连涨61个月!这里的房价 终于要到头了?!| 檀楼市

连涨61个月!这里的房价 终于要到头了?!| 檀楼市
2021年07月12日 21:04 叶檀财经

文/檀扒爷

继深圳、成都和三亚之后,西安终于也加入了“二手房官方指导价”的大家庭。

7月8日,西安住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,提出要“以住宅小区为单位,充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素,经调查分析,形成二手住房成交参考价格”。

二手房官方指导价,这倒也不是什么新鲜事了。

2月,深圳就率先抛出了官方二手房指导价,这个行为还是比较罕见的,因为这就是地方直接干预二手房市场的买卖交易了,全市3595个小区被纳入“指导”范围。

紧接着,成都分别在5月到7月发布2轮的二手房指导价,把近500个小区纳入其中。

6月29日,三亚市房地产中介协会发布《关于建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制的通知》,表示要每个月都更新发布二手房参考价格。

其他还有些城市,比如上海,也要对二手房价格进行核验。

阵仗比较大,似乎在有越来越多的城市加入到这个发布指导价的行列中来,目前从深圳来看,房价指数的确出现了变动。

但是就目前的效果来说,网上还是有很多人对这类操作不抱太大希望,原因很简单,据说18年之前,北京房价就有个不成文的“红线”——新房推出时不超过8万一平,结果到了18年底,新盘价格有的直接突破了10万,完成了一个飞跃。

有这种例子在,自然会让人怀疑所谓官方指导价的效力。

下边咱们就来说说,西安现在的房价到底是啥样,居然已经要到用指导价来限制了?!

以及,指导价这种措施,到底有没有效果!

这个时候主动发布二手房官方指导价格,就三种可能:

1、二手房价格的确非常高了,需要利用这个方式调控一下,毕竟已经有成功案例了;

2、避重就轻,让人觉得二手房是需要被调控的大头,从而忽略比如新房的走势。

3、两者都有。

数据来源:诸葛找房

再来看看诸葛找房的数据,从走势上来说差不多,别看上下幅度都很大跟爬山似的,实际上就是在1.55万到1.58万之间横跳而已。

单看价格,可能不会觉得很贵,毕竟现在说房价时很多人喜欢直接拿一线或者南京杭州苏州这类比,动不动均价就3万往上走了,1万6都不到,的确不算太离谱。

然而一个地区房价是否过高,就不是这样比的,按这逻辑,大家都没香港高,那就都不算高,就该涨?

2020年西安的经济发展公报显示,全年全市居民人均可支配收入35783元,如果分城镇农村的话,前者43713元,后者只有15749元。

可支配收入是个什么概念?居民可用于最终消费支出和储蓄的总和。

那这么一算,就算是城镇水平,一年下来4平米都没着落,一个卫生间都不够。如果是农村水平那就更不用说了,一年可支配收入就够一平米的二手房。

简单比对下,也知道西安目前这个二手房价格,靠这点居民收入肯定是撑不住的,不调控,等着爆。

那回过头来看看新房,据网上统计,西安的新房已经连涨61个月了,也就是5年还多!

事实上从去年二手房开始跌时,与之对应的,就是火热的新房市场,千人摇不断,摇号中签率在16-19%,平均5、6个人抢一套房。同样是今年5月70城房价走势,西安的新房同比涨幅达到了8%,比二手房方面还要再高一点。

数据来源:大湾区评房论市

此外,西安对土地财政的依靠度,本身也很高。

因此,总结一下上述的内容,我觉得西安发布二手房指导价,应该是属于第三种可能,反正目前全国各地都有二手房限贷甚至停贷的现象,那干脆把二手房推出来,让新房先避一避风头。

官方指导价到底有没有用?

说了这么多,官方指导价,到底有没有效果呢?

要我个人来说,如果只是说指导价格本身的话,那必然是没什么用的。

一个数字能说明什么?说都说指导价了,又不是强制的,即便强制,上架都得按这个数字(就像深圳做的,相关平台一看以为深圳房价整体腰斩了),那中介也不是只有一套系统,卖家也可以选择不卖,水果都能变成暗号,或者就按指导价来,只不过房子里还打包了字画,一下给你一个大礼包堆回原本价格,你能咋滴?

所以单就这数字,没有意义。

但是!大多数人买房子都不是全款的,都得跟银行贷款,贷多少,得看银行的,审核多少时间,利率要多少,最终给不给,都是银行说了算。

因此只要银行肯加入战团,那这个指导价,就直接从过家家变成了大杀器!

银行凭啥要加入呢?凭它们头顶的两道红线。

自此,这个一环套一环的结构,就算成型了,这也是为啥2月就出的指导价,成交量有所下滑,房价却没啥大的变化,直到5月银行开始限贷停贷二手房了,房价指数终于撑不住了,出现了罕见的跌幅,而且交易量终于跌破了荣枯线,到达了冰点。

所以官方指导价这个东西,就是要配合金融方面的严管,才能实现其价值,不然就是个价目表,没有意义。

西安这个指导价能有什么功效,说白了,就看银行怎么配合了。

以上,越来越多的城市,正在加入这个指导价的行列,个人觉得这种措施没法太持久,主要是因为本质是为了给楼市降温恢复到稳步增长的状态,其次地方直接出价格干涉交易,真的很奇怪。

西安的房价已经连涨5年了,其价格早已超出了当地平均收入水平的承受能力,及时调控是正确之举,挤水总比刺破强。

除去西安,还有很多城市享受到了连年房价上涨的红利,那现在,是时候行动了,我猜下一个要加入的,是徐州。

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作者:檀扒爷编辑:灰灰

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