东莞安居房细则:人才住房租金不高于同地段平均租金的60%

东莞安居房细则:人才住房租金不高于同地段平均租金的60%
2020年09月29日 11:58 中国网

  中国网财经9月29日讯 据东莞市住建局网站消息,近日,东莞市住建局印发《东莞市安居房配建管理实施细则》(以下简称《细则》)。《细则》规定,租赁型人才住房的租金标准应不高于同区域、同地段、同品质普通商品住房平均租金的60%,并实行定期动态调整;政策性租赁住房的租金标准应不高于同区域、同地段、同品质普通商品住房平均租金的70%,并实行定期动态调整。

《细则》全文如下:

东莞市安居房配建管理实施细则

  一、总体要求

  (一)【制定目的】为规范安居房的配建管理,确保安居房的建设质量和居住品质,满足各类人群的安居需求,根据《东莞市人才安居办法(试行)》、《东莞市公共租赁住房管理办法》等规定,结合我市实际,制定本细则。

  (二)【适用范围】本细则适用于我市行政区域内政府主导的城市更新单元(项目)改造方向为住宅和招拍挂出让住宅用地项目配建安居房的规划、建设、移交及监管活动。已批准的城市更新单元划定方案为政府主导的改造方向为住宅的项目,按照原方案执行。

  (三)【房源定义】本细则所称安居房,是指政府为解决本市常住人口安居问题筹集建设的房屋。房源类型包括人才住房、公共租赁住房、共有产权住房、政策性租赁住房等。

  人才住房是指面向符合条件的本市特定人才配租、配售的住房。

  公共租赁住房是指面向符合条件的本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在本市稳定就业的外来务工人员、新入户人员配租的住房。

  共有产权住房是指面向符合当地规定条件的城镇无房家庭配售的住房。

  政策性租赁住房是指面向符合条件的非户籍常住人口和新落户的新就业大学生。

  (四)【职责分工】市人才工作领导小组办公室负责全市人才住房分配的协调工作。

  市住房城乡建设局负责全市安居房配建工作的政策制定和协调指导。

  市发展改革局负责配合核准安居房的租金价格、销售价格。

  市自然资源局负责做好安居房配建项目用地服务,协助核查用地情况,负责土地出让方案审批。

  市税务局负责做好安居房配建项目税费缴纳的解释工作和征收管理。

  市财政局负责落实公共租赁住房等保障性安居工程项目的行政事业性收费和政府性基金优惠政策。

  市不动产登记中心负责安居房的产权登记。

  市属安居房运营机构负责市级安居房的配租配售、运营管理等具体工作。

  市人力资源社会保障、公安、民政等部门按照职责分工,协助做好安居房配建管理相关工作。

  各镇街(园区)住建部门负责辖区内安居房配建项目的统筹协调和组织实施工作。各镇街(园区)指定的安居房运营机构负责辖区内安居房配租配售、运营管理等具体工作。

  二、建设管理

  (五)【供应计划】各镇街(园区)根据安居房供需情况,制定辖区内安居房配建供应计划,报市住房城乡建设局备案。

  (六)【配建原则】安居房配建应坚持政府主导、市场运作、布局合理、社区融合的基本原则,符合安全、卫生、消防标准和节能环保要求,确保工程质量安全。

  (七)【配建要求】利用城市更新项目配建安居房的,应在城市更新单元划定方案中明确配建比例、配建类型、总建筑面积、移交方式。

  利用招拍挂用地配建安居房的,应在土地出让公告中明确“定配建”比例或“竞配建”最低比例以及移交方式。最终配建安居房比例和总建筑面积应在土地使用权出让合同中约定。

  (八)【配建比例】政府主导的城市更新单元(项目)改造方向为住宅用地的,扣除拆迁安置住宅用房面积后,原则上应按其住宅总建筑面积配建不低于10%的安居房。招拍挂方式出让住宅用地的,原则上应按其住宅总建筑面积配建不低于10%的安居房。

  非政府主导的“工改居”类更新单元配建并无偿移交人才安居房的,参照无偿贡献公共设施给予一定建筑规模奖励,建造成本可在单一主体挂牌地价款起始价中计入公共设施成本予以扣减。

