科的行业排名进一步提升。克而瑞数据显示，2019年，金科位列房企销售排行榜第17名，比2018年提高了5个名次，较2017年前进了10名。
与此同时，金科的盈利水平始终保持在高位。2019年，公司的毛利率和净利率分别为28.84%和9.38%，继续保持较高水平。加权净资产收益率再创新高，2019年为23.63%相较2018年提升4.18个百分点。
单一的增长显然不是金科的追求，财报结构的优化是支撑其高速发展的基础。报告期内，金科的财务杠杆大幅下降，截至2019年末，公司净负债率为120.2%，较2018年末大幅下降16.3个百分点。公司在手货币资金余额近360亿元，现金短债比为1.09，偿债能力有保障。
最令资本市场青睐的是金科连续四年的高分红。在年报披露的现金分红预案里，金科拟向全体股东每10股派发现金红利4.5元(含税)，预计分红金额达到24亿元，股息率(以2020年3月23日收盘价计算)超6%。据统计，近四年来，金科已累计给股东分红达67亿元。有投行人士表示，保险、公募等中长期价值投资者较为偏爱此类低估值高分红的优质企业。
基于上述表现，多家券商表示对金科未来看好，兴业证券预计金科2020年-2021年EPS分别为1.32和1.58，按照2020年3月23日收盘价估算，对应PE分别为5.4倍和4.5倍，维持“买入”评级。
这一发展印证了公司管理层提出的“四位一体”战略。
去年初，金科股份董事长蒋思海曾表示，围绕“四位一体”的发展战略，金科正在从跨越式发展向高质量发展推进。“2020年是跨越式大发展的收官之年，也是开启高质量发展的首要之年，要辩证看待规模与利润的关系，辩证看待效益与质量的关系。”蒋思海强调。
在金科看来，效益高、活力强、可持续是高质量发展的根本内涵。随着阵地增多，战线拉长，经营业态更加复杂，金科的管理曾认识到推动高质量发展是走向卓越企业的必由之路。
“四位一体”协同发展战略，成为支撑金科业绩持续快速增长的内核，其也在销售、投资、资金、人才四大方面，不断提升核心竞争力。
充足货值成强劲后备
近两年，金科的投资策略一直是“二三线为主、一四线为辅”，并且围绕着“三圈一带、八大城市群”的战略布局。
2019年，金科新增拿地建面3323万平方米，同比增长61.8%；新增拿地金额888亿元，同比增长26.9%；权益拿地金额为562亿元，权益比例为63.3%；拿地均价为2672元/平方米，拿地金额和销售金额的比重为-47.7%。从城市能级看，公司有针对性得进行了下沉，2019年，三四线拿地建面占比为73.1%，金额占比为63.3%。从具体城市看，2019年拿地金额占比较高的城市为：重庆(15.89%)、成都(4.75%)、常州(4.03%)、南京(2.43%)。
拿地均价和销售均价的比值逐年下降，为未来利润提供了有力保障。
与此同时，货值储备分布均衡，核心城市后备强劲。截至报告期末，金科总可售面积近6700万平方米，为了布局结构更加合理，金科有意将重庆的土储占比降至29%，而华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%。
充足的“粮仓”储备，为金科未来业绩增长提供了强劲动力，也让多元板块间的协同合作发力出更大价值。
在轻车熟路的民生地产开发之外，金科也在利用存量资源谋求新的增长极。
财报显示，2019年，金科服务的营业收入同比增长超过50%，累计服务项目近800个。此外，作为集团重点培育的新型业务板块，在科技产业投资运营方面，金科围绕智慧科技、智能制造和大健康等国家新兴产业发展方向，目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市，其中2019年新进驻城市6个，累计开发运营管理项目19个，面积超900万平方米，投资撬动效应较为明显，可持续发展后劲充足。打造了以重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城、长沙科技新城等为代表的一大批标杆项目。
