文/顾天杰
2021下半年以来，楼市发生了非常明显的变化。
从土地到房企，再到房价和房租，今年无论是调控、流拍还是成交量，都必将载入史册。
土地之间、城市各区域之间、房企之间、买家和房东之间，地位也发生了不可逆的分化。
市场变化剧烈，叶檀财经依旧坚持年初以来对楼市的基本判断：
城市间分化持续，一二线热门城市预防大涨，二三线城市有政府托底，预防潜在下跌。
当城市土地流拍变成常态，房企更多的会去思考精细化运作，去杠杆、降本增效和长期主义，让房地产行业的利润回归制造业，让高管和从业员的薪资也回归正常。
土地流拍变成常态
冰火两重天，是形容第一和第二轮集中供地差异，最准确的一个词。
部分城市非热门土地，甚至在进入拍卖过程之前，就已经提前终止挂牌了。
纵观全国范围内已经完成第二轮集中供地的十几个城市，我们需要重点关注苏州、成都、重庆、杭州这样有代表性的热门城市。
苏州第二次土拍，变化很明显，先是报名房企数量大幅下滑。
第一轮时苏州有接近100家房企踊跃参与，到了第二轮迅速下降到25家，观望者居多，出手者变少。
土地溢价率也被卡得死死的。
苏州工业园高贸区地块被五矿地产以21.97亿元拿下，溢价率6.81%。另一块工业园区车坊51号宅地，被中海企业发展以13.62亿元夺得，是唯一一块超过中止限价的土地，溢价率为14.95%。
尤其在资金链方面，苏州进一步规范房企资金，要求除吴江区地块外，吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调到50％及以上。
房企们本来就十分缺钱，这条规则更是把所有钱紧的房企挡在了门外，更何况苏州二手房成交情况一般。
信义房屋数据显示，苏州二手房成交量自5月以来连续4个月下滑。新房成交在7、8两个月连续下滑。
2021年8月苏州市区新房住宅成交6335套，环比下跌34.4%，同比下降21.4%。苏州市区二手住宅成交4534套，环比上月下降2.6%，同比下降近30%。
土地流拍已经成了常态，房企在拿地意愿不强的情况下，面对复杂的规则和销售回款压力，更希望把钱用在刀刃上。
同样的流拍，还出现在了合肥、成都、杭州这样的大热门城市。
9月15日中午12点，杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块停止提交申请，以及保证金。
可惜的是根据传媒地产研究院数据，这10块地里只有富阳富春湾新城地块的竞拍人报名符合要求，其余9块地相当于提前流拍。
竞品质地块门槛太高，成了一个悖论，房企本来连利润都难以保证，哪还有什么心思去提升房子质量。
于是一众房企选择了直接躺平，连报名的心思都没有了。
还记得最近三年杭州土地市场，是什么样子的么？
用一个词来形容，只能是烈火烹油。
2018年杭州十区成交210宗地块，出让金总额高达2400.8亿。2019年浙报传媒地产研究院统计，十个区出让金总额高达2677.4亿，比第二名上海高出500多亿。
直到2020年，杭州才终于把卖地之王的桂冠，让给了上海，全年土地出让金大约2574亿，位列全国第二。
如今，面对越来越复杂的规则，房企的资金链压力、回款压力、融资压力增大，迫使拿地走向精细化，过去看到地就抢的方式，必须被淘汰。
反过来说，有人欢喜有人愁。
坐拥雄厚资金实力、央企国企背景的大型房企，开始在第二轮集中供地里大展拳脚。
例如成都第二轮58块宗地竞拍中，国企背景房企成为绝对的主流。
成都本土研究机构数据显示，第二轮土拍吸引到了45家房企参与，其中央企、国企背景的30家，民营企业15家。
其中中国铁建参与竞拍数量和金额最多，合计参与了15块土地的竞拍，保证金一共42.83亿，排在后面的是中粮（11块）、金地（10块）、保利（7块）。民营企业最大赢家是龙湖，保证金合计18.39亿。
成都第二轮土拍最悲剧的是，本来有75宗地块入市，但在临近拍卖日的前夜，直接终止了17宗土地的出让。
成都这次还顺带修改了土拍规则，公开拍卖最高限价，大规模取消竞自持租赁比例，改为竞销售型人才公寓比例。
同时竞买资格方面，除了限竞拍资格、限马甲条例，规定自然人不能报名参拍，同时要求同一企业及其控股子公司，不得参加同一宗地竞买。
从成都的土拍结果来看，热度最高的土地依旧集中在天府新区，区内7宗土地产生溢价。
不差钱也不担心竞拍资格的中铁建，参与近15宗土地的拍卖，拿下4宗纯住宅用地，总拿地金额64亿元。
