深圳控股近日发布2021年中期报告，上半年公司实现营业总收入162.74亿元，同比增长370.51%；实现净利润11.59亿元，同比增长331.83%。虽然上半年业绩增幅较大，但是公司合同销售收入同比下降逾5%；每平方米平均售价为20759元，同比下降近30%。
2017年公司出资55亿元入股恒大地产。近期恒大集团债务风险剧增，负面新闻不断。受此影响，上半年公司产生公允价值变动亏损约8.33亿港元。
截至上半年末，公司“三道红线”指标均未超出阈值，属于“绿档”。上半年公司银行及其他借款平均综合利率约为年息3.2%，同比下降1.17个百分点，融资成本下降较大。
营收大幅增长 但每平方米平均合同售价同比下降近30%
深圳控股是深圳市国资委旗下的房地产上市公司，核心业务包括物业开发（涵盖住宅地产、产业地产及商业综合体）、物业投资及管理。深业集团有限公司持有公司股份占比达62.32%，是公司第一大股东，深圳市国资委持有深业集团有限公司100%股权。
2021年上半年，营业总收入162.74亿元，同比增长370.51%，营收增速同期连续两年下滑的趋势得到较大改善；实现净利润11.59亿元，同比增长331.83%。
图1：2018H1至2021H1深圳控股营业收入及净利润
上半年公司业绩的大幅增长主要来源于物业开发业务的增长。报告期内，公司结转物业销售面积约37.3万平方米（不包括公司主要联营公司所占权益），较去年同期上升315%；实现物业销售净收入约141.07亿元，较去年同期大幅上涨618%。
但是，2021年上半年公司实现合同销售收入约72亿元，同比下降逾5%；每平方米平均售价为20759元，同比下降近30%。每平方米合同销售均价大幅度下降，可能与公司在大湾区的项目占比下滑、在二线和三四线城市的项目占比上升有关。
2020年上半年和2021年上半年公司大湾区项目每平方米合同销售均价均高于二线和三四线城市项目。其中2020年上半年公司大湾区项目、二线和三四线城市项目每平方米合同销售均价分别为53136元、11325元；2021上半年分别为31171元、15962元。今年上半年，公司大湾区项目仅占已实现合同销售金额的47%，同比下降32个百分点，对公司每平方米平均售价影响较大。
图2：2019H1至2021H1深圳控股各区域合同销售金额占比
值得一提的是，上半年公司新增土地储备的计容建筑面积约176万平方米，总地价约94亿元。主要系公司联合万科以总地价81.9亿元竞得中山市翠亨新区综合体地块，计容建面155万平方米。
此外，深圳控股附属公司泰然公司与湖北省畜禽育种中心存合约纠纷，申索人湖北省畜禽育种中心向泰然公司申索总金额约9亿元。截至报告期末，泰然公司共约6.40亿元的若干银行账户已被该法院冻结，相关风险值得持续关注。
曾以55亿元入股恒大地产 公允价值变动亏损逾8亿港元
深圳控股在2017年5月，通过全资附属公司深业深恒与凯隆置业、恒大地产（两者均为中国恒大集团的附属公司）签订投资协议，出资55亿元向恒大地产进行资本投入，获得恒大地产1.76%的股权。
根据投资协议，恒大地产需要在2020年1月31日之前完成重大资产重组，但是该资产重组在规定时间之前已终止。同年11月，公司与凯隆置业、恒大地产及许家印订立补充投资协议，公司持有恒大地产股权增加至2.64%。公司持有的恒大地产股权在财务报告中列为计入损益金融资产，按照公允价值入账。
近期恒大集团债务风险剧增，负面新闻不断。根据对恒大地产的最新估值，截至2021年上半年末该笔金融资产公允价值为59.79亿港元，相当于公司资产总值的4%，报告期内产生公允价值变动亏损约8.33亿港元。
图3：2020年末及2021上半年末深圳控股以公允价值计算计入损益的金融资产
此外，根据投资协议公司可获得恒大地产2020年的分红约7.2亿元，但是由于恒大地产未宣派2020年的红利，有关分红并未入账。
若恒大集团债务风险持续恶化，公司该笔金融资产将面临较大的风险敞口，公司可能会面临较大损失，相关风险需要关注。
“三道红线”为“绿档” 融资成本下降较大
2020年8月，住房城乡建设部在重点房地产企业座谈会中明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，每一档均限制了有息负债的增速。
截至2021年6月30日，深圳控股剔除预收款后的资产负债率为60.1%，净负债率为43.7%，现金短债比为1.5倍，“三线”均未超出阈值，属于“绿档”，公司有息负债规模年增速不得超过15%。
此外，报告期内公司完成深业泰富智慧出行产业园资产支持专项计划（CMBS）发行工作，发行规模为18亿元；完成以旗下泰然金谷产业园为底层资产的先行示范区产业园CMBS发行工作，发行规模为20亿元。
图4：2016H1至2021H1深圳控股银行及其他借款平均综合年化利率
上半年公司银行及其他借款平均综合利率约为年息3.2%，较2020年同期下降1.17个百分点，融资成本下降较大。
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