如果把房企形容为一个人，那么当下市场，能够突围的“人”，必须要稳健而不保守，创新而不鲁莽，保持赤诚之心。
上一次房企们的大规模扩张，主要来源于两大驱动力，一是化解三四线去库存需求，二是棚户区改造产生的增量。
然而最近三年，市场已经完全变换。就好像一个人在高速上开着车保持120公里每小时，却不断想要停下来换轮胎，很尴尬、很紧急、却不能停。
2021年对所有房企来说，注定是非常关键的一年。
规模越大，愈难增长。如何进行精细化运营，提前布局管理红利，是整个行业开启跨越式发展的第一步。
这三件事必须做到极致！
叶檀财经在此前文章里，已经多次强调未来一年对楼市的基本观点：
上有顶，下有底，区间震荡，城市轮动。
过去三十年，中国房企集体吃到的是人口红利、政策红利和城镇化红利，未来十年将集体转向管理红利。
在房地产存量时代，市场里每一个参与者最关注的重点转向两个字：
分配。
房企如何分配手中的资金、土储、人才，如何在强监管间找到平衡点，需要付出足够大的勇气和长期的毅力。
换句话说，有地、有钱、有人！这三件事必须做得更好！
有地是必须的，而且必须是优质土地。
一线龙头房企从2020年就开始大转移，逐渐从四五线回归到一二线深耕，回到自己最熟悉的领域里去，扩大优质土储，剩下的土地选择联合当地开发商共同协作。
金科2020年年报显示，新增土地储备按计容建筑面积计算，二三线（含新一线）城市占比近80%，其中二线（含新一线）城市占比63%。
截至2020年末，金科可售面积超7100万平米。其中，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为 24%、23%、17%、17%、10%、5%。
充裕的土地储备，为未来3年的发展提供充足空间。金科也得以全面启动数字化营销战略、整合线上线下资源，顺利推进区域深耕战略，使得百亿级城市梯队纵深优势不断扩大。
同时，金科股份通过收并购、一二级联动、产业拿地等多种方式，进一步充实自身土地储备，优化项目结构。
其中科技产业新增开发运营面积260万平米，快速推进武汉新洲健康科技小镇、济宁生命健康科技城多个创新项目。
这不仅是金科股份地产+业务落地的一个缩影，还是由单一赛道向多赛道协同发展的重要升级路径，促使公司全面向数字智能服务产业升级。
想要有钱，无非两个办法，开源和节流。
开源，2020年金科销售回款高达2011亿元，较上年同期增长25%，同时90%的回款率也创下了2017年以来的历史新高。
节流，把钱花到刀刃上，2020年拿地总金额892亿，增速为0.5%，但新增面积同比减少29%，金科选择只买对的不买贵的。
除此之外，金科货币资金余额约435亿，现金短债比1.34，货币资金余额有效覆盖短期有息负债，整体来看公司短债分布均衡，集中兑付风险低，为长效可持续发展提供重要保障。
现金流的安全，永远被摆在第一位。
解决了土地和资金问题，那就只剩最重要的“人”的选择了，新一代少壮派，已经开始接手金科管理层。
管理层大轮换80后带头冲锋
俗话说得好，打天下难，守天下更难。
关于接班人的选择，金科董事会用三个词来回答市场：
年轻化、知识化、专业化。
2021年1月29日，金科股份完成董事会换届选举。新成员以80后占多数，平均年龄40岁左右，最年轻仅有35岁，团队更加专业化。
其中新任董事长周达1981年出生，新任总裁杨程钧是75后。
此外，朱宁、王文、胡耘通三名独立董事，则分别是经济学、宏观战略、法学和会计学方面的教授和顶级专家，为金科未来5年提供重要战略资源支持。
只有合适的人，才能带着企业走过城市大洗牌转型期，金科以极大的勇气，主动在内部掀起了年轻化风暴。
正如莎士比亚在《威尼斯商人》里写过一句台词：
年轻人是一只不受拘束的野兔，会跳过老年人所设立的藩篱。
周达和杨程钧，都是金科内部有名的实干派。
员工评价周达“敢于创新又不冒进”，敬业度和细致程度是有口皆碑的。
周达在担任重庆区域公司总经理时，从人力到营销再到工程，他要求每一个系统仔细审视自身存在的问题，找出问题关键点，组织相关系统负责人一一攻破。
在经历短暂的阵痛后，很多员工惊喜地发现，很多问题迎刃而解。
作为金科的大本营，重庆项目众多、分布极广，周达却能做到对项目货值、去化周期、项目难点了然于胸。
这绝对是一位难得的帅才。
另一边，杨程钧喜欢用实践检验每一个项目。
2001年加入金科后，杨程钧担任过金科集团涪陵公司总经理、成都公司总经理、北京公司总经理，所到的区域公司都有不错的表现。
2017年，金科成立云广区域公司，杨程钧上任。3年时间，金科进入广西、云南10个城市，布局51个盘。