2019年4月，金科与成都置信集团正式签订战略合作协议，联合发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养等领域；同年8月份又战略携手澳洲威秀集团，引入国际超级文旅IP。据了解，关于文旅的三条产品线已研发完毕，示范项目落地在即。
弘阳 千亿战略推迟，今年目标750亿
3月26日中午，弘阳地产集团(下称“弘阳”)召开了2019年度业绩公布媒体电话会。
出席的高管阵容和中期业绩会大致相同，唯一的新增在于联席总裁袁春。这位营销背景的明星经理人去年底正式加盟弘阳地产，袁春的到来一度被外界视作接棒“2020千亿战略”，这一战略是老板曾焕沙上市前对弘阳提出的既定目标。
不过，执行董事、总裁何捷在业绩会上宣布“今年预计推出货值达1100亿元以上，销售目标定为750亿”，这意味着，在2020到来之时，弘阳降速，千亿目标再推迟。
毛利率下滑6.1个百分点
年报显示，2019年，弘阳合约销售金额达651.5亿元，同比上升37.6%。合约销售面积由2018年的352.8万平方米增加至2019年的490.5万平方米，涨幅39%。合约销售额覆盖近40个城市，从区域分布来看，弘阳试图摆脱对大本营江苏的依赖，2019年，全国其他重点城市的比重由7%提升至18%，江苏市场占比下降10%，但73%的高位依然存在改善空间。
期间，弘阳实现营业收入151.69亿元，较2018年增加64.2%。商业经营及酒店经营收入上升14%至4.51亿元。弘阳一直强调坚持“地产+商业”发展策略，不久前更是挖来万达商管第2号人物沈嘉颖出任弘阳商业总裁，但从数据来看，双轮驱动发展战略下，这两项业务对集团的贡献依然存在较大悬殊。151.7亿元的营收中，地产开发贡献147.18亿元，占比超97%；商业运营业务4.11亿元，占比2.7%。截至报告期末，已有4座弘阳广场开业，还有11座弘阳广场正在筹备，覆盖合肥、衡阳、扬州等地。
盈利方面，报告期内，弘阳的毛利润为38.13亿元，净利润为16.35亿元，分别同比增长32.1%和23.6%，但期间毛利率和净利润率却出现较为明显的下滑，其中，毛利率降低6.1个百分点至25.1%，净利润率也较去年同期的14.3%下降至10.8%。对于这一增收不增利的现象，首席财务官申广平表示主要源于结转收入结构，其解释称，“主要是交付项目和交付城市不一定，有些高毛利的项目今年没有结转，而部分毛利相对低的项目做了结转。”此外，行业下行和政府限价对于毛利也产生了一定影响。
谈及改善措施，申广平表示主要有两点，一是公司现在商业和地产联动取地的模式已经成熟，有助于低成本获取土地；二是产品溢价和降本增效。
45%-50%回款用于拿地
2019年，弘阳试图拓展多元化拿地方式，收并购及底价拿地占比29%。全年共斩获57副地块，取得计容面积693万平方米。
截至报告期末，弘阳土地储备总建筑面积约为1693万平方米，较2018年增加29.4%。按区域来看，58%土储位于江苏，除江苏外的长三角区域有25%，全国其他重点城市占比17%。
2019年末，弘阳已竣工物业521579平方米，持做投资的可租用面积702502平方米，开发中物业15707915平方米。
负债方面，截至报告期末，弘阳地产净负债率70.4%；现金168.4亿元，较2018年末增加35.2%；短期借款占比较2018年末下降7个百分点。由于此前发行的多笔美元债利率较高，弘阳集团支销的融资成本约为6.34亿元，同比增加27%。
何捷在会上称，短期的疫情冲击不会改变，但同样不改变中长期经济未来的趋势，房地产政策边界宽松是可期的。对于市场关注的千亿战略，其表示，2020年，弘阳可供货源在1100亿以上，销售目标750亿元，同比增长15%。
袁春补充道，疫情对一季度影响较大，全年来看相对平稳。“弘阳1月底的时候已经在做现金流压力测试，2月启动线上销售，主要对客户引流和意向客户锁定，目前来看转化率非常高，可以达到50%-60%，这部分认购将在3、4月份进入公司业绩。”袁春称，弘阳回款的45%-50%将用于投资拿地，有信心完成全年目标。
