楼盘资料
楼盘名称：万科金域华庭（一期）&万科峯汇（二期）
所属板块：同福西-南华西
容积比率：2.5（一期）、8.65（二期）
开盘时间：2012
目前价格：6.0w~6.6w(住宅）、3.0w~4.5w（公寓）
小区栋数：3栋
楼层总数：地面32层+地下2层（一期）、地面51层+地下3层（二期）
小区户数：约400户（一期）、约400户（二期）（公寓+大平层住宅）
车位情况：地面少量临停+地下两层共约180个车位（一期）+地下三层共约300个停车位（二期）
小区配备：银行、生鲜超市
户型区段：一期户型：70㎡两房、105㎡三房、115㎡四房、125㎡四房复式
踩盘详情：
1.楼盘周边情况（配套）
点评：
区位：此盘位于同福西路北侧，东面为内街内巷，北侧为万科峯汇，南侧为同福西片区旧楼。出入口均设置于同福西路上，与万科峯汇（二期）共用同一出入口。同福西路为西往东单向两车道道路。周边为老城区，配套比较完善，但是同样也是老城区的原因，商业配套比较“接地气”一些，少了一份高大上，广州传统香火气息很浓厚，传统街边小店非常多。
商业配套：小区底商有工行、生鲜超市与饮食店铺，周边遍布小型餐饮店铺；肉菜市场（约300米），步行时间约10分钟；距广州酒家（约750米）；距乐峰广场（约1600米），总体来说吃饭逛街娱乐能够基本满足。但是如果向往高端一点的消费恐怕还是要离家远一点。
公共配套：社区医院（约50米），步行时间约1分钟；市红会医院（约800米），步行时间约15分钟；滨江（约200米），步行时间约5分钟。还设有木偶剧院等设施。毕竟作为老城区，该有的也可以说一样不少。
学位配套：该楼盘对标的小学为同福中路第一小学（省一级），中学对标33中和南武中学。
交通配套：地铁8号线同福西站（预计约2019年底开通）（约50米），周边有同福西站（约50米）、大基头(木偶艺术剧院)站 (约150米) 、洪德路 (约300米) 、大基头总站(约300米) 、滨江西路 (约300米) 、鳌洲码头 (约350米)，以往来说这边交通最大的问题就是没有地铁，显得有些笨拙。如果进度不出大问题，今年年底如果可以开通地铁，上班出行倒是方便了不少，可以期待一下。
2.外立面
点评：
站在楼底下放眼望过去，楼盘楼栋外立面均为褐色外墙漆搭配局部装饰铝板，肉眼可见之处无剥落及翻新痕迹，褐色arc-deco的外立面设计耐脏耐看，低调奢华，适合改善型年龄段人群的品位。
而且值得称赞的是各户预留隐蔽式空调外机位，楼体看起来很整洁舒服。
总体来说外墙整体保养优秀，可以推断万科的物业管理水平是过关的。
3.门口与安保情况
点评：
在外面晃悠完一圈正式准备进小区，首先我们看到了小区的车辆出入口，这个小区车辆需经登记方可进入，可以点个赞，避免外来车辆跑来抢位置。
小区人员出入口处，为两个门禁卡出入口，开水菌故意装作一个人想要进门，被保安叔叔要求登记来访人员信息并联系业主（住客）核实身份，保安叔叔还是比较严格哦。
在开水菌的小伙伴的带领下终于进到小区内部，没想到还有一道关卡：楼栋门禁需使用门禁卡或门铃联系访问单元方可开启。整体安全性私密性非常高，执行得也非常好。如果喜欢这种私密性的粉丝应该会很欣赏这种物业水平。但是如果你是经常要点外卖的话，外卖小哥可能会比较头痛。
4.花园情况，花园配备
点评：
在楼下花园转了一圈，不难拿出这个小区的花园较小，但绿化打理得还算不错，没有因为花园不太豪华就放弃治疗。小区内没有水景，小池塘都没有，景观性少了点变化，好处就是不用担心小孩子在花园玩耍适合掉水里。
内配套迷你会所、游泳池、快递柜。没有配备垃圾压缩站，不用为垃圾这个事情闹心。
5.大堂情况
点评：
小区A1、A2独立大堂，前面说过，门禁是正常工作的，出入记得带卡，不然你连大堂都进不去。
大堂净高约4.5米，不算特别大。但里面居然设有小型会客沙发及茶几。这个倒是挺酷的，有点档次。墙面保洁到位，样式也比较拿得出手，整体感官十分不错。要是再来个保安单独管理，看起来贼豪华了。不得不说万科物管水平还是可以
6.电梯，等电梯的体验
点评：
楼栋内设置有2台客梯及1台货梯，梯户比为每层为3梯6户，比较宽裕的承载力。均可到达地下停车场，有车的业主比较方便。侯梯厅安装风扇，但没有空调。电梯内也装风扇，没空调。
坐电梯上楼时，观察到梯内照明及按键正常，无异响。整体维护比较不错，没有破破烂烂的感觉。
7.楼层里的走道，消防通道情况
点评：
在楼道里转了一圈，每层设2条消防楼梯；04,05单元同侧，01，02，03单元同侧，06单元前有一防火门，相对空间较为独立。
楼道有窗，通风采光及格。楼道内杂物较少，比较整洁，清洁阿姨应该挺给力了，还是印证了万科的物业管理水平不错。每层楼梯间均设置垃圾桶，丢垃圾不用像泓景要提袋跑到楼下丢。楼道内装有感应楼道灯，灵敏度不错。
