中国楼市正遭遇严峻时刻！
深圳炒房大V被查禁；北京“南城房姐”判无期；住建部三个月约谈13个热点城市；财政部说要稳妥推进房地产税……
有密集恐惧症的人，听闻3、4月份楼市利空密集出台，恐怕心脏早已跳到嗓子眼里。
2021年楼市风声鹤唳，这和所有人都不希望出现的楼市小阳春密切相关。
没有最高，只有更高。中国楼市向来不缺记录，2008年以后，每年都以为楼市到顶，可结果，用机构的话，每年都是历史最好。
2021年历史最好又来了。
据贝壳研究院数据显示，2021年一季度，66座城新房成交量同比增长近一倍。与2019年同期相比，增幅亦达到40%。
分城市看，一二三线一个比一个活跃，一线城市增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。
新房市场的火爆，不仅贝壳一家之言，易居研究院的数据同样如此。
据易居研究院数据，2021年3月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交量环比增加72%，同比增加41.3%。
中国城镇化进入4.0阶段，部分一二线城市已经进入城镇化尾声，二手房早已超越新房成为市场交易的主体。
从二手房变化看待这些地方更有说服力。
二手房市场如何？
贝壳研究院在最新的研报里面，直接用了“历史最好”四个字形容当前的二手房市场。
据贝壳的数据，全国重点18城，2021年一季度链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高，较去年四季度增长14%，约为去年同期的2.6倍。
量上去了，价也不含糊，3月，重点35城整体指数环比上涨1.4%，较去年12月上涨3.0%。
这个地方太诡异
别人都涨 就他趴着！
全国购房热情满满，即便房贷利率连续上涨，调控政策连续出台，依然无法阻止人们买房对冲通胀的欲望。
“万点红中一点绿”，就在全国楼市回暖之际，有个地方，却冷静异常，一副“事不关己，高高挂起”的态度。
这个地方是长沙。
在机构公布的最新数据里，我们惊奇地发现，长沙新房增速竟然只有个位数。
要知道，2020年受疫情影响，整个楼市都是低基期，2021年高增长是必然，也是合理。
看看受影响最大的武汉，3月份276%的新房同比增速，这是意料之中。
长沙到底增长了多少？
让大家见笑了，只有7%！
不比不知道，一比吓一跳，在其他城市两位数、三位数增长的时候，长沙拿出个位数，已经很让人挠头了。
可更惊人的还在后面。
根据湖南中原研究院数据，一季度长沙整体开盘去化率仅为53%，创近四年同期最低值。3月27日某新盘推出之后，去化率更是只有9%。
长沙楼市不仅不热，反而有点微凉的感觉。
分析长沙楼市的供销比，我们发现一个很有意思的现象。
拉长周期看，长沙楼市很少有供销比小于1的情况，单月一旦出现供销比回落到1以下，往往下个月会迅速反弹。
据克而瑞的数据，2月份长沙楼市供销比一度跌破1，仅为0.7，但仅一个月时间，3月份，长沙楼市供销比便重回1关口。
长沙怎么做到的？
根据克而瑞的数据，3月份长沙新增供应面积环比大幅增长124%，同比增长33%。和2019年相比，是一二线主要城市里面供应量增速最多的地方之一。
这个结果意味着，长沙是有意识地，择时择机通过增加供给来调整楼市冷暖。
换一个视角，从去化周期来看，长沙调控的火候力度尺寸拿捏更是到位。
2015年以来，长沙楼市的去化周期，一直在9个月附近，上下幅度不超过3个月。市场温凉的时候有12个月，市场温热的时候是6个月左右。
这种调控水平，与2017年住建部和国土资源部公布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》里面的“楼市健康水平”，几乎完美契合。
在《通知》里，住建部说，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加供地。
6到12个月，有余地、有空间、不松不紧，堪称黄金调控水平。
长沙楼市能够长期保持在9个月左右的去化周期，实在是非常健康，真的，除了非常健康四个字，想不出更恰当的词汇来形容长沙楼市。
当然，调控的最终结果，如果只体现在量上，那纯属自娱自乐，等于调控了个寂寞。
调控落在房价上，那才是真本事。
长沙的房价怎么样？
无论是统计学意义，还是实际意义，都可以说棒棒哒~
机构数据显示，2010年到2021年（截止3月份）这十年里，长沙房价一共涨了4000元每平米，换成涨幅的话，有80%左右。
80%看着好像也不低，但对比长沙人的收入增长，就大巫见小巫了。
据长沙统计局数据，2010年到2020年，长沙城镇居民人均可支配收入从22814元，大幅上涨到57971元，上涨幅度接近150%！
天哪，收入比房价跑得快一倍，简直了。
在中国，衡量房价高低，有个指标叫房价收入比。这个指标仁者见仁智者见智，具体问题具体分析。举个例子，头部城市贵有贵的道理，人流物流财流虹吸效应一直在，那就该给白马股一样的确定性溢价。
但长沙得另眼相待，单独拿出来。
长沙算头部城市么？
2020年GDP排名第15，就发展速度来看，4%的增长率，仅次于南京，位列TOP15里的第二名。
