招商积余前身为中航善达，后者于2018年6月1日由中航地产改名而来。2019年4月26日，中航善达与招商蛇口、招商蛇口全资子公司深圳招商地产、招商物业签署资产购买协议，通过发行股份方式购买招商蛇口、深圳招商地产持有的招商物业100%的股权。2019年12月，重组完成后，中航善达更名为招商积余。截至报告期末，招商积余拥有中航物业、招商物业两个全资物业管理公司。
图1：招商积余发展历程
2020年，招商积余实现营收86.35亿元，同比增长42.07%；实现归母净利润4.35亿元，同比增长52.03%。其中物管业务实现营收80.35亿元，同比增长56.04%，主要系招商物业2019年12月起纳入公司并表范围、原有物业管理项目自然增长以及本年度新拓展物业管理项目增加。
图2：2016-2020年招商积余营收与归母净利润
报告期内，招商物业实现营收34.8亿元，对公司营收贡献超过40%；实现净利润2.35亿元，对公司利润贡献超过50%。中航物业和招商物业合计实现营收79.87亿元、净利润5.32亿元，同比（可比口径下）增长34.16%。根据公司年报，中航物业和招商物业合计净利率为6.66%，高出公司整体净利率1.93个百分点。
住宅项目对控股股东赖性较大 非住宅项目增速放缓
报告期内，公司新签年度合同额达到24.55亿元，同比增长11.59%，净增加管理面积3824.17万平方米，同比增长25.6%。截至2020年末，公司在管物业项目为1438个，管理面积为1.91亿平方米。
图3：2018-2020年招商积余管理面积结构
住宅物管方面，2020年，公司新签住宅年度管理合同金额为6.09亿元。其中，来自控股股东的占比为62.56%。截至2020年末，公司住宅在管面积为9613.65万平方米。其中，来自控股股东的占比为61.92%。
非住宅物管方面，公司全年通过招投标拓展了国管局82号办公区、招商证券大厦、湖南省移动、广州大学、山东第一医科大学、广州博物馆、成都双流人民医院、中山大学第八附属医院、湖南某部队营区等涵盖各业态的项目。另外在新兴城市服务领域，2020年公司接连拓展了三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城、坪山区碧岭及马栾街道、塘朗山郊野公园、马峦山郊野公园等一批城市服务类项目。截至2020年末，公司新签非住宅管理年度合同金额为18.46亿元，同比增长2.84%，较2019年下降33.68个百分点，增速明显放缓。
利润率及ROE偏低 盈利能力有待提升
物管行业同房企成长路径相似，管理规模的重要性也在不断凸显。当前，物管公司通过收并购加大外拓力度，逐步从住宅物管向多元化物业业态拓展。物管企业的增值服务也将伴随在管规模的不断扩大以及多元化业态的加速布局，从而向房地产全价值链拓展。规模红利或将更加显现。
目前，招商积余业务发展以市场拓展为主，收并购拓展力度不足，发展速度也落后于行业头部企业。
2020年上半年，公司净利率为4%，在已上市的物管公司中处于靠后位置。2020年全年，公司净利率为4.73%，ROE为5.24%。
图4：已上市36家物管公司归属普通股东净利率（2020H1）
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