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文/任自在
刚进入2019年，房地产企业就遭遇当头一棒！
数据显示，2019年1月份，万科、碧桂园、恒大等头部房企，销售金额和销售面积双双大幅下降。比如恒大销售金额同比下降32.9%，合同销售面积同比下降37.8%。万科合同销售金额同比减少28.1%，合同销售面积同比减少28.5%。
根据克而瑞的数据，今年1月， TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑，其中TOP50企业下滑幅度更为明显，权益销售规模较去年同期下滑了10.7%。
虽然销售数据很差，但是房地产企业发债却异常火热，根据Dealogic的数据，2019年1月1日以来，开发商共发债84亿美元，创出了1996年以来的历史之最。
从已公布融资计划看，本轮境外融资利率普遍超过8%，部分企业的美元债利率达到15%。
不惜成本 疯狂融资
对于房地产企业来说，资金就是水，没水公司就得停摆，但是现在水价越来越贵！特别是国外的水！
2019年1月4日，美联储主席鲍威尔在议息会议之后的发布会上强调，美联储正在聆听市场、“耐心”加息，还表示视情况可能改变收紧货币的步调。
这也就意味着美联储的加息步伐可能面临终止。按照正常逻辑来讲，目前的美元债利率基本上处于高位，此时发美元债相当于在摸顶，如果晚一两年，发债成本可能会更低，但对于房地产企业来说却等不及了，即使美元债利率高企还是要发。
1月16日，禹洲地产发布公告称，公司发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据，利率8.625%。
同日，正荣地产集团有限公司发布公告称，额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据。
1月18日，碧桂园控股有限公司发布公告称，公司发行5.5亿美元优先票据，2022年到期，利率为7.125%，以及发行额外4.5亿美元优先票据，2024年到期，利率为8%。
据wind数据显示，1月份，房企累计发行21支海外债，融资总额66.2亿美元，较2018年月均43亿增长超50%；平均融资成本9.65%，比去年全年高出2.03个百分点。
相比美元债的超高利率，境内的融资利率却便宜的多。不少企业的境内融资利率竟然不超过4%。
比如上海临港，公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券，分为两个品种，品种一的票面利率为3.74%，实际发行规模为3亿元；品种二的票面利率为3.85%，实际发行规模为5亿元。
房地产企业放弃国内较低的融资利率，反而去发行利率较高的美元债，房地产企业到底意欲何为？
一般来说，房地产企业都会优先选择利率较低的境内融资，只有在境内融资比较难的情况下才会去选择境外融资。
1月15日，上交所中止了合景泰富申请发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”
1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划也处于“中止”状态。
除此之外，像俊发集团7.9亿资产支持证券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、融创房地产集团2018年公司债券也都处于终止状态。
看来房企境内融资环境依然比较严峻，境内融资难，只能去发行利率较高的美元债券。
借新还旧还是在饮鸩止渴
房地产企业的投资逻辑一般是，融资、拿地、盖房、销售。按照正常逻辑，以如此高的利率发债融资，接下来应该是大规模拿地建房。
然而，这一次，房地产企业并没有大规模拿地。
根据中国指数研究院数据统计显示，2019年1月份，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%；成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。
成交量在降，成交价格也在降，数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%；其中住宅类用地成交楼面均价为3506元/平方米，环比减少8%，同比减少26%。
这样看下来，房地产企业在拿地方面依然非常谨慎，那么问题来了，不拿地，不盖房，花这么大成本，融这么多钱到底在干嘛。
根据恒大研究院的报告显示，从2018年下半年开始房地产企业将逐步迎来偿债高峰，截至到2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷。
从兑付规模来看，从2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。
毫无疑问，2019年是房地产企业兑付规模最大的一年，还钱是房地产企业当下最迫切的任务。
借新还旧是房企一贯的做法。在房地产市场比较景气的时候借新还旧没啥问题，一旦房地产市场开始降温，借新还旧就是在饮鸩止渴。对于当下的房地产企业来说，就是用发行更贵的债去偿还成本更低的到期债。
以富力地产为例，不断的借新还旧， 2018年一年发债达到26次，融资总额超过514亿元。当然，融资成本也在不断的攀升，据富力地产2018年中期报告，上半年其融资成本高达27.5亿元，同比骤升184%。
到了2018年三季度，公司短期借贷180.8亿+一年内到期债务191.8亿+长期借贷1234.8亿，有息总负债1607.4亿。而账面上的可用现金大约为63亿，而这63亿还不能覆盖未来一年的财务成本。现金流方面，从2012年开始公司的经营性现金流持续流出，连续6年为负，这种借新还旧的游戏到底能够持续多久。
做生意时要本钱的，借钱总是要还的，从2018年开始，房地产企业不是在融资就是在融资的路上，今年依然不容乐观。
看完就完事儿啦？
原创不易，觉得好看
