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2021上半年楼市总结和展望系列文章，正在进行中，欢迎檀香踊跃提问，留言既能上墙，还可能成为下一个十万加爆款哦！
自贸港超级利好带来了副作用
楼市总结和展望系列的开篇，是一个非常神奇的省份。
没错，它就是海南。
全国楼市有两大风向标，一是海南，二是深圳。
2021年4月22日，海南全域限购政策满三周年，但是从1月到6月份，它的房价居然开始逆势回暖了。
核心原因，是自贸港这个中长期超级利好，为海南引进了一批又一批新兴人才。
海口公安局数据显示，2020年6月15日至2021年6月14日，海口警方办理人才落户64673人，同比增长329%。
2020年6月1日，海南自贸港建设总体方案发布以来，全省引进各类人才大约16.8万人，人才资源总量高达190万人，占人口总量的19.97%。
海南目前的情况和当时大量吸引人才落户的西安比较类似，人口的流入带动房价上涨。
中指院数据显示，2021年一季度海口商品房成交8168套，销售总金额160.56亿元，销售均价16890元/平米。
自贸港红利的第一波兑现，不是旅游养老产业、更不是金融开放，而是实打实的房产成交量上升。
海南自贸港红利预期下，商品房成交套数、成交面积、成交总金额同比分别上涨31%、32.8%及41.4%。
从户型和面积上来看，100到120平米的三房项目最好卖。
一方面是因为2017年后，海南停止审批100平米以下商品房，导致存量小面积存量住房越来越少，新房都是三房起跳，最终让这个面积段成为主流。
根据统计局的数据，2021年1到5月海南全省房屋销售面积同比增长54.2%，销售额大约527.25亿，同比增长83.0%，折合销售均价约18809元/平米。
保亭县、三亚市、白沙县、定安县、五指山市等城市均价更是同比上涨超过20%。
中国房价行情网数据显示，最近一个月三亚均价高达35,587元/平米，领跑各大县市。
（数据来源：中国房价行情网）
这次海南房价回暖的分水岭，大约出现在2020年12月底，也就是自贸港行情启动的时候。
自贸港是海南未来十年最大的发展亮点，带来的副作用也很明显，房价上涨领先于产业发展，值得警惕。
重仓海南最终亏到自闭
海南自2015年以来经历了三个比较明显的房价上升周期。
第一轮是2016年8月到2017年3月的普涨，主要原因是去库存。
2014到2015年地产库存快速累积，海口三亚房价持续下跌。为了应对房价下跌和缓解金融风险，海南在2016年2月出台去库存政策，护住了房价。
2017年4月海南再次出台一系列调控政策，导致海口三亚房价转向下跌，一直持续到11月。
第二轮是2018年传出海南自贸区建立，吸引了新的一批资金提前布局海南楼市。
三亚房价从2017年10月一直持续上涨到2020年1月新冠疫情出现，连涨28个月。
第三轮是2020年6月之后，海南自贸港整体方案终于出炉，全省一二手房再次进入上升通道。
这样的缓慢上涨趋势一直持续到现在。
长达三年楼市调控，的的确确限制住了海南楼市活跃度，压制了有购买力的需求，也顺带着打击了一波曾经重仓海南的房地产企业。
比如曾经依靠豪赌海南实现大规模扩张的雅居乐。
2017年，海南房地产市场火热之时，雅居乐全年销售897.06亿元，其中海南清水湾项目就贡献了178.9亿业绩，占全年销售业绩的五分之一。
雅居乐海南清水湾项目以不到300元的地价，卖出5.8万元售价，高达58%的毛利率让同行羡慕不已。
2018年海南宣布全域限购，雅居乐一时间失去焦点。
2018年雅居乐财报里，海南和云南两地项目的贡献度极速下降到19.2%，只相当于2017年清水湾一个项目的体量占比。
2020年12月24日，雅居乐发布公告称，平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目，加速回笼70亿人民币。
