中小房企再掀赴港上市潮:年内补血已超200亿

中小房企再掀赴港上市潮:年内补血已超200亿
2018年11月23日 07:00 面包财经

房企们正在加紧补血,在冬季来临之前“储粮备荒”。

已经在A股上市的大中型房企发债速度提升,还没有获得上市地位的中小房企则加速在港股上市。

2018年尚未结束,已经有11家与房地产行业相关的内资公司赴港上市,IPO数量创下近年来的新高。

债券市场同样升温,根据Wind的数据统计,截止2018年11月21日,A股上市房企发行的人民币债券总额已经超过2000亿元,这或许与近期的政策松动有关。

十年一个轮回,上一次港股单年上市房企家数超过10家还要追溯到1997年亚洲金融危机期间。以下为按照Wind行业分类,1991年至今历年港股房企上市数量。

11家房地产相关公司赴港上市,年内融资突破200亿港元

翻查港股IPO记录,今年赴港上市的房地产相关公司有两个显著的特点,一是物业管理公司和交易服务商集中上市,二是房产开发企业以中小型开发商为主。

今年在港股上市的房地产相关公司达到11家,合计融资208.89亿港元。其中,房地产开发商共有5家。尽管今年港股整体行情较为低迷,一些质地得到市场认可的房地产开发商融资规模仍然相当可观,募集资金规模最大的正荣地产,达到41亿港元,美的置业募资额也达到32.4亿港元。

接下来我们以5家新上市的房地产开发上市公司为主,看一下2018年以来上市房企的资产、负债率情况及营收情况。

负债率偏高,上市融资降杠杆

以下为港股新上市的5家房企整体的资产及负债率情况:

截止2017年年底,5家房企的资产合计2806.93亿元,较去年同期增长46.51%;负债合计2454亿元,较上年同期增长43.03%。整体的资产负债率先升后降,2015-2016整体资产负债率由87.8%上升至88.54%,随后2017年又下降至86.9%,整体负债率波动较为平稳。

从单家数据来看,5家房地产开发公司仅大发地产的资产负债率较上年同期上升的2.68个百分点,其余四家的资产负债率均处于下降状态。截止2017年末,资产负债率最高的是恒大集团控股,为90.24%,最低的是弘阳地产,为79.54%。美的置业的资产负债率降幅最大,下降5.42个百分点,但整体的资产负债率仍接近90%。

截止2017年末,5家新上市的房地产商合计营收超过500亿元,较上年同期增长35.09%。净利润合计48.27亿元,较上年同期增长49.89%。具体情况如下:

根据数据显示,5家房企的整体毛利率2016年下降之后,2017年回升至25.97%。

单家来看,5家房企中弘阳地产的总营收在2017年出现了下降,由2016年的87.78亿元下降至2017年61.53亿元。大发地产2017的总营收较上年增长较多,由2016年的7.05亿元增长至45.7亿元。

净利润方面整体保持增长趋势,但弘阳地产和大发地产的净利润均在2016年出现下滑,随后2017年大幅回升。

毛利率方面,截止2017年末美的置业和弘阳地产的毛利率较上一年分别提升4.89%和11.46%,其中,毛利率最高的为弘阳地产,达到40.58%。但其余三家的毛利率均出现了不同程度的下降。

除了赴港上市融资之外,已经在A股上市的房企今年发债规模明显提升,根据wind的数据统计,较去年同期攀升超过七成。

2018年至今:A股地产公司合计发行企业债超2000亿

根据Wind数据,按照证监会房地产行业分类,2018年年初至今共有44家房企共计发债2046.29亿元,发债总金额较去年同期上升77.13%。具体情况如下:

2018年至今发债最多的是万科A,共计发行债券283.19亿元。除此之外,发债过百亿的房企公司还有4家,分别是金地集团、招商蛇口、新城控股和华夏幸福,分别发行债券185亿、130亿、117.53亿和113亿元。

周期循环,四季交替。2015年,内地债券市场向房地产开闸,成为大型房企巨量廉价补血的大渠道,随着政策收紧2017年债券发行量萎缩。债市水泵马力再度增强,是否意味着市场已经开始发生某种方向性的变化?(JW)

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