文/檀扒爷
继深圳、成都和三亚之后，西安终于也加入了“二手房官方指导价”的大家庭。
7月8日，西安住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出要“以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格”。
二手房官方指导价，这倒也不是什么新鲜事了。
2月，深圳就率先抛出了官方二手房指导价，这个行为还是比较罕见的，因为这就是地方直接干预二手房市场的买卖交易了，全市3595个小区被纳入“指导”范围。
紧接着，成都分别在5月到7月发布2轮的二手房指导价，把近500个小区纳入其中。
6月29日，三亚市房地产中介协会发布《关于建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制的通知》，表示要每个月都更新发布二手房参考价格。
其他还有些城市，比如上海，也要对二手房价格进行核验。
阵仗比较大，似乎在有越来越多的城市加入到这个发布指导价的行列中来，目前从深圳来看，房价指数的确出现了变动。
但是就目前的效果来说，网上还是有很多人对这类操作不抱太大希望，原因很简单，据说18年之前，北京房价就有个不成文的“红线”——新房推出时不超过8万一平，结果到了18年底，新盘价格有的直接突破了10万，完成了一个飞跃。
有这种例子在，自然会让人怀疑所谓官方指导价的效力。
下边咱们就来说说，西安现在的房价到底是啥样，居然已经要到用指导价来限制了？！
以及，指导价这种措施，到底有没有效果！
这个时候主动发布二手房官方指导价格，就三种可能：
1、二手房价格的确非常高了，需要利用这个方式调控一下，毕竟已经有成功案例了；
2、避重就轻，让人觉得二手房是需要被调控的大头，从而忽略比如新房的走势。
3、两者都有。
数据来源：诸葛找房
再来看看诸葛找房的数据，从走势上来说差不多，别看上下幅度都很大跟爬山似的，实际上就是在1.55万到1.58万之间横跳而已。
单看价格，可能不会觉得很贵，毕竟现在说房价时很多人喜欢直接拿一线或者南京杭州苏州这类比，动不动均价就3万往上走了，1万6都不到，的确不算太离谱。
然而一个地区房价是否过高，就不是这样比的，按这逻辑，大家都没香港高，那就都不算高，就该涨？
2020年西安的经济发展公报显示，全年全市居民人均可支配收入35783元，如果分城镇农村的话，前者43713元，后者只有15749元。
可支配收入是个什么概念？居民可用于最终消费支出和储蓄的总和。
那这么一算，就算是城镇水平，一年下来4平米都没着落，一个卫生间都不够。如果是农村水平那就更不用说了，一年可支配收入就够一平米的二手房。
简单比对下，也知道西安目前这个二手房价格，靠这点居民收入肯定是撑不住的，不调控，等着爆。
那回过头来看看新房，据网上统计，西安的新房已经连涨61个月了，也就是5年还多！
事实上从去年二手房开始跌时，与之对应的，就是火热的新房市场，千人摇不断，摇号中签率在16-19%，平均5、6个人抢一套房。同样是今年5月70城房价走势，西安的新房同比涨幅达到了8%，比二手房方面还要再高一点。
数据来源：大湾区评房论市
此外，西安对土地财政的依靠度，本身也很高。
因此，总结一下上述的内容，我觉得西安发布二手房指导价，应该是属于第三种可能，反正目前全国各地都有二手房限贷甚至停贷的现象，那干脆把二手房推出来，让新房先避一避风头。
官方指导价到底有没有用？
说了这么多，官方指导价，到底有没有效果呢？
要我个人来说，如果只是说指导价格本身的话，那必然是没什么用的。
一个数字能说明什么？说都说指导价了，又不是强制的，即便强制，上架都得按这个数字（就像深圳做的，相关平台一看以为深圳房价整体腰斩了），那中介也不是只有一套系统，卖家也可以选择不卖，水果都能变成暗号，或者就按指导价来，只不过房子里还打包了字画，一下给你一个大礼包堆回原本价格，你能咋滴？
所以单就这数字，没有意义。
但是！大多数人买房子都不是全款的，都得跟银行贷款，贷多少，得看银行的，审核多少时间，利率要多少，最终给不给，都是银行说了算。
因此只要银行肯加入战团，那这个指导价，就直接从过家家变成了大杀器！
银行凭啥要加入呢？凭它们头顶的两道红线。
自此，这个一环套一环的结构，就算成型了，这也是为啥2月就出的指导价，成交量有所下滑，房价却没啥大的变化，直到5月银行开始限贷停贷二手房了，房价指数终于撑不住了，出现了罕见的跌幅，而且交易量终于跌破了荣枯线，到达了冰点。
所以官方指导价这个东西，就是要配合金融方面的严管，才能实现其价值，不然就是个价目表，没有意义。
西安这个指导价能有什么功效，说白了，就看银行怎么配合了。
以上，越来越多的城市，正在加入这个指导价的行列，个人觉得这种措施没法太持久，主要是因为本质是为了给楼市降温恢复到稳步增长的状态，其次地方直接出价格干涉交易，真的很奇怪。
西安的房价已经连涨5年了，其价格早已超出了当地平均收入水平的承受能力，及时调控是正确之举，挤水总比刺破强。
除去西安，还有很多城市享受到了连年房价上涨的红利，那现在，是时候行动了，我猜下一个要加入的，是徐州。
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作者：檀扒爷编辑：灰灰