  对认为不能配建安居房或者配建比例低于10%安居房的项目,须由属地镇街(园区)以“一事一议”方式报市政府审批同意。

  对安居房需求较大的镇街(园区),可在10%的基础上通过“竞配建”方式筹集更多安居房源,竞拍上限为住宅总建筑面积的20%,即安居房最多配建面积为住宅总建筑面积的30%。

  (九)【土地限价】政府主导的城市更新单元(项目)改造方向为住宅的,应扣除配建安居房所对应的地价后,确定土地出让总价。利用招拍挂出让住宅用地项目“定配建”安居房的,应扣除配建安居房所对应的地价后,确定土地出让总价限价;“竞配建”安居房的,应根据比例上限测算对可售部分楼面地价的影响,确保可售部分楼面地价在合理范围。

  (十)【监管协议】城市更新项目和招拍挂用地项目竞得人(下称“建设主体”)应与市土地储备中心或园区管委会、镇人民政府、街道办事处(下称“监管主体”)签订《东莞市配建安居房建设移交监管协议》(下称“《监管协议》”)。

  《监管协议》应当使用市住房城乡建设局制定的示范文本,载明安居房配建比例、总建筑面积、房源类型、户型面积标准及套数、建设标准、配套停车位、室内装修标准、公共区域装修标准、绿色建筑及装配式建筑要求、质量及验收标准、建设工期、产权登记、交付条件、接收主体、税费缴纳等事项。涉及回购的,还应当载明回购主体、回购价格测算规则等。

  (十一)【面积标准】配建人才住房的单套建筑面积以90平方米以下的中小套型为主,最大单套建筑面积一般不得超过144平方米。

  配建公共租赁住房的单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。

  配建共有产权住房的单套建筑面积不超过120平方米。

  配建政策性租赁住房的单套建筑面积以60平方米以下的小户型为主。

  (十二)【建设标准】配建方式以集中配建为主,分散配建为辅。具体由监管主体根据项目实际情况选择决定。集中配建是指配建的安居房集中布局到整栋、整单元或者连续楼层的某竖向户型。分散配建是指配建的安居房分散布局在不同楼栋,包括横向按楼层分散、纵向按单元分散、完全随机分散。

  配建的安居房在建筑材料、外形、风格、色彩方面应当与所在项目的商品住房保持一致且总体和谐。建成移交的安居房套内装修标准、公共区域装修标准应当与所在项目的商品住房交付标准一致。所在项目商品住房毛坯交付的,室内装修按照《监管协议》约定标准交付。

  (十三)【建设时序】配建的安居房应当与所在项目的商品住房同步设计、同步建设、同步交付。项目分期建设的,安居房原则上应当安排在首期。

  (十四)【优惠政策】安居房的配建、移交、运营和管理,符合国家有关规定的,可按有关规定享受优惠政策。鼓励金融机构为安居房的配建、运营提供金融支持,引导融资担保机构为配建安居房融资提供担保。

  三、移交管理

  (十五)【移交方式】政府主导的城市更新和招拍挂项目建设主体可通过无偿移交或政府回购方式,将安居房的房屋产权按照《监管协议》约定移交给接收主体。

  (十六)【无偿移交】无偿移交方式的接收主体应为政府机关单位或安居房运营机构。项目建设主体应与政府机关单位签订《不动产无偿转让协议》,并在房屋交付后60天内申请办理不动产登记,将不动产权属登记在该机关单位名下。

  (十七)【政府回购】政府回购方式的接收主体应为政府机关单位或安居房运营机构。项目建设主体应与政府机关单位或安居房运营机构签订《商品房买卖合同》,并在房屋交付后60天内申请办理不动产登记,将不动产权属登记在政府机构单位或安居房运营机构名下。

  (十八)【房屋查验】项目建设主体在满足监管协议约定的移交条件和移交时间后,向接收主体提出房源移交申请。接收主体应实地查验核对房源位置、套数、户型、房屋质量、配套设施合格,并收集归档相关报批、报建、验收、竣工图纸、使用说明书、质量保修书等材料后,与建设主体进行产权移交。

  (十九)【税费缴纳】配建安居房产权移交过程中产生的税费按照相关法律法规由建设主体和接收主体各自承担,也可在监管协议书中约定由建设主体承担。税费缴纳的具体方式由市税务局负责解释。