8.户型情况
点评：
终于入户了，里面的户型到底如何呢，开水菌带你一看究竟：
此次踩盘单元为06单元，3房2厅1厨2卫1阳台1入户花园，为局部错层复式单元；建筑面积约92㎡，套内面积约105㎡。
（据开水菌了解，因开发报建容积率限制，当初开发商是在通过验收之后再统一搭建二层楼板，所以出现套内面积大于建筑面积的状况；上下层属于错层设计，因此单数层北向，双数层南向）。
总层高5.6m，各层层高约2.7m。1层客厅呈长方形，连片景观玻璃，虽北向但采光还是不错。厅出阳台，北向。其中一房向南，临同福西路，所以相对较吵，值得留意一下这个问题。
另一房北向，有出阳台玻璃门，间接采光。厨房经过入户花园间接采光。2层为一大主套，北向，空间相对独立。在一二层的楼梯间设有杂物间。
整体格局设置比较合理，户型无硬伤。复式单元实用面积高，楼层高度也比较合理，开水菌进门后没有一些复式那种压抑感。住起来应该还是比较舒服的。
9.阳台景观
点评：
这次开水菌看的户型是阳台北向的，净高约5.6米（复式嘛），由于此单元所在楼层较矮，可望花园，花园一眼望晒。
远景被对面二期峯汇所遮挡，据介绍说大约15层以上北向阳台会受到对面玻璃幕墙反光影响。值得注意。如果是较高楼层可侧向望江。
如果是南向的视野基本是没有阻挡的，能一直往南眺望至昌岗路口达标国际中心附近。
楼盘花边
1.一期两房户型为平层。三房，四房均为复式，户型均只计算一层面积，因此套内面积高于房本上的面积。
2.一期的二房户型和三房户型每层只有一户，十分稀缺，基本放盘即被市场两周内消化，平日对手盘主要是四房户型。
3.两房，三房户型有阳台，四房户型却没阳台，只能通过入户花园设飘窗晾衣服或者管理处统一设置在楼栋天台晾衣服。
4.二期27层以下是公寓，28层是二期会所，28层以上是200方以上大平层，北向无敌江景，咳！
5.小区是街道示范性社区，平日街道和物管活动比较多，很接地气。
6.部分业主（尤其是二期业主）认为管理费太贵，所以目前业主们正在筹建业主委员会。
7.附近中介报价基本都是以套内实际面积报价的，所以在中介网站上看到的价格浮动区间会非常大，询价时必须区分平层还是复式。
8.据说旁边二期峯汇住了某些大官，不细说了，反正很nb。
9.如果下大雨，周边老社区的巷子都会浸水，但是楼盘本身的排水系统还不错，停车场负三层都不会受影响。
10.据查证，该盘12年一手开盘价2.2w/m²左右，一手业主12年收楼。
开水总评：
开水菌来到这片老城区，第一反应是低矮而富有特色的骑楼街中竟然有一栋超高层和两栋高层住宅，尤为突出，十分抢眼。
交通方面，四周的道路都是单行道，八号线在建的同福西站距离楼盘约100米，虽然目前还没通车，但未来站点位置十分好。公交线路也比较多，算是不过不失。
小区人车分流，底商向外侧同福路，闹中取静。花园比较小，毕竟只有两栋楼，真的是勉强从牙缝里挤出个非标准泳池。
物管是万科自家管理，众所周知万科物管口碑没得说，水平很过硬。要说缺点的话，唯一一个字——贵，毕竟一分钱一分货。
户型基本面向改善型，此盘有个特点，是15年以前报建的那种可以在容积率上做文章的复式，三房四房均为复式，是在通过验收后由万科统一加建的，因此套内面积要比房产证上的建筑面积还大。北向高层可以侧向望江，南向的视野基本是没有阻挡。附近对手楼盘还有碧蓝映居、君华天汇、滨江1933、兰亭御园、天誉半岛（这个是纯豪宅盘）
至于万科金域华庭所处于的这个区域的话，开水菌认为这边作为老海珠，生活条件和便利性自然是没得说，但是也因为是老海珠的缘故，高端商业匮乏也是这个板块显著的问题。周围被老社区来了一个大包围，板块人均素质与消费档次都会有所欠缺。
当然住在这里，不一定要在这边消费。那么交通出行情况来看，之前一直缺乏地铁是问题的所在。未来在楼盘附近会开通同福站可以联系上琶洲西区，是一个不错的消息，交通便利性大大提高，方便通勤。还有一个问题值得注意的是周边单行线很多，高峰期行车不方便，如果是自驾的业主需要留意这个问题。
现阶段周边的新盘非常少，周边购买力主要来自老广们以及周边玉器店的老板，对手盘来看的话，是比较少一些的。总体来看客户群体较固定，但是对手盘少，所以整体来看增值有限，保值有余。自住体验还是非常不错的，适合中端改善性需求。
长远来看这个板块的投资潜力，还需要等白鹅潭区域的购买力外溢，可能对这个板块会有一些升值影响。只不过白鹅潭板块的发展嘛......目前看起来不温不火的，没有那么大的等待。考虑地铁溢价的话，现在都已经临近开通了，基本都消化掉这个利好了。当然正式开通之后可能会发现这条线实在是非常便利与发达，然后带来升值，唔......还是不需要太期待短期内的飞跃吧。
开水菌综合评价指数（满分五星，☆为半星）：
楼盘居住舒适度评分：★★★★
