三把利剑悬于头顶!房企 要哭了......| 檀楼市

三把利剑悬于头顶!房企 要哭了......| 檀楼市
2021年02月25日 19:11 叶檀财经

文/檀扒爷

一年只供三次地,今年楼市是喜是忧?

近期网传了一份自然资源部下发的文件,其中提出22个重点城市将作为试点,对土地出让施行“两集中”——集中发出让公告,集中组织出让活动。

而且2021年住宅用地的公告发布不超过三次。

传言一出,各地就立刻有了反应:

天津23日直接发布相关政策,表示3、6、9三个月就是发布公告的时间,严格遵守“两集中”方案。

青岛24日也发布通知跟进,大意就是:俺也一样!

郑州虽然没有直接说按着“两集中”来搞,但是也在通知中提出“2月23日起航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区不得发布住宅用地出让公告”,用意也已经非常明显。

多地跟进还不够,2月25日股市上房地产板块也出现大涨,虽然不知道具体原因是啥,但是这个时间真的很讨巧,正好前后脚。

地方和市场反应这么大,这个“两集中”,到底会带来什么变化?

对城市的影响

网传提到的22个重点城市,分别为:北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

都是老熟人了,反正有什么政策要找试点,基本就是这些了,重点城市、中心城市,我们平时说的一二线城市。

这也很正常,这段时间涨得带劲儿的就是这些,去年卖地最红火的也是这些基本,再加上都是全国性或区域性中心,躲不掉的。

那这种集中卖地,对于城市的土地出让环节上,具体会有啥影响?

这里拿杭州举个例子。

2020年,杭州一共卖了288块地,为自己的财政收入带来了2611亿的丰厚收益,其中宅地137块,收入2302.2亿。其中市区仅有11块地是以底价成交的。

由于地块数量规模大,出让的频率也相当高。

数据来源:杭州规划和自然资源局

随便在杭州市规划和自然资源局官网上找一份出让公告,就可以看出来,在一次公告中涉及的地块,数量一般不会太大,比如上图,一共6宗地块,三分之二是宅地。

而这次公告进行报价的时间段是1月5日到1月15日,上一轮的公告报价是在去年12月24日到今年1月5日,可以看出频率还是很密集的。

卖地狂魔,名不虚传。

那现在传的“两集中”对城市的土拍有什么影响吗?

如果我没理解错的话,这两个集中就是把土拍给集中管理了,把住宅用地给聚集一下,比较均衡地分成三份进行挂牌公告,然后就是出让。

也就是说,原本零零碎碎的土拍将不复存在,取而代之的,会是更加有序的、一次汇集好几十块宅地的大型出让活动......

对于城市本身来说,貌似没什么大影响,卖地节奏的变化,主要承压的一方始终是手头握着有限资金的房企。

硬要说影响,在出让这个阶段,大概也就2点:

第一是有的地块没赶上这三个时间点,不管质量如何,直接就流到后一年去了,这样可能会错过最佳的出让时机,收入会损失;

第二的话,因为大量地块集中出让,那房企资金有限,肯定还是集中火力在最优的地块上,那很多地块流拍的几率就变高了,而优质地块由于标的太多资金被分散,可能也会达不到预期的价位。

这样,也许可以降低一下重点城市对卖地的依赖度。

房企才是承压方!

相比城市,房企的压力可就大多了,也明显多了。

原先已有三道红线以及房贷占比两柄利剑悬于头顶,现在居然又来了一柄......!

前两项本身就是在逼着房企调整自身的融资能力,现在土拍的节奏还被一下打乱,苦不堪言。

房企每年在融资、还债和土拍上是有自己的节奏的,这也是为啥“小阳春”、“金九银十”这类现象会发生的原因。

一年就公告三次,假设就是3、6、9三个月,而房企一般来说,第四季度就进入还债高峰期,而且现在由于银行房贷变得更严格,房企融资主要就靠自筹资金以及销售定金及预收款,主要来源估摸着也就是卖房子了。

合计合计,你搁在9月集中放地,那规模小的房企是不可能在热门城市的土拍上有啥建树的(这是逼着中小房企抱团或者干脆去搞下沉市场,和汽车还有保险一样,去倒腾乡镇网络),就算是大房企都得掂量掂量......

而对于大房企来说,也一样得重新规划,来应对土拍节奏,甚至可能会搞出“金九银十”等传统旺季以外的重要销售时段,不然还债季和土拍季撞一起,融资难度还大,怎么玩?

当然,对于房企来说,也不一定全是压力,比如土拍集中度提高了,同时加强对溢价、最高价等方面的限制,再加上可能会有多块优质地块同时拍,那单幅地块的竞争就相应减少了,房企也许可以用更便宜的价格获得心仪的地块(傻白甜一点,会觉得地价限制了,那房价也会变低,虽然我觉得是不可能的)。

总的来说,“两集中”施行的话,对于房企和城市来说,明显是前者压力更大,因为对于它们来说有三重压力,实在不好过,也难怪大房企们不是养猪就是搞别的,弄起多元化。

不过就目前来看,对于楼市,尤其是房价,可能没啥影响,因为优质地块还是会拍出高价,区域性高房价还是会带高整体均价,等房企们适应节奏后,不同能级城市的房价可能会进一步分化。

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