  四、房源分配

  (二十)【分配方案】各镇街(园区)按照国家、省、市相关规定,制定安居房分配方案,报市住房城乡建设局备案,并向社会公布。配建比例低于10%的项目,一般作为人才住房使用,超过10%部分,可作公共租赁住房、共有产权住房、政策性租赁住房等用途。

  (二十一)【分配方式】安居房采用配租和配售两种方式进行分配。租赁型安居房包括租赁型人才住房、公共租赁住房、政策性租赁住房。产权型安居房包括产权型人才住房、共有产权住房。符合条件的分配对象只能申请一种类型房源。

  (二十二)【人才住房分配对象】人才住房的分配对象为符合《东莞市人才安居办法(试行)》规定条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政机关等各方面人才,优先面向顶尖人才、特色人才、创新人才和高技能人才。特殊人才申请人才住房的,实行“一事一议”。

  (二十三)【公共租赁住房分配对象】公共租赁住房的分配对象为符合《东莞市公共租赁住房管理办法》规定条件的本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在本市稳定就业的外来务工人员、新入户人员等。

  (二十四)【政策性租赁住房分配对象】政策性租赁住房的分配对象面向城镇无房常住人口,主要是非户籍常住人口和新落户的新就业大学生。

  (二十五)【共有产权住房分配对象】共有产权住房的分配对象为城镇无房家庭,包括本市城镇户籍无房家庭和符合本市住房限购条件、在本市稳定就业的非本市户籍无房家庭。

  (二十六)【分配程序】符合条件的用人单位或个人应直接向所在镇街(园区)住房城乡建设部门或安居房运营机构提出申请,如实申报住房、收入和财产状况等信息。

  各镇街(园区)住房城乡建设部门或安居房运营机构应当会同有关部门对申报资料进行审核。符合条件的,与用人单位或个人签订书面合同。

  (二十七)【定价标准】安居房的租金价格、销售价格由住房城乡建设部门会同发改部门按照国家、省、市相关政策制定,并定期向社会公布。

  租赁型人才住房的租金标准应不高于同区域、同地段、同品质普通商品住房平均租金的60%,并实行定期动态调整。

  公共租赁住房的租金标准按照以下规则制定:

  1.符合廉租住房条件的本市低收入住房困难家庭,租金按廉租住房租金标准收取;

  2.符合经济适用住房条件的本市低收入住房困难家庭,租金按本市公有住房租金标准收取;

  3.不符合经济适用住房申请条件的本市中等偏下收入住房困难家庭,租金按照不超过公共租赁住房所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅平均租金的60%确定;新就业无房职工、外来务工人员、新入户人员,租金按照不超过公共租赁住房所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅平均租金的80%确定。

  政策性租赁住房的租金标准应不高于同区域、同地段、同品质普通商品住房平均租金的70%,并实行定期动态调整。

  产权型人才住房采用先租后售方式实施保障。自配售入住之日起租住满5年,可按不高于约定时点市场价60%的价格购买并登记产权。对我市作出突出贡献的人才,配售条件和价格采取“一事一议”报市政府审议。

  共有产权住房的评估价格,采用代持机构委托房地产估价机构评估等方式,参考同时期、同地段、同品质普通商品住房的市场价格确定。共有产权住房的个人产权份额为共有产权住房销售价格占评估价格的比例,原则上不低于50%,其余部分为政府产权份额。分配对象不得分割个人产权份额以及增购政府产权份额。政府产权份额由安居房运营机构代为持有。

  对市属国企有偿获得的配建安居房的租售折价,由政府给予合理补偿,具体事项报市政府审定后实施。

  (二十八)【剩余房源处理】各镇街(园区)住房城乡建设部门或安居房运营机构实施分配房源后有剩余的,应当按照程序组织其他分配对象依次选房。

  房源补选程序满6个月,房源仍有剩余的,可统筹调配给其他镇街(园区)进行分配。

  (二十九)【房源性质变更】各镇街(园区)需变更土地使用权出让合同中安居房配建类型的,应在分配前制定变更方案,并报市住房城乡建设局备案。

  五、供后管理

  (三十)【使用管理】安居房交付使用后,日常物业管理应当纳入所在小区统一管理,并与所在小区商品住房享受同等服务,承担同等义务。

  项目建设主体不得在安居房与商品住房之间设置围墙等物理隔离,也不得有其他类似的歧视性措施。

  (三十一)【续租管理】租赁型人才住房单次合同期限最长不超过5年,到期后可按动态租金标准续签租赁合同。

  公共租赁住房单次合同期限为3年,本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工及外来务工人员的合同到期后可通过年审续租,新入户人员的合同到期后不再续租。