在业内雅居乐一直有一个称号，叫做永续之王，但发行永续债只是掩盖了真实的负债率，付出的代价随着时间推移，也会越来越大。
2020年，雅居乐的销售额为1381.9亿元，同比增长17.1%，超额完成1200亿元的目标。
在新冠疫情发生并且持续扩散的2020年，雅居乐遭遇了黑天鹅依旧实现了营收、利润的双增长，增速在行业平均水平之上，已经是非常幸运了。
这背后的代价是，2020年8月三道红线监管政策横空出世，当时的雅居乐不幸踩中两条。
在经历数月调整，削减了足足20%净负债率后，雅居乐资产负债率降低到71.9%，终于变成只踩中一条线。
房企资金链告急，除了加快回款外，还有几种可选手段：
一是直接卖项目。
把整个楼盘卖给同行公司，能在最短时间内解决资金需求，缺点是负面影响太大，会被媒体解读为经营不善，影响股市的表现，不到最后一刻通常不用这种办法。
二是找政府救急。
这种方式最考验政商关系，比如之前与政府合作紧密的华夏幸福、富力、万达等等。
三是出售公司股权。
好处是避免被过度解读，代价是股权可能被卖掉或者质押。通常来说，只要价格能够谈妥，房企找到一个财务投资者，获得相对独立的经营权，还是有可能的。
雅居乐遭遇海南滑铁卢之后，比较幸运地削减了负债，并且实现了营收和利润的增加。
最近两年，它将发展重心和土地储备，转移到成都、重庆、西安、太原、武汉、北京这样的一二线城市。
另一些经营比较惨淡的房企，运气没这么好的，必然走向分化，使用上面一种或者几种方式，再降低一波负债，回笼一波资金。
先活下去再讨论活得好不好
万科在2018年就高喊活下去，对于整个行业来说，2021下半年的主题是：
活得好。
像雅居乐这样重仓海南，遭遇滑铁卢的房企，只是整个房地产行业债务压力的冰山一角。
2021年，国内房企到期债务规模，不包括2021年即将发行的短债，已经超过12448亿元，同比增幅高达36%，突破万亿元关口，创下新纪录。
其中95家主要房企在2021年到期债券大约7224亿，境内到期债权4189亿、境外到期债券3035亿。
从三道红线到商票纳入监管，每个月房企必须上报，可以基本理清监管层的思路和房企的应对策略：
在新房市场，房企必须加速卖房回笼资金，精细化拍地和开发楼盘，否则就会让每一个新房项目处于亏损的边缘。
然后在二手房市场，成交被压制，流动性缩减，导致价格处于强制高位横盘状态。再加上二手房部分银行放贷缓慢，迫使买家的杠杆一点点地降低，金融风险也就下降了。
从宏观来看，海南一房独大的产业经济格局的确在改善，但目标只完成了一半。海南省房协年会上提到，鼓励10种类型的房地产，包括：
1.产业类地产：商务地产、旅游地产、商业地产、工业地产
2.保障性地产：安居型商品住房、公共租赁住房、市场化租赁住房、人才住房
3.旧改类地产：棚户区改造、老旧小区改造
这三种类型的地产难度大、周期长、费时费力，都是难啃的骨头。
海南的房地产市场回暖，是一种类似A股的板块轮动效应，后续真正让吸引到的人才安家落户，发展自贸港相关产业，才能真正实现摆脱房地产和土地财政。
同时，另一个楼市风向标深圳，正在经历着新一轮楼市横盘与出清。
深圳208新政的核心内容是：
1.颁布3000多个小区参考价，大约是市场成交价的7-8折
2.全市中介线上和线下的房价信息，不得高于参考价
3.金融机构依据参考价发放按揭贷款
4.参考价暂定一年一次调整
事实证明，新政杀伤力远超预期。
2021年5月数据显示，深圳二手房网签量合计3781套，环比下降14%，同比下降65.7%。
据当地的檀香朋友说，已经有中介门店出现连续好几个月颗粒无收的情况，距离关门不远了。
2021下半年，一线城市强行横盘，溢出的购买力分散到热点二线城市，主战场也将围绕22个集中供地的城市展开。
那些手里有好几套房，高成本持有，加杠杆贷款的投机客，在流动性被限制的情况下，只会迎来一种结局，那就是爆仓。
