杀伤力巨大!楼市迎来关键时刻!重仓买房 面临巨亏?!

杀伤力巨大!楼市迎来关键时刻!重仓买房 面临巨亏?!
2021年07月08日 20:11 叶檀财经

写城市系列是叶檀财经的传统,最近檀香们的后台留言也越来越多,让团队小伙伴们忙得不亦乐乎。

每一条留言我们都会认真阅读,从中筛选出最值得讨论的城市、房价和产业经济,研究之后分享给大家。

2021上半年楼市总结和展望系列文章,正在进行中,欢迎檀香踊跃提问,留言既能上墙,还可能成为下一个十万加爆款哦!

自贸港超级利好带来了副作用

楼市总结和展望系列的开篇,是一个非常神奇的省份。

没错,它就是海南。

全国楼市有两大风向标,一是海南,二是深圳。

2021年4月22日,海南全域限购政策满三周年,但是从1月到6月份,它的房价居然开始逆势回暖了。

核心原因,是自贸港这个中长期超级利好,为海南引进了一批又一批新兴人才。

海口公安局数据显示,2020年6月15日至2021年6月14日,海口警方办理人才落户64673人,同比增长329%。

2020年6月1日,海南自贸港建设总体方案发布以来,全省引进各类人才大约16.8万人,人才资源总量高达190万人,占人口总量的19.97%。

海南目前的情况和当时大量吸引人才落户的西安比较类似,人口的流入带动房价上涨。

中指院数据显示,2021年一季度海口商品房成交8168套,销售总金额160.56亿元,销售均价16890元/平米。

自贸港红利的第一波兑现,不是旅游养老产业、更不是金融开放,而是实打实的房产成交量上升。

海南自贸港红利预期下,商品房成交套数、成交面积、成交总金额同比分别上涨31%、32.8%及41.4%。

从户型和面积上来看,100到120平米的三房项目最好卖。

一方面是因为2017年后,海南停止审批100平米以下商品房,导致存量小面积存量住房越来越少,新房都是三房起跳,最终让这个面积段成为主流。

根据统计局的数据,2021年1到5月海南全省房屋销售面积同比增长54.2%,销售额大约527.25亿,同比增长83.0%,折合销售均价约18809元/平米。

保亭县、三亚市、白沙县、定安县、五指山市等城市均价更是同比上涨超过20%。

中国房价行情网数据显示,最近一个月三亚均价高达35,587元/平米,领跑各大县市。

(数据来源:中国房价行情网)

这次海南房价回暖的分水岭,大约出现在2020年12月底,也就是自贸港行情启动的时候。

自贸港是海南未来十年最大的发展亮点,带来的副作用也很明显,房价上涨领先于产业发展,值得警惕。

重仓海南最终亏到自闭

海南自2015年以来经历了三个比较明显的房价上升周期。

第一轮是2016年8月到2017年3月的普涨,主要原因是去库存。

2014到2015年地产库存快速累积,海口三亚房价持续下跌。为了应对房价下跌和缓解金融风险,海南在2016年2月出台去库存政策,护住了房价。

2017年4月海南再次出台一系列调控政策,导致海口三亚房价转向下跌,一直持续到11月。

第二轮是2018年传出海南自贸区建立,吸引了新的一批资金提前布局海南楼市。

三亚房价从2017年10月一直持续上涨到2020年1月新冠疫情出现,连涨28个月。

第三轮是2020年6月之后,海南自贸港整体方案终于出炉,全省一二手房再次进入上升通道。

这样的缓慢上涨趋势一直持续到现在。

长达三年楼市调控,的的确确限制住了海南楼市活跃度,压制了有购买力的需求,也顺带着打击了一波曾经重仓海南的房地产企业。

比如曾经依靠豪赌海南实现大规模扩张的雅居乐。

2017年,海南房地产市场火热之时,雅居乐全年销售897.06亿元,其中海南清水湾项目就贡献了178.9亿业绩,占全年销售业绩的五分之一。

雅居乐海南清水湾项目以不到300元的地价,卖出5.8万元售价,高达58%的毛利率让同行羡慕不已。

2018年海南宣布全域限购,雅居乐一时间失去焦点。

2018年雅居乐财报里,海南和云南两地项目的贡献度极速下降到19.2%,只相当于2017年清水湾一个项目的体量占比。

2020年12月24日,雅居乐发布公告称,平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目,加速回笼70亿人民币。