  政策性租赁住房单次合同期限最长不超过3年,总租赁期限最长不超过5年。

  安居房租赁期届满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前主动提出申请,如实申报相关个人情况。未按照规定提出续租申请的,租赁期届满承租人应当腾退承租住房。住房城乡建设部门或安居房运营机构应当在租赁期满1个月前完成核查,符合条件的,准予续租并签订续租合同;不符合条件的,书面通知承租人并说明理由。

  (三十二)【转让管理】产权型人才住房自产权登记之日起5年内原则上不可转让交易,确需转让的,由政府按规定价格回购。符合转让交易条件的产权型人才住房,政府具有优先购买权。

  共有产权住房分配对象取得不动产权证书满5年的,允许转让其所持有的产权份额。分配对象需转让的,应向住房城乡建设部门或安居房运营机构提交转让申请。该分配对象所持有的产权份额由代持机构通过综合评分、摇号抽签等方式,转让给其他符合规定条件的申请人。分配对象所持产权份额增值收益归分配对象所有。转让时成交价格低于购买时成交价格,代持机构不予补偿差价。

  (三十三)【资产盘活】政府机关单位或安居房运营机构应充分盘活安居房资产,通过资产证券化等方式加强运营管理,实现资产保值增值。产权型安居房可依法将拥有的产权份额用于抵押。不动产登记机构应依照不动产登记有关规定依法办理不动产抵押权登记。

  (三十四)【承租人义务】承租人应按有关规定和合同约定使用租赁型安居房,不得擅自出租转借、长期闲置、改变用途,不得改变房屋结构,影响房屋质量安全和使用功能。承租人应当按时交纳租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、物业服务等费用。

  (三十五)【承购人义务】承购人应按有关规定和合同约定使用产权型安居房,不得擅自出租转借、长期闲置、改变用途,不得改变房屋结构,影响房屋质量安全和使用功能。

  (三十六)【腾退条件】有下列情形之一的,承租人、承购人应当腾退配租、配售的安居房:

  1.无正当理由连续2个月或累计6个月以上未缴纳租金,经催缴仍不缴纳的;

  2.无正当理由连续6个月以上未在配租的安居房内居住的;

  3.出租、转租、出借、擅自调换或者转让安居房的;

  4.将安居房用于经营性用途或者改变使用功能的;

  5.损毁、破坏房屋,擅自改变房屋用途、结构和配套设施,拒不恢复原状或者不当使用造成重大损失的;

  6.隐瞒相关个人信息变更情况或者提供虚假材料的;

  7.经审核不再符合申请条件的;

  8.法律、法规规定或者合同约定的其他违法、违约情形。

  (三十七)【经纪服务】房地产经纪机构及其经纪人员不得提供安居房出租、转租、出售等经纪服务。

  六、监督管理

  (三十八)【申请审核】申请人或者已获得安居房的分配对象,应当按照规定如实申报住房、收入和财产状况。

  住房城乡建设部门或安居房运营机构根据申请人或者已获得安居房的分配对象的请求、委托,可以通过户籍管理、税务、社会保险、不动产登记、工商登记、住房公积金管理、车船管理等单位和银行、保险、证券等金融机构,代为查询、核对其住房、收入和财产状况;有关单位和金融机构应当予以配合。

  (三十九)【监督检查】市住房城乡建设局、各镇街(园区)应当加强对安居房配建管理工作的监督检查,并将监督检查的结果向社会公布。

  市住房城乡建设局、各镇街(园区)在履行安居房配建管理职责过程中,可以查阅、记录、复制与安居房配建事项有关的资料,询问与安居房配建事项有关的单位和个人,要求其对相关情况作出说明,提供相关证明材料。有关单位和个人应当如实提供相关材料。