2020年3季度，为了保证区域项目品质，他花了一个多月的时间，暗访了云广区域所有在售项目，有时他独自一人驱车近百公里。
每去一个项目，他看到存在的问题，都会掏出手机拍照，与各大条线一一沟通，指导可以细致到水景维护、花草种植。
随着越来越多的年轻人走马上任，年轻化、专业化、实践化是必然趋势。
启用更多年轻人，才能更懂新一代，造更适合他们的房子。
低增速时代深耕增量
房企转型谈何容易，在楼市白银时代，首先要降低的是增速预期，狂飙突进的年代早已过去，低增速成为常态。
早在2020年底，金科股份就发布公告，力争未来5年实现4500亿以上销售规模，年复合增长率15%以上。
董事会已审议通过，到2025年的目标为：
“地产+”业务销售规模达到500亿元以上；
持有优质资产规模达到300-500亿元；
实现代建业务规模300亿元；
地产主业中“品质利润型”产品销售收入占比应达到 30%；
招拍挂与非招拍挂方式获取土地占比达到 50 : 50。
在上一个5年计划里，金科已经完成了一次对自我的超越，实现跨越式发展，从2016年的319亿销售额，上升到2020年的2232亿，一路高歌猛进。
4月1日金科发布的2020年业绩报告显示，全年营收877.04亿元，同比增长29.41%；归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%；每股收益1.30元，同比增长23.81%。
核心指标都实现了稳步增长。
尤其是按照三道红线监管标准，金科股份剔除预收款后的资产负债率69.85%，同比降低5个百分点；净负债率75.07%，同比降低45个百分点；现金短债比1.34倍。
短短半年，金科三道红线由黄转绿成功，跻身三好学生阵营。
未来，金科继续推进“三圈一带”和“八大城市群”的战略布局，增加广州、成都、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市，持续加大高能级城市布局。
如果只是如此，金科是无法完成未来5年4500亿的销售目标的。
在公司制定的《公司发展战略规划纲要（2021-2025年）》，全面清晰阐述和明确未来五年发展路径，提出“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。
展开来说，就是在聚焦地产主业的基础上，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上整合产业链生态圈，扩大价值提供范围，提供高品质、多元化的美好生活产品与服务，形成生态协同战略新格局。
美好生活永不止步
2021年，中国房地产市场开启新格局，新一届领导班子的硬仗会越来越多，同样的未来现象空间也更大。
尤其是一年前的疫情，让一线城市房产重回大众视野，进而带动了2021第一季度的二三线核心城市的房价轮动，市场的认知再度被刷新，房企的机会已经在其中孕育。
一二三线核心城进入存量博弈后，房企深耕当地楼市，迅速迭代。未来的项目产品必定是以人为本、满足新一代居住者越来越复杂、越来越多元的居住需求优质项目。
从房地产行业来看，它已经走过了传统制造，买地造楼的阶段，进而演变进化成为了新型房地产服务业，每一个环节都可以延展成一条服务链，每一位参与者都必须是服务者。
围绕客户至上和价值创造，金科全面构建了属于自己的产品护城河。2020年重庆南山、合肥四季春晓、大连春暖花开、济南琼华九璋等明星项目持续落地，“亲子成长社区”“多场景住宅”等17个课题在多个项目中落地，获各类设计奖项50余项。
越来越多的开发商，愿意软硬兼施，在每一个地产项目上极限“堆料”，来增加产品溢价。
在智慧服务方面，金科聚焦生活服务重点领域、科技服务业务化、提升客户满意度、机制创新等关键策略，打造以客户为中心、全国领先的智慧生活服务商。
金科旗下的服务子公司2020年在港股上市，目前市值超过450亿港币。在管面积1.56亿平米，第三方合约面积占比56.3%，合约面积2.77亿平米，满意度连续9年超过90%。
在科技创新方面，金科大产业板块聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据、云计算、5G等产业类型，形成“短、中、长”期的持续性发展动力。大消费板块坚持开发+资产双轮驱动、协同发展模式，优先在中高能级城市高潜力区域获取“商业+住宅”优质土地，以“现金流滚资产”的模式沉淀优质资产。
由点到面，金科将逐渐实现可持续发展，围绕地产产业链整合要素资源，实现双向赋能，让城市面貌焕然一新，以更磅礴多元的格局，再造金科，全方位助推美好生活的实现！
