警惕!杭州楼市 玩了一招阴的?!| 檀楼市

警惕!杭州楼市 玩了一招阴的?!| 檀楼市
2020年08月05日 20:43 叶檀财经

文/阿阅、剑平

杭州,再传大消息!

8月4日,据财联社讯,杭州地产央企负责人表示,杭州3.5万元/平以上的楼盘,已暂停发放预售证,预计要到9、10月才能恢复发放。早在7月,这个消息就已在坊间大肆传播。

而就在今天(8月5日),杭州市住建局市场却发声辟谣!

据证券时报讯,杭州市住建局市场管理处明确表示:不存在“3.5万/平以上的楼盘不能申请预售证”这种明文规定。

“4万以上也可以来申报。”杭州住建部如是说。

先“放风”,再辟谣。这操作在楼市不稀奇了。

杭州楼市平静的表面下,波涛暗涌!

警惕!政策不利落 就会弄巧成拙

细品杭州住建部此番辟谣的措辞:“没有明文规定”,“4万以上也可以申报”。

结合之前官方透露的“杭州3.5万/㎡以上楼盘预售证审批会更严格”的说法,可以推测出来两件事:

1、杭州3.5万/㎡以上高价楼盘预售审批会更严格,极有可能不久后落在纸面,正式发布;

2、政策还未下达,就被夸大其词提前走漏了!

这种楼市收紧政策,是杭州继7月2日“三限”出台后,特意打的补丁。目的何在?

简单来说,是为了拉低杭州下半年平均房价。

7月24日,中央高层亲自主持召开房地产工作座谈会。十座城市高层被要求亲自出席,杭州赫然在列,接下来必须有所动作。

而根据7月时中指研究院发的《2020年上半年及各季度新建住宅价格累计涨幅TOP10城市》,杭州二季度累计涨幅4%。

数据来源:中指研究院

某品牌房企负责人也对中国房地产报透露,滨江、余杭等地区上半年的房价涨幅已经超过4%,导致整个杭州房价涨幅离5%红线越来越近!所以,必须限制一下高价盘入市(至少拖到第四季度再说)。

要警惕的是,正规文件如果出得不干净利落,就会弄巧成拙。

这个“限制发放3.5万一平以上价格房子的预售证”,从7月23日在市民中传开,到8月5日辟谣,半个月以来,言辞暧昧,模棱两可。

先“泄露”制造焦虑,再辟谣,这风骚操作,反而会给人无限遐想空间:

“这种房子要限制供应啦,早抢早得!”

深圳的“深八条走漏”就是前车之鉴。

8月4日,深圳中原研究中心就给出数据,“深八条”出台前,深圳新房二手房的成交量约占了7月总量的7成,新政之后只有3成。

这不免让人担心,会不会新政前“信息泄露”,导致下半月的销量,在上半月被提前透支了?

那样一来,调控便是“朝三暮四”,没有意义了。

所以,我们要警惕杭州出现此类情况。

虽然在8月5日辟谣后,就有消息显示备案均价为42200一平的汇港城领到了预售证,却也无法消除“先泄露再辟谣”对市场的影响和煽动。

真限了 杭州楼市会走向何处?

我们前文说,杭州3.5万/㎡以上高价楼盘预售审批会更严格,甚至即将官宣。

一旦这种情况发生,杭州的楼市,会有什么变化呢?

先来看下杭州的房价,下面是2019年的杭州房价地图。

数据来源:杭州生活通

图中,在将近40个区块中,有12个区位是高于3.5万这个分水岭的,另还有3个是非常接近,而且这些区域里面,大部分都是主城和沿江的,有江景加成。

粗算一下,超过3.5万/平的,占全局三成以上。

再看下2020年新房房价,我们参考了下城市房产和安居客两个网站的数字,分别是3.03万/平和2.5万/平,差别比较大,应该是各自统计规模和口径导致的,但都远不及3.5万/平的标准。

种种事实显示,3.5万及以上/平在杭州新房中属于中高端产品。

而2020年杭州楼市高涨幅,就是被那些老城区、江景中高端住宅给带起来的(第一部分中那个房企负责人的言论也验证了这一点)!

因此,杭州把箭直接对中高端房源进行限制,非常合理,这是给市场来了个物理降温。

但是,有一个问题,却无法避免。那就是如果限制预售证的发放,即使只限制一个季度,也很有可能冲击到现存的高端盘的价格以及二手房市场。

要知道,杭州的二手房均价已经非常贵了,根据诸葛找房数据,已经达到了3.4万/平的价位!

不发预售证,虽然可以限住高端楼盘市场,但剩余的市场,就顾全不了了。这不是顾此失彼吗?

或许,这种“按住葫芦起了瓢”的动态调控,可能正是杭州想要的。

毕竟,归根结底,杭州的目的,只是让全域楼市涨幅保持在一条红线内,而不是全面狠压。

我们的观点是:杭州倾向于细化限制的方式,而不再是整个市场一起限,或者一起放开。最近高价房出头,杭州便限一波,下次可以再根据实际情况,改对其他类型调控,这次限一手,下次限二手……

如此细化区分,整体市场不会过热,而其余涨势平稳的房,也可以继续势头。

只要把控好全局热度,限制出头鸟即可。

杭州,是不敢下重手调控房价的。

因为,杭州常年土地出让金第一,这是其土地热度高、城市实力强、营销卖力以及土地出让面积大的共同结果(出让面积上,杭州的面积远远高过紧随其后的一线城市),一线城市单价高,而杭州是走量。

杭州的大量土地,已经拿出去盖房了,那么往后去库存压力之大,可以预见!

去化周期需要维持在一个较短的区间,才能保持整个房地产市场的活力,因此,杭州是不可能长期大力度全市场限制的。

细分后单项限制,还真是个挺聪明的举措。

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