降准来了!楼市 悬了?!| 檀楼市

降准来了!楼市 悬了?!| 檀楼市
2021年07月11日 21:55 叶檀财经

文/檀扒爷

短短一周内,楼市就发生了两件大事,第一件叫降准,第二件叫商改住

7月9日,央行突然宣布,将于2021年7月15日全面降准,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。

降准释放长期资金约1万亿元!

同一天,深圳发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)意见的通告,其中提了一些目标,比如人均居住面积到2035年要到40平米等。

而完成目标的方式之一,居然是允许商改住!

哦吼!没想到,地图炮和精准打击竟然在同一天降临!

下半年,楼市的日子,不好过呀......

降准和你楼市何干?

为啥要这个时候降准?因为6月CPI数字不太好看。

7月9日国家统计局发布6月数据,CPI同比上涨1.1%,但是这个增速环比5月的话,跌了0.2%。

这可算不上啥好现象,翻一翻以往数据公布时的用词,我们国家一直是要求CPI温和上涨的。

不要激烈上涨,那样子钱不值钱,预示着通胀。

也不要卡着不动甚至回落,因为那样是不景气,是居民购买力不行。

不管哪样对经济发展都不是正面影响,所以才要求温和上涨。

现在降准,就是为了刺激消费。

那肯定有人要说,既然如此,降准长期释放1万亿,对楼市不是好事吗?

远的不说,看看近期放水放的很开心的美国。

数据来源:华夏时报

据华夏时报消息,疫情前美国家庭个人储蓄率不到10%,结果到了去年4月,这个数字达到了33.7%的峰值,但是到了今年2月,又回落至13.7%。

为啥?因为美国给失业者提供的高额补助金,贷款几乎不要利息,手里大把钱的家庭就把视线转向了房地产。

BOOM!美国的房地产又火了!据说最高的区域同比增长已达30%!

一些专家和业内人士把这种现象当做是货币超发的后遗症。

有这么一个例子在,凭什么还敢说降准对楼市并不算大利好呢?!

确实,如果搁2年前,这绝对是一波房价上涨的信号,但可惜这是今年的措施——

这钱,还真不一定流的进楼市。

首先,国家需要的是刺激消费,买房子不计入CPI,租房才计入。

“金融地产家”16年10月时发过文章,问了一个很好的问题:为啥那年房价涨得惨绝人寰,CPI却木有啥起色?

在统计了过往数年的CPI数据之后,发现原因大概就是,买房子不算是消费,就没计进去。

那从这里我们稍微衍生一下,这钱如果流入楼市,那在没有什么政策压制的前提下,很可能就和美国还有其他欧美国家一样,手头钱够了的家庭,纷纷把目光投向房子,接下来的,不出意外就是房价新一轮的上涨,挡都挡不住。

而且那样的话,钱也都投房子里去了,那还刺激个毛的消费......

其次,降准刺激楼市,那就是在打自己的脸。

从去年7月深圳打响这一轮楼市调控的第一枪之后,这一年里楼市政策可以说玩出了花,已经完全不限于以往限价限购等传统操作,从今年初开始金融端口也加入战局,官方指导价、限贷、严查资金来源和流向、房企+银行五道红线,手段层出不穷,把购房者,不管是刚需还是炒房的,都搞得不敢动,只得观望。

这正是需要的效果,限制交易,让你横盘,降价与否不重要,热度降下来,不疯涨就行,然后再用租赁和其他方式渐渐减小蛋糕,毕竟房价稳定增长才是房住不炒的目标。

这种情况下,要是突然放水,那不就又等于打回从前,功亏一篑了么?

因此,我认为,下半年楼市会延续上半年的收紧态势,来降低降准对楼市可能造成的影响,以此来达到这一轮调控的目标。

宅地不够商用来凑!

说完降准,我们来看看深圳这一波商改住。

深圳不愧是中国楼市的风向标,总能给整出些新的花样。

商改住本身不是新措施,以前甚至可以说是不允许的,17年9月温州日报就报道过,温州下发《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》,禁止“商改住”。

那深圳怎么现在又允许了呢?

因为到2035年,深圳要完成两个目标,其中一个就是确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上。

看起来不多,但根据深圳特区报去年8月的报道,深圳当时人均居住面积才27平米,还不知道是户籍人口还是常住人口,前者么稍微好点,后者的话,按照七普,深圳现在常住人口可是有1756万之多,如果按照一些小道消息,得有1900万了。

这么多人,这么多的人均住房面积,从哪儿来?深圳就这么点大,也不可能无节制出宅地,既然变不出新的,那就拿以往的改!

于是商业用地就这么被顶上了前线,毕竟现在写字楼空置率相当高,目前疫情后还好看点,但是往后很难说不会再回落,因此与其供大于求地搞写字楼,还不如拿来商改住,减缓一下这个一线城市的住房压力。

房子,不管是买还是租,只要价格合适,对深圳房价的调控,正面意义是很明显的。

说到这里可能有人会觉得这样操作,是不是意味着公寓会涨价?

很遗憾,文件里没提到具体的,而且根据去年国家发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》:

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

换句话说,改了那也是促进租赁或者公共住房等形式发展的,深圳可能也是按照这个要求来,所以想商改住后捞一笔的,恐怕悬。

以上,同一天的2条政策,都是重磅炸弹,只不过前者应该与楼市无缘,后者则是直接针对楼市定向爆破,深圳如果试验的好,以后还是会全国实行的,不看那么远,只看下半年,楼市的收紧,怕是免不了的。

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