在业内雅居乐一直有一个称号,叫做永续之王,但发行永续债只是掩盖了真实的负债率,付出的代价随着时间推移,也会越来越大。

2020年,雅居乐的销售额为1381.9亿元,同比增长17.1%,超额完成1200亿元的目标。

在新冠疫情发生并且持续扩散的2020年,雅居乐遭遇了黑天鹅依旧实现了营收、利润的双增长,增速在行业平均水平之上,已经是非常幸运了。

这背后的代价是,2020年8月三道红线监管政策横空出世,当时的雅居乐不幸踩中两条。

在经历数月调整,削减了足足20%净负债率后,雅居乐资产负债率降低到71.9%,终于变成只踩中一条线。

房企资金链告急,除了加快回款外,还有几种可选手段:

一是直接卖项目。

把整个楼盘卖给同行公司,能在最短时间内解决资金需求,缺点是负面影响太大,会被媒体解读为经营不善,影响股市的表现,不到最后一刻通常不用这种办法。

二是找政府救急。

这种方式最考验政商关系,比如之前与政府合作紧密的华夏幸福、富力、万达等等。

三是出售公司股权。

好处是避免被过度解读,代价是股权可能被卖掉或者质押。通常来说,只要价格能够谈妥,房企找到一个财务投资者,获得相对独立的经营权,还是有可能的。

雅居乐遭遇海南滑铁卢之后,比较幸运地削减了负债,并且实现了营收和利润的增加。

最近两年,它将发展重心和土地储备,转移到成都、重庆、西安、太原、武汉、北京这样的一二线城市。

另一些经营比较惨淡的房企,运气没这么好的,必然走向分化,使用上面一种或者几种方式,再降低一波负债,回笼一波资金。

先活下去再讨论活得好不好

万科在2018年就高喊活下去,对于整个行业来说,2021下半年的主题是:

活得好

像雅居乐这样重仓海南,遭遇滑铁卢的房企,只是整个房地产行业债务压力的冰山一角。

2021年,国内房企到期债务规模,不包括2021年即将发行的短债,已经超过12448亿元,同比增幅高达36%,突破万亿元关口,创下新纪录。

其中95家主要房企在2021年到期债券大约7224亿,境内到期债权4189亿、境外到期债券3035亿。

从三道红线到商票纳入监管,每个月房企必须上报,可以基本理清监管层的思路和房企的应对策略:

在新房市场,房企必须加速卖房回笼资金,精细化拍地和开发楼盘,否则就会让每一个新房项目处于亏损的边缘。

然后在二手房市场,成交被压制,流动性缩减,导致价格处于强制高位横盘状态。再加上二手房部分银行放贷缓慢,迫使买家的杠杆一点点地降低,金融风险也就下降了。

从宏观来看,海南一房独大的产业经济格局的确在改善,但目标只完成了一半。海南省房协年会上提到,鼓励10种类型的房地产,包括:

1.产业类地产:商务地产、旅游地产、商业地产、工业地产

2.保障性地产:安居型商品住房、公共租赁住房、市场化租赁住房、人才住房

3.旧改类地产:棚户区改造、老旧小区改造

这三种类型的地产难度大、周期长、费时费力,都是难啃的骨头。

海南的房地产市场回暖,是一种类似A股的板块轮动效应,后续真正让吸引到的人才安家落户,发展自贸港相关产业,才能真正实现摆脱房地产和土地财政。

同时,另一个楼市风向标深圳,正在经历着新一轮楼市横盘与出清。

深圳208新政的核心内容是:

1.颁布3000多个小区参考价,大约是市场成交价的7-8折

2.全市中介线上和线下的房价信息,不得高于参考价

3.金融机构依据参考价发放按揭贷款

4.参考价暂定一年一次调整

事实证明,新政杀伤力远超预期。

2021年5月数据显示,深圳二手房网签量合计3781套,环比下降14%,同比下降65.7%。

据当地的檀香朋友说,已经有中介门店出现连续好几个月颗粒无收的情况,距离关门不远了。

2021下半年,一线城市强行横盘,溢出的购买力分散到热点二线城市,主战场也将围绕22个集中供地的城市展开。

那些手里有好几套房,高成本持有,加杠杆贷款的投机客,在流动性被限制的情况下,只会迎来一种结局,那就是爆仓。

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