刚刚,上海外环外房价集体冲8万,后面还要涨?惊!

刚刚,上海外环外房价集体冲8万,后面还要涨?惊!
2016年06月01日 12:09 A股那些事

编辑:A股那些事(agujun168)

来源:土地市场、凤凰财经

6月1日上午,顾村住宅+商场地块由信达以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得,可售商品住宅楼板价4.8万/㎡,保本售价超过7万/㎡!!

A:给你讲个鬼故事

B:说

A:周浦......

B:别说了,太可怕了

A:不是

B:那是什么

A:顾村......

B:妈妈呀,外环外都集体冲8万啦

注:本次拍卖地块中仅77%面积为可售商品住宅,另5%面积做保障房用途(开发商需倒贴建设费用)、15%面积做须整体永久持有之收租公寓用途(由于无法估值地价以0计),5000㎡做不能散卖的商场(地价同以0计),因此本文仅报道可售商品住宅之楼板价及其保本价。

那么开发商凭什么相信顾村未来能卖这个价钱?

3月底,宝山区政府公布将在顾村建设12年一贯制的世界外国语学校,对上海教育有一定认识的朋友都知道:

1. 世外是上海最好的学校,几乎没有之一;

2. 要进世外本部,几乎是需要局级以上级别的;

3. 要让世外落户一个地方办学,全宇宙最大的开发商都是搞不定的。

至于已经有的华山医院这样的顶级配套我们就不说了!

同时,15号线在目前7号线上海最大的公园——顾村公园地铁站的加持还将使得顾村同时拥有直达静安寺(7号线)、人民广场(1号线)、虹桥古北真如长风漕河泾(15号线)的无敌轨道交通!

而且,沪太路高架、祁连山路-陆翔路地道连通工程、宝安公路-宝杨路中运量交通工程(近期公交车专用道+远期有轨电车)也都已经排进了宝山区的十三五规划,未来顾村的交通条件将进一步改善!

那么顾村现在房价多少?

就在今天拍卖地块的贴隔壁

金地天地云墅

将于6月开盘,目前报价仅

4万/㎡起!!

126㎡无敌四房!

上周末,南桥万科金域华府开盘,现场人山人海,好多之前没有认筹的客户都堵在售楼处想要碰运气进去买一套,结果都被拒绝了,大家都知道南桥的土地已经拍到以後卖3.8万/㎡才能保本了,现在能以不到2.5万/㎡的价格买到目前在售的新盘是妥妥的买到赚到的。

顾村也是一样的道理!在周浦已经集体封盘的当口,金地坚持良心开盘,这是负责任的开发商在以实际行动对上海房地产市场的平稳健康发展做贡献!

在此特别提醒广大买房人和金地天地云墅项目注意:看房、抢房过程中务必注意安全!请做好充足预案,准备迎接大客流!

附:

中国房价还会继续上涨吗?

知道的话,不就可以赚大钱了吗?

但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题,从中找出哪些因素可能是促使楼市估值偏高的主因,哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。

为什么房价被推高,因为还有投机的价值?

曾经写过一篇文章,专门研究A股高估值现象 ,认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好,则溢价水平可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏,A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首,尤其是2015年的换手率奇高,主板换手率超过6倍(年交易额与平均可流通市值之比),中小板超过9倍,创业板则超过12倍。而且,创业板的估值水平高于中小板,中小板又高于主板。

今年以来,A股的换手率大幅下降,主板降至2.6倍,创业板也不足7倍,同时股价也大幅回落,但换手率还是高于全球主要股市的水平,A股剔除银行股之后,估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。

国内的房地产交易同样也是非常之大,据统计,今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%。从全球看,中国的房地产交易量也是最大的,仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。

一个市场如果交易活跃,说明这个市场有存在的合理性,如果过度活跃,则说明投机性较强,投机的目的是为了获取价差收益,股市、期货市场如此,房地产市场也是如此。股市换手率如此之高,本质上是短线投机,目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个,一个是自住,另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上,大约三分之二配置在房地产上,远高于大部分国家居民的房地产配置水平,这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产,同时,房价高估问题也必然存在。

人民日报的权威人士访谈中说,“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化’去库存’,而不应通过加杠杆’去库存’。”同时,他也首次提到“房地产泡沫”,表明了高层对于高房价的担忧。

对获取价差的偏好,与交易的偏好是一致的,这是否与东亚国家的文化特性有关呢?比如,全球金融中心都可以看成是交易平台,东亚国家和地区中,就有东京、香港、新加坡(属于华人圈)和上海、深圳等。此外,澳门的博彩业收入也是全球第一,远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT,实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下,中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此,中国人对于追求价差的偏好,或是大于创造价值的偏好。

房价为何降不下来?因为有一种“隐形刚兑”抬高价格

刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域,其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如,壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”,即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性,从而维持较高的市盈率和市净率水平。中国股市26年来,退市的公司屈指可数,小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅。

那么,房地产市场是否存在“隐形刚兑”呢?实际上也是存在的。比如,三、四线城市的房地产库存现象长期存在,如果按照市场化原则降价销售,库存是可以化解的。但事实上,当地政府会干预房价,前期购房者也会反对降价出售。因此,楼市降价之路困难重重。

然而,最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。比如,2010年就推出房产税的试点,迄今仍未实施。今年年初,为了推动房地产去库存,还降低了首套房的首付比例。

为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为,房地产投资能够带动的行业最多,如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等,可以带来可观的现金流回报。

有统计数据显示,中国购房者采取银行借贷方式购房的,只占所有购房者的18%,远低于发达国家水平,而且,中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右,这也是非常低的。因此,在居民杠杆率水平较低的情况下,鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆,且这是有空间的,不过,前提是房价不能出现大跌。

“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险,使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑,但就目前体制而言,似乎并不支持打破刚兑,更何况在稳增长的既定目标下,必须维持宽松的货币政策以支持低利率,同时财政政策也必然是积极的。

中国房价能不能暴跌,答案是不能?

在中国相对封闭的货币环境中,过度的储蓄资金要寻找更高回报,很自然地就会流向股票和地产市场,形成所谓的泡沫。泡沫并不意味着一定要破裂,小泡泡需要时间才能成长为大泡泡,大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。

那么,短期之内,房地产泡沫是否会破裂呢?

然而南开大学金融学教授、金融发展研究院田利辉认为这完全有可能。泡泡无论多大多小,只要有人狠狠地踩,就会破裂。从地产大佬看空楼市,到李嘉诚的大面积抛售,再到杭州的降价,似乎形成了房价近期会下滑的预期。

房地产不仅是耐用消费品,更是投资品。作为投资品,购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期,那么购房者将会“持币待购”。

如果出现库存过大,高度负债的房地产商需要抛售还债,就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证,购房者会增加房价下跌的预期,继续“持币待购”。然后,房价继续下跌。

倘若政府不对市场进行任何干预,这时的房价会迅速滑落,出现不少开发商倒闭,然后是银行出现大批坏账。然后,银行信贷全面收缩,企业也将收缩投资和生产,开始解雇职员,使得失业问题恶化。同时,投资者会抛售房产,通胀会变得严重。更为重要的是,经济或会出现全面衰退。

在西方,当经济衰退时,政府或者央行会推出经济刺激政策。过去,称之为凯恩斯主义;现在,实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则,光靠着纯粹的市场调整下,经济在短期内难以爬出衰退的圈子。在美国大萧条时,必须承认在美国经济的复苏中,美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。

当然,危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此,中国需要在现在需要去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理,而不是事后补救。最后需要重申的是,中国房价不能暴涨,更不能暴跌!

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