文/时晨晨
楼市差点失控，幸亏及时出手！
为保就业，稳经济，财政和货币政策有所放松，炒房客又蠢蠢欲动。
深圳千万豪宅秒光、百万喝茶费重出江湖，学区房又炙手可热。
疫情过后，报复性消费没来，炒房客却开始报复性抢房了！
更过分的是，他们在利用政策漏洞套利，全然不顾政策一番好意。
若全国效仿，楼市调控效果可能会功亏一篑。
4月20日，央行及时发文，直击核心，堵死炒房漏洞，杠杆狂欢紧急刹车!
央行重拳出击 注意三大异常现象！
4月20日，央妈果断行动，大手一挥，降息！
1年期LPR较上月下调20个基点，将至3.85%；5年期以上LPR较上月下调10个基点，将至4.65%。
要知道，我国央行一直谨小慎微，都是5个基点，最多10个基点的“降息”。
这一次，央行开始加大力度，1年前和5年期基准贷款利率降幅，均创2019年8月份诞生以来最大。
这一次，为何要拧大水龙头呢？
4月17日，最高规格领导会议明确对宏观政策提出要求，采取“更大的宏观政策力度”对冲疫情影响。
财政政策，就是要提高赤字率，发行抗疫特别国债，增加地方政府专项债券等等。
货币政策，就是直接建议降准、降息、再贷款等，更加灵活的保证流动性合理充裕，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
这个政策语言表述，是最近一段时间一贯的基调，也非常直接明了。
我们在3月30日的文章《不再隐忍克制政策火力全开》也明确提出，以前只是常规的降息，这一次标志着：逆(chao)周(chang)期(gui)调（kuan)节(song)新阶段到来！
也就是说，降息一直都是货币政策的选项之一，过去一年内我们也一直在降息，这次降息的幅度虽然大，但是也在正常预期之中。
未来，货币政策还会继续放松，降准、降息等等货币政策工具，还会经常见到，而且力度会不断加码。
这次会议，有三点需要特别注意。
第一个是，会议用“极不寻常”、“前所未有”等非常重的词，来定性一季度局势：
今年一季度极不寻常，突如其来的新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击。
当前经济发展面临的挑战前所未有，必须充分估计困难、风险和不确定性，切实增强紧迫感，抓实经济社会发展各项工作。
这种表述非常少见，也充分说明了，当下环境确实不乐观。因此，所有潜在刺激政策出台的概率，统统需要向上调一个台阶。
过去可能出的刺激政策，这次肯定也会出；过去可出可不出的刺激政策，这次也会出；过去不会出的刺激政策，这次也可能会出。
第二个注意的点是，保就业再次提升至最高位置。
继2018年7月31日重磅会议提出“六稳”，即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期之后，4月17日这次又提出“六保”，即保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。
无论是“六稳”，还是“六保”，就业都是排在第一位，优先级高于任何任务。
3月10日，领导人甚至破天荒，极其罕见的用接地气的语言说，“只要今年就业稳住了，经济增速高一点低一点都没什么了不起的。”
实际上，稳就业一直是我们的底线。
我们所有政策，包括降息等货币政策，虽然直接刺激中小企业活力，但是最终落脚点都是：稳就业！
第三个注意的点是，再次强调“房住不炒”，宏观政策组合发生本质性变化！
过去，经济遇到困难，政策组合就是“土地+财政”。
从上到下，宏观政策都倾向于提升土地出让，保证土地市场量价火热，以便获得财政收入。有了财政收入，就可以大搞基建。
土地财政跟房地产密切相关，房地产好了，也拉动庞大的产业链启动。在基建和房地产双重刺激下，制造业起来了，通胀也起来了。
现在，宏观政策组合转变为，“积极财政”+“货币宽松”+“房住不炒”。
这个组合最重要的一点是，能够降低利率，降低企业和政府融资成本，刺激私人部门投资和消费，还能缓解政府债务压力。
这个政策组合，是日本房地产泡沫破裂后，以及美国次贷危机后，常用的政策组合。这两国的经验显示，它对通胀的影响较小。
当下确实非常棘手，左右为难，步履维艰，但是所有最顶层政策，从来都没有要放松房地产的苗头。
从2016年房住不炒提出开始，我们的经济就一直在去房地产化，就是要丢掉房地产这个“夜壶”。
货币政策超常规宽松？没错，但是这是为了拯救中小企业，稳就业，稳经济。