长沙两会上，对2021年的预期是增长8%，比全国高出近两个百分点，从成长性来说，明年GDP排名可能还得往上走。
有人说，重庆GDP规模也挺大，但人均就欠点意思，长沙如何？
第一财经不久前统计了新一线城市的居民收入情况，结果，长沙已经超越佛山，直逼东莞，即将成为新一线第四名。
新一线城市上面只有北上广深四座大山，全排行长沙已经进入TOP 10。
这样的长沙还不算头部城市，显然说不过去。
头部城市的经济，却没有头部城市的房价。
据中国房价行情网消息，截至2021年3月，长沙的房价水平位列全国64，长沙的上面是汕头。
头部城市的经济排名➗中游城市的房价排名，结果是什么？
根据易居研究院发布的《2020年全国50城房价收入比报告》，长沙的房价收入比排名第50，又一次垫底。
还记得2019年，曾有不少人惊讶，长沙的房价收入比竟然只有6.4，这意味着大约六年半可以买套房子。
看看2020年的数据，房价收入比已经降低到6.2了，长沙人买房的速度又前进了几个月。
开头我们说，中国楼市喜欢创纪录，没有最高，只有更高，但长沙却反着来，没有最低，只有更低！
长沙楼市确有特色，但长沙的办法并不特殊。
楼市火的时候，增加供应，楼市冷的时候，减少供应，这是调控的常规手段。
可问题是，同样的办法，为啥只有长沙出了效果。
不少分析认为，各大城市控不住房价，底层逻辑在土地在地价，面粉贵过面包，房价不涨才怪。
这话不无道理，因为长沙的地价调控，比房价还狠。
2019年，我们写过一篇文章，《房价低得可怕！经济强得惊人！中国的未来 已经出现了！》里面分析道：
长沙政府在控地价方面不遗余力，地价年均涨幅长期控制在个位数。
2021年一季度，控地价的好传统依然存在。
据克而瑞数据，2021年一季度长沙土地溢价率仅为5%，在主要城市里，排名倒数。
全国楼市都像长沙
房地产税可能再也不用征了！
2019年，长沙市委书记曾说：
目前，长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。
长沙的慢办法，越来越快。
据长沙市统计局公布的数字，2020年长沙全年规模以上工业企业利润880.21亿元，比上年增长18.2%。
分门类看，采矿业利润0.74亿元，比上年增长51.5%；制造业利润846.82亿元，增长18.8%；电力、热力、燃气及水生产和供应业利润32.65亿元，增长3.1%。
从数据来看，制造业已经是长沙绝对的支柱行业。
2021年长沙两会上，长沙政府预计，2021年长沙GDP有望增长8%，制造业的增幅为8.5%，是主要经济驱动力。
长沙政府不担心土地财政依赖性，还在于外资的青睐。
4月9日，在长沙市公布了城市经济运行情况，数据显示：
2020年，长沙市实际利用外资金额72.82亿美元，同比增长14.3%。
根据商务部的数据，2020年全国实际使用外资1443.7亿美元，同比增长4.5%。
长沙吸引外资的速度是全国的三倍！
时也势也，长沙能够脱颖而出，用制造业，用外资稀释房地产的作用，和宏观趋势的变化关系密切。
2021年3月30日，最高领导人下发《关于新时代推动中部地区高质量发展的指导意见》，这份文件是继成渝双城经济圈之后，年内对地区经济的第二次重要规划。
以前叶檀财经曾经分析过，目前中国正处于产业链大调整的关键阶段，中西部崛起是产业链调整之后的最大受益地区。
从政策红利来看，2020年开始，明显重点从珠三角、长三角转向中西部地区。
2020年，中国进出口屡创新高，占全球贸易的比重再创新高，其中重点是中西部地区再发力。
看看进出口数据，增幅靠前的全在中西部，湖南已经连续多年排名前几。
受益产业链转移，房价还低，这样的长沙越来越招年轻人待见。
据统计，2016年到2019年，长沙连续4年人口净流入超过20万，2020年一年长沙人口增速更突破40万。
别的地区是靠放开户籍——有房票——房价上涨，这套逻辑吸引人，长沙另辟蹊径，房价够低，人人都能买得起，这才是城市真魅力。
2021年3月30日，长沙市发布《中国（湖南）自由贸易试验区长沙片区人才集聚发展若干措施》，加速引进高层次人才和海外人才、积极储备青年人才，提出10个方面45个政策点。
抢人的速度快赶上杭州，抢人的逻辑完全不同，这样的长沙，确实不一般。
2020年8月份，央视《焦点访谈》做了一期节目叫，“房住不炒如何实现？长沙这么做。”
2020年12月3日，住建部专门发文《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。
近朱者赤，长沙能够在中国楼市里，特立独行，独立运行，这得需要多大的勇气，多强的自信。
2021年3月6日，长沙市市长说：“我们要健康成长，让房价有上下5%的增减区间，在此之内，政府都不会干预。”
5%是长沙楼市多年坚守的底线，这条底线，长沙可谓誓死捍卫。
还记得2018年，长沙打击炒房团时的呐喊：炒房团是阶级敌人！
试想如果中国每一座城市，都有长沙这样的决心和勇气对待房地产，改善自己的经济结构，某种意义上，用来抑制房价的房地产税其实可以不征了！
真心希望，长沙模式，能够文和友一样，遍地开花，香满中国！