  (四十)【信息管理】各镇街(园区)要将配建房源纳入统一信息系统管理,完善配建安居房档案和分配对象档案,动态监测分配对象住房、收入和财产等状况变化情况。

  各镇街(园区)应当建立分配对象的住房、收入和财产状况等信息核查协作机制,推进部门信息资源共享,为安居房配建管理工作提供技术支撑。

  (四十一)【社会监督】任何单位和个人有权对违反本细则的行为进行举报、投诉,市住房城乡建设局会同有关部门应当依法及时处理。

  七、保障措施

  (四十二)【机关与机构责任】相关部门和安居房运营机构的工作人员在安居房配建管理工作中不履行本细则规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法追究行政责任;构成犯罪的,依法移送司法机关处理。

  (四十三)【申请人责任】违反本细则规定,申请人隐瞒、虚报或者伪造住房、收入和财产状况等信息申请安居房的,由住房城乡建设部门给予警告,向社会通报,并依法将有关信息提供给征信机构记入个人征信记录;已承租、承购安居房的,责令退回,按照市场价格补缴承租、承购期间的租金,并处应补缴租金数额1倍以上3倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任;申请人在5年内不得再次享受安居房政策优惠。

  违反本条例规定,有关单位、金融机构和个人出具虚假证明材料的,由住房城乡建设部门给予警告,向社会通报,有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得1倍以上3倍以下罚款。

  (四十四)【经纪服务责任】房地产经纪机构及其经纪人员违反本细则第三十一条规定,提供配建安居房出租、转租、出售等经纪业务的,依照《房地产经纪管理办法》第三十七条,由住房城乡建设部门责令限期改正,记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元罚款。

  八、附则

  (四十五)【概念释义】本细则所称的人才,是指具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员),或具有大专学历或中级技工及以上职业资格、被列入市人力资源和社会保障局的紧缺人才目录,且与本市用人单位签订聘用合同(无合同但符合安居对象条件的公职人员以入编卡、社保证明等材料替代)或服务协议的各类人才,以及符合学历、技能等条件在我市创业的人才。

  本细则所称的中等偏下收入住房困难家庭,是指家庭申请成员具有本市户籍且在本市工作或居住,申请当月及申请当月前12个月家庭人均月收入都在本市当年最低生活保障线4倍以下(含4倍),家庭人均资产在本市当年最低生活保障线年标准20倍以下(含20倍),无自有住房、或者自有住房人均建筑面积低于18平方米的家庭。家庭划分按以下标准执行:

  1.夫妻双方及未婚子女构成一个家庭;

  2.已婚子女与父母(公婆、岳父母)、祖父母(外祖父母)独立分户,构成一个家庭;

  3.年满60周岁的申请人需与子女共同申请,孤寡老人可单独申请;

  4.与申请人同住且存在法定赡养、抚养、扶养关系的,经村(居)委会证明,可作为家庭成员共同申请;

  5.离异或丧偶不带子女的人员、年满30周岁的未婚人员可视为一个家庭。

  本细则所称的新就业无房职工,是指新参加工作未满5年(以全日制学历毕业的次月起计算),在本市用人单位工作并签订1年及以上劳动合同,该单位在本市为其缴纳社会养老保险、缴存住房公积金,且本人及配偶在本市无自有住房的职工,非本市户籍的职工同时需具有全日制本科及以上学历。

  本细则所称的稳定就业的外来务工人员,是指在本市工作及参加社会养老保险逐月缴费累计满5年,在本市工作且与用人单位签订1年及以上劳动合同,该单位在本市为其缴纳社会养老保险、缴存住房公积金,且本人及配偶在本市无自有住房的人员。

  本细则所称的新入户人员,是指具有全日制本科及以上学历,自2019年6月1日起通过人才入户方式将户籍迁入本市,且户籍迁入本市未满3年,在本市工作且与用人单位签订1年及以上劳动合同,该单位在本市为其缴纳社会养老保险、缴存住房公积金,且本人及配偶在本市无自有住房的人员。

  本细则所称的城镇无房家庭,是指家庭申请人在本市工作且与用人单位签订1年及以上劳动合同,该单位在本市为其缴纳社会养老保险、缴存住房公积金,申请家庭符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房的家庭。家庭成员范围为“购房人、配偶及未成年子女”。家庭成员中的成年子女具有独立购房资格。家庭成员(包括夫妻双方及未成年子女)中只要有一人拥有东莞市户籍,即认定为“本市户籍居民家庭”。

  (四十六)【解释部门】本细则由市住房和城乡建设局负责解释。

  (四十七)【施行日期】本细则自2020年9月28日起施行。

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