5年期贷款利率有所下降？没错，经济大环境不乐观，居民收入压力大，降低房贷利率，减轻他们的债务压力，无可厚非。
无论如何，就业必须稳住，经济必须起来，这是硬性要求。
另外，释放出来的流动性绝对不能进楼市，房价绝对不能大涨，这也是硬性要求。
悬崖勒马！杠杆狂欢急刹车！
最近，有个城市特别疯狂，有点儿失控的迹象。
幸好，监管及时出手，否则恐慌情绪一旦蔓延至全国，持续四五年的楼市调控政策将功亏一篑，后果不堪设想。
这个城市就是深圳。
深圳部分热点片区、热点楼盘价格大幅上涨，个别豪宅楼盘被秒光，有的楼盘甚至“收取喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等等。
深圳房价火爆，全国人民都知道了，百度指数飙升至半年新高。
统计局数据显示，3月份深圳二手房房价环比上涨0.5%，同比上涨5.2%，涨幅位于一线城市之首。
实际上，这个平均数字也低估了深圳楼市的“温度”，也跟大家的感受不一样，像光明区、宝安区和坪山区，二手房房价涨幅完全超出了“正常范围”。
学区房更是非常火爆，18.8%的购房者都选择学区房，较之前10%的平均水平，几乎翻了一番，涨的最凶猛的学区房分别是，大冲学校、宝安中学和宝安实验。
最能反映深圳楼市的是，市场交易数据。二手房中介的新增客量、带看量、新增客户关注量等等数据，全面回升。
深圳中原的统计数据显示，3月新房住宅网签3152套，环比上涨279.8%，网签面积32.38万平方米，环比上涨279.9%。
深圳楼市这一波狂欢，主要就是有人转空子，花式加杠杆，引爆投机狂潮。
据券商中国记者调查，这一波买房的主力，很多来自于一些“企业主”，正是这波人，炒热了深圳房价。
这种投机的大前提是，由于受疫情影响，深圳出台了一些金融政策，支持中小企业，帮助他们度过难关。
这个政策，让一些心怀不正的“企业主”钻了空子，“经营贷”变成了“房贷”。
怎么做的呢？
先有一个在深圳注册满一年的公司，如果没有可以去外面花几千块买一个，然后再花几千块“买”一些合同。
实在不想做“面子工程”，用刚注册的新公司贷款也可以，只不过贷款的额度低一点。
企业主拿着自己名下（至少占股20%以上）公司的营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料去银行，银行给你评估一下，就能给你放款了。
这个政策的本意是什么？是希望企业主有所担当，在公司经营困难的时候，大股东去贷款，然后给员工发工资，共同度过难关。
因此，银行给了很多优惠政策，比如6个月贴息、12个月贴息等等。
不贴息的情况下，深圳银行执行的贷款利率就低到4.35%，比很多地方的房贷利率都低；算上贴息优惠，贷款利率能低到2%以下。
出发点是好的，问题是，大股东把款贷出来后，没有给员工发工资，而是去全款买房子了。
房子到手后，企业主立马去银行做了抵押，再把资金贷出来，用作其他用途。
看到没，一圈下来，企业主低息空手套了一套房子。
花式加杠杆，投机套利，是这一轮深圳房价暴涨的直接原因。
幸好，4月20日，中国人民银行深圳某支货币信贷处发布最新通知，要求深圳各银行自查今年以来发放的房抵经营贷。
主要内容有三点：
1、明确核查3月末银行房抵经营贷余额；
2、明确核查企业经营的真实情况，以及企业成立时间等；
3、明确核查借款人持有被抵押房产的时间情况、借款人新购房产的情况、新购房产作抵押的贷款情况等、结块人贷后新增房产的监测情况等。
这三个审核，就是为了堵住“经营贷”变“房贷”这个漏洞，有的放矢。
这也意味着，深圳火爆的楼市，要凉了！
央行果断出手，深圳楼市狂欢急刹车，非常关键！
首先，这种套路操作非常先进，全国其他城市投机者还没有发现，深圳监管机构果断出手，直击核心，把套路堵得死死的。
对其他城市的监管机构来说，可以立即效仿，能够防患于未然。
其次，大家都知道，深圳是全国楼市的风向标，历次房价反弹，都是从深圳开始。
如果深圳楼市热潮全面蔓延，整个深圳房价大涨，加上货币等政策边际放松，全国其他城市的房价很可能会效仿。
届时大家若再形成“房价上涨”的一致预期，再调控就很难了，四五年的楼市调控效果可能会功亏一篑。
想一想这种情况，脊背后面就一阵发凉！
最后反思一下，为何一有机会，就先想到钻空子炒房？一个最重要的原因就是，对于炒房客的“惩罚”太轻了。
这些年，炒房客一直在试探各种底线，并从中获益。所以，很有必要，让一批炒房客先倒掉！以儆效尤！
