【读财报】房企“三道红线”:资产负债率难达标 中小房企压力大

【读财报】房企“三道红线”:资产负债率难达标 中小房企压力大
2020年11月09日 10:57 面包财经

随着“三道红线”消息传出,房企融资环境再度进入收紧阶段,“去杠杆、降负债”成为多数房企今年剩余时间的主要任务之一。具体来看,企业将分为“红、橙、黄、绿”四档,以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。如果三道红线全部踩中,房企的有息负债就不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%。

新华财经和面包财经研究员以A股申万房地产开发企业为样本(以下简称“样本房企”),在剔除ST股、主营业务发生变化以及数据不全的房企后,比较2020年上半年与2020年三季报时这些企业“三道红线”达标变化情况。研究显示,样本房企达标情况明显向好,绿色档数量由29家增加至32家、红色档房企数量由22家减少至18家。

根据2019年销售额,将样本房企划分为2000亿元以上、1000-2000亿元、500-1000亿元、100-500亿元和100亿元以下共五个阵营,根据2020年中报及2020年三季报财务数据,仅100-500亿元房企阵营中达标情况出现下滑。

经研究发现,“三道红线”中达标难度最大的一条是“剔除预收账款的资产负债率”。截至2020年三季度末,各阵营房企该指标均出现上升,其样本均值为105.19%,较上半年末上升34.68个百分点,仅有44家企业对此项要求达标。

三季报房企“三道红线”达标情况向好 绿色档增加3家

截至2020年三季度末,87家样本房企中共有32家全部满足“三道红线”监管指标,占比约36.78%。此外,20家房企满足两道红线要求、17家满足一道红线要求、18家全部踩线。

图1:样本房企截至2020年三季度末按颜色分类踩线情况(红色加粗表示踩线)

对比2020年半年报数据,样本房企“三道红线”达标情况明显向好,绿色档数量由29家增加至32家。

图2:2020年上半年和2020年三季度样本房企踩线情况

其中,新成为绿色档的房企共有5家,分别是招商蛇口华侨城A苏州高新电子城津滨发展。其中,招商蛇口、电子城、津滨发展均是现金短债比达标后从黄色档升至绿色档。以招商蛇口为例,公司2020年前三季度产生经营性净现金流102.45亿元,同比增长12.73%。2020年第三季度单季,公司实现经营性净现金流132.36亿元,同比大增337.54%。

另外,华侨城A、苏州高新这2家房企在2020年第三季度实现两项指标达标,从而由橙色档直接上升至绿色档。

但另一方面,大名城天保基建这2家企业由2020年上半年绿色档降至2020年三季度黄色档,原因均为现金短债比不再满足大于1倍的要求。

另一个显示样本房企“三道红线”达标情况在三季度好转的指标是红色档房企数量由22家减少至18家,包括蓝光发展华发股份等企业。蓝光发展截至2020年上半年末的剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为71.34%、105.63%、0.79倍。2020年三季度末,公司净负债率降至97.64%。同时,公司剔除预收款后的资产负债率也减少至70.58%,已经接近70%的监管目标。

100亿-500亿阵营房企达标情况出现下滑

根据企业2019年销售额,将样本房企划分为2000亿元以上、1000-2000亿元、500-1000亿元、100-500亿元和100亿元以下共五个阵营。

截至2020年三季度末,2000亿元以上阵营中,绿色档2家,较上半年末增加1家;黄色档1家,较上半年末减少一家;橙色档和红色档均为1家,与上半年末持平。

1000-2000亿元阵营中,黄色档1家,较上半年末增加1家;红色档1家,较上半年末减少1家;绿色档和橙色档分别为0家和2家,与上半年末持平。

500-1000亿元阵营中,绿色档和黄色档较上半年末分别增加1家和2家;橙色档减少3家;红色档与上半年末持平。

100-500亿元阵营中,绿色档、黄色档和红色档较上半年末分别减少1家、2家和1家,橙色档较上半年增加4家。

100亿元以下阵营中,绿色档和橙色档较上半年末均增加2家;黄色档和红色档较上半年末均较少2家。

图3: 2020前三季度各阵营踩线企业数量

图4:2020年上半年各阵营踩线企业数量

整体来看,除100-500亿元房企阵营中达标情况出现下滑外,其他阵营房企达标情况均呈向好态势。

剔除预收账款后的资产负债率达标难度最大

截至2020年三季度末,净负债率方面,各阵营房企均呈现大幅度下降。该指标样本均值为70.11%,共有54家企业对此项要求达标,占比超过半数。

图5: 各阵营房企平均净负债率变化情况

“三道红线”中达标难度最大的一条是“剔除预收账款的资产负债率”。截至2020年三季度末,各阵营房企该指标的样本均值均出现上升,其样本均值较上半年末上升34.68个百分点至105.19%,仅有44家企业对此项要求达标。其中1000-2000亿元、500-1000亿元和100-500亿元阵营房企该项指标均值均超过100%。2000亿元以上的头部房企和100亿元以下的小型房企该项指标样本均值在80%左右,超标程度尚在可控范围内。

图6:各阵营房企平均剔除预收账款后的资产负债率变化情况

图7:各阵营房企平均现金短债比变化情况

截至2020年三季度末,现金短债比方面,除1000-2000亿元阵营外其他阵营样本均值均达到该项指标要求。值得注意的是,截至今年上半年末,所有阵营房企样本均值均符合该指标要求。

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