Vincent Willem van Gogh，three cottages in saintes-maries
随风潜入夜，润物细无声！
楼市调控是门艺术，明处调控威力要够，力道要足；暗里调控鞭辟入里，切中要害。
最近，在住建部点名10个城市楼市过热之后，不少城市开启无声调控模式。
我不说，不代表我没做。
据21世纪经济报道，尽管没有出台具体的调控政策，近期不少热点城市开始在房贷上卯足了劲，下足了功夫。
（图片来自檀香Aris）
以刚被住建部点名的南宁为例，多家银行悄无声息地上调了二套房利率，其中某股份行在南宁的二套房利率从此前的25%上调到了40%！
合肥也在5月份重启房贷利率上调，在首套房房贷利率上浮20%的基础上，部分股份行上调25%。部分银行的放款速度也出现下滑。
21世纪经济报道的消息，成交量回升明显的一线城市深圳更是传出，某些大行已经暂停了房贷业务！
终于来了！最有效的调控工具 没有之一！
楼市工具箱里，工具众多，从结果来看，效力最强的当属房贷政策。
房贷政策里，利率和房价相关性最强。
根据机构统计的结果，房贷利率相对于基准利率的上下浮程度（优惠程度）和房价变化匹配度非常高！
红线为房贷利率相对基准利率的比值，蓝线为房价上涨幅度
历来，只要房贷利率相对基准利率比率低（也就是房贷利率相对越低），房价上涨幅度就越高，反之亦然！
从更长的周期看，98年住房商品化到如今，上述房贷利率出现拐点，就意味着楼市即将出现拐点，这个规律屡试不爽。
简单举个例子，2005年那轮调控楼市，为了抑制市场过热，监管层一方面提高首付比率，一方面提高房贷利率，最终让楼市从热转凉。
2014年为了楼市去库存，房贷利率将至基准利率7折，且首付比例在2015年进一步降低至20%。
来源：贝壳研究院
最近央行一直提利率市场化，希望靠市场决定利率走势。
但，就房贷利率来说，市场化不容易。
5月17日，央行公布了2019年第一季度中国货币政策执行报告，关于个人房贷利率央行专门做了说明。
据央行的报告，2019年1季度，房贷利率整体是走低的，然而，注意这里很重要！
然而，和2018年1季度相比，其实提高了0.26个百分点。
说实话这个现象让人有点匪夷所思。
因为，从2018年降准以来，市场利率整体是往下走的。
根据央行的报告，全社会贷款加权平均利率在2018年3月份是5.91%，到2019年3月已经变成了5.69%，是降低了0.22个百分点。
社会整体利率往下走，房贷利率反而相对提高了！
（图片来自檀香计兵）
这说明什么？调控之手一直都在。
这也是为什么3月份之前，基本没听到啥声音说小阳春的。
真正的所谓阳春就在4月。
融360的数据，2019年4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，环比下降1.48%，同比数据三年首降，下降幅度1.48%。
4月份，从央行到国家统计局，从监管层到地方机构，楼市大部分数据都是欣欣向荣，创年内新高。
大热必管！
眼见楼市苗头要窜起来，釜底抽薪的房贷政策不期而至！
当真，够艺术！
再一再二又再三！苏州，必须要冷静！
楼市当红炸子鸡，苏州当之无愧！
在《2019年头一次！楼市释放 最强烈信号！》曾经写过，苏州是被点名的4个城市里，唯一一个土地、房产双预警的地方。
苏州房价在3月份环比就已经上涨了3.31%，4月份又进一步上涨了4.8%；同比涨幅早早就超过15%。
地价方面，中原地产今天（5月21日）发布的消息，和其他土拍大火的城市相比，苏州仍然是独占鳌头！
从溢价率、土地市场成交价格同比涨幅等多维度看，苏州近乎全满贯。
这么火爆的苏州，当然不能自由自在的舞蹈。
终归要有曲终人散的时候。
5月11日，苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新房限售3年，苏州工业园区全域二手房限售5年。
5月16日，苏州政府又补充出台了学区房的政策细则，主要包括，自新政之日起，新房和二手房均需要取得房产证后，才能申请学位，且学位锁定5年改为9年，小学和初中不分段。
5月17日，江苏省苏州市吴江区政府网站发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》，补充公告显示该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低，最高限降幅为18.77%。
一周时间，从新房、二手房到学区房，从房到地，苏州下手之狠，实属罕见！
（图片来自檀香张志良）
下一步苏州还能动啥？
据21世纪经济报道，苏州央行信贷科人士表示，今年1-4月苏州的住房信贷较为平稳，尚未出现大幅波动。目前对房地产开发贷也尚未出台政策收紧。
下一步可能也就只剩下了最强劲的武器，收紧房贷，提高利率了。
最后想说，4月份之后环境今非昔比，为了稳定经济，把楼市推到前台的呼声又开始发酵。这一次，往过的经历再难重演！
套用央行的话：保持战略定力 不搞“大水漫灌”！
尽管普涨行情难觅，但结构性行情还在。
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