上坤地产香港上市:重仓长三角 提前实现降杠杆

上坤地产香港上市:重仓长三角 提前实现降杠杆
2020年11月19日 09:50 面包财经

上坤地产于11月17日成功在港交所上市,发行价格为2.28港元/股,位于询价区间的中偏上位置。公司此次上市共发行5亿股(不包括超额配售权),募集资金将主要用于现有物业项目(宁波慈溪慈澜府、常州云峯、佛山上坤瀚湖四季)的建设成本、偿还两笔现有计息银行及其他借款以及作为一般营运资金。

上坤地产2019年实现营业收入75.35亿元,净利润6.77亿元。2017年以来的三年间,公司营收、净利润年均复合增速分别达到150.48%和339.81%。

截至2020年7月末,公司累计拥有土地储备4.1百万平方米,其中应占总建筑面积约3.02百万平方米。值得一提的是,三角经济区仍是上坤地产的最大重仓区域,约占公司总应占建筑面积的七成。

“三道红线”背景下,上坤地产已经提前实现降杠杆。截至2020年4月末,公司净负债比率为73.8%、现金短债比为1.37倍,均满足“三道红线”监管要求。

此外,公司流动比率持续大于1倍,短期偿债压力小;经营性净现金流在2019年实现转正后,2020年截至4月末继续获得净流入11.07亿元。

从地方房企到布局全国

上坤地产是一家起源于上海,扎根长三角,同时不断向珠三角、中部核心经济区拓展的全国性房企。公司目前拥有四季系、樾山/半岛系、云系、S系在内的四个产品系列,满足客户不同的产品需求。

2010年,上坤地产在上海开发首个物业项目;2016年,首次进入江苏省,并逐步拓展至长三角、珠三角和中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。截至2020年7月31日,公司的住宅物业位于全国8个省份及直辖市(上海、浙江、江苏、湖北、安徽、广东、江西、河南)的14个城市。

除了住宅物业,上坤地产还有7个均位于上海的处于不同开发阶段的商业物业组合,包括三座已竣工写字楼、两座已竣工商业区购物广场以及两个开发中或持作未来开发的商业物业项目。

营收快速增长,盈利能力稳步攀升

受益于销售、结算规模增加等原因,上坤地产2017年至2019年的营业收入从12.01亿元上升至75.35亿元,净利润从0.35亿元增加至6.77亿元,年均复合增速分别达到150.48%和339.81%。招股书显示,上坤地产预计2020年度的纯利将高于2019年度,主要原因为所得税开支减少。

上坤地产2017年至2019年的毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%,整体处于波动上升趋势。需要指出的是,公司2018年毛利率较高与其当年部分项目平均售价较高且每平米平均土地使用权成本较低有关。2020年前4个月,上坤地产的毛利率上升至51.6%,公司表示原因为每平方米平均成本的降幅超过平均售价的降幅。

销售净利率也整体处于上升趋势,2017年、2018年、2019年、2020年前四个月分别为2.9%、9.8%、9.0%和13.8%。

土储规模充足,重仓长三角

在业绩实现较快增长的同时,上坤地产也拥有较为充足的土地储备,蓄力未来发展。

招股书显示,截至2020年7月末,公司在49个项目中拥有投资权益,包括33个附属公司开发的项目和16个合营公司及联营公司开发的项目,累计拥有土地储备4.1百万平方米。

在这中间,上坤地产累计拥有的应占土地储备约为3.02百万平方米,包括于附属公司开发的物业项目拥有的应占土地储备2.27百万平方米以及于合营公司及联营公司开发的物业项目拥有的应占土地储备0.75百万平方米。

从土地储备的区域分布来看,长三角经济区仍是上坤地产最大重仓地。公司在该区域累计拥有应占土地储备约212.01万平方米,约为总应占土地储备规模的七成。其中,上海、杭州、宁波、金华、苏州、常州等均是公司重点布局的城市。

上坤地产通过多种方式获取土地储备。2020年4月以后直至最后实际可行日期,公司陆续收购位于杭州、苏州、合肥、阜阳、芜湖等地的11幅地块,增加应占总建筑面积约127.53万平方米。

较为充足的土地储备为上坤地产未来发展奠定了基础,也为公司应对市场环境变化提供了更多战略空间。

财务稳健,负债率持续好转

2020年以来,随着“三道红线”消息传出,房企融资环境进入收紧阶段,“去杠杆、降负债”成为多数房企今年剩余时间的主要任务之一。“三道红线”具体指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

按照踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“两线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

上坤地产近年来负债比率持续降低,截至2020年4月末,公司的净负债率、现金短债比指标均已满足“三道红线”监管要求。

计算发现,上坤地产净负债率(短期和长期计息银行及其他借款减现金及银行结余除以期末的权益总额再乘以100)在2017年、2018年、2019年、2020年前四个月分别为684.9%、325.9%、118.8%和73.8%。可以看到,公司2020年截至四月末的净负债率已经满足“三道红线”监管要求。

此外,上坤地产现金短债比(现金及银行结余除以流动负债中计息银行及其他借款金额)在2017年、2018年、2019年、2020年前四个月分别为0.36倍、0.51倍、0.82倍和1.37倍,逐年上升且最新已超过1倍。

截至2020年4月末,上坤地产剔除预收款后的资产负债率(总负债减去合同负债除以总资产减去合同负债后再乘以100)为81.76%。通过此次上市募资,公司分母端资产将进一步得到增厚,预计未来剔除预收款后的资产负债率会继续有所降低。

此外,查阅财务报表发现,上坤地产短期偿债风险也相对较小、现金流持续改善。短期偿债方面,公司2017年以来的流动比率始终在1.1倍至1.2倍之间波动;经营性净现金流在2019年实现转正,金额达到20.08亿元。2020年截至4月末,公司产生经营性净现金流入11.07亿元。

上市拓宽融资渠道,助力未来发展

“房住不炒”政策总基调下,房企融资渠道整体受到限制。这时候,房企中谁能上市并拥有新的融资平台,可能会是未来竞争的一个胜负手。

根据不完全统计,2020年以来,除了上坤地产,共有4家内地房企登陆港股上市,分别是汇景控股港龙中国地产金辉控股祥生控股集团。值得一提的是,在今年市场情绪整体偏好互联网医药半导体新兴产业股票的背景下,上述4家新上市房企的股价表现并不弱势。

查阅公开资料发现,后面排队上市的房企还包括领地控股、实地地产等。未来,随着中大型房企陆续完成上市以及地产开发门槛不断提高,预计房地产市场的竞争格局会逐步走向稳定且市场份额会进一步向中大型房企集中。上坤地产通过此次上市,或许已经拿到了通往未来的门票。

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