房企撤退生存为先
根据不完全统计，2021年6月起全国涉宅用地流拍643幅，其中一二线城市流拍125幅，三四线城市流拍518幅。
国统局9月15日公布了房地产市场数据，基本是全面下行。
与7月份数据相比，投资开发增速下降1.8%，土地购置面积下降10.2%，商品房销售额增速下降7.9%，房企到位资金增速下降3.4%。
9月以来，重庆、杭州、厦门、福州、苏州、青岛、天津等热门城市完成了第二轮集中供地。
大部分房企都选择了理性拿地，底价成交、流拍终止已经是新常态了。
根据中指院的数据，济南、天津溢价率下降10%以上，长春、无锡、福州、青岛、济南、天津和沈阳流拍率大幅度提升，流拍率最高达到30%。
第二轮集中供地的另一个新特点是：本土房企正在回归城市深耕。
风财讯智库的数据显示，青岛第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比达70.3%。济南第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比达88.6%。
无锡在第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比也达到了56.6%。
对于房企来说，第一轮集中供地的时间在5到6月，基本上产品能够在年内入市销售，二批次的土地的拿地紧迫性因此大大降低。
除了土地和房企之外，楼市目前热度最高的话题，毫无疑问是普遍出现在三四线城市的“限跌令”。
近期张家口刚刚发布通知，要求新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。
张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫在接受采访时候说，目前以张家口主城区为例，已经从房价最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米。
当地的楼盘销售人员甚至说，很多开发商已经开启了一波优惠，比如送上万元的家电设备，或者是加一笔钱，获得价值十几万元的装修。
其实我们往前看两个月，出台限跌令的三四线城市，真的还不少。
8月9日，湖南岳阳市要求，市中心城区新建商品住宅销售实施价格备案，备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则无法网签。
8月31日，江阴市住建局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中称，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
中国房地产行业，终将告别激进年代。
在二级市场上，房地产行业的逻辑变了。对于普通人来说，依靠加杠杆买房致富的年代，一去不复返了。对于房企们来说，一个比一个躺得更平了。
那些曾经依靠高杠杆、高周转迅猛扩张的房企，突然发现这一招不灵了。
9月20日港股市场里，新力控股股价出现断崖式下跌，盘中跌幅一度高达90%，停牌前跌幅为87%，股价在一天之内变成了“仙股”。
作为公司董事长的张园林，在被多位投资人拉到一个群聊里，进行一笔到期美元债沟通的时候，声称自己因手误点了退群。
（新力控股一天内下跌87.01%）
比新力控股更危险的是富力地产。
富力地产2021年中报显示，尽管上半年公司营收增长18%，但净利润同比减少18.79%，总负债3318亿，剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率123.5%，现金短债比0.55。
单从财务指标来看，富力已经跨过了三道红线中的红色档位。
这又让人想起万达的掌门人四年前的那场豪赌。
2017年万达举行了一次震惊业界的资产大甩卖，在企业存亡之际，做出了一次精准的判断。
当时的三方恰好是万达、融创和富力。
最终的结果是万达选择安全、融创赢得规模、富力成功接盘。
到了2021年，融创掌门人孙宏斌在8月31日中期业绩投资人会议上说：
今年的市场特别像2018年上半年销售比较好，贷款比较难；下半年贷款一样难，但销售大幅下滑，我们预计下半年市场会比较惨烈。
不要总是把地产大佬的话当做段子，很多时候，段子源于生活，且高于生活。
优衣库创始人柳井正曾经说：
我的人生是一胜九败，挑战十次新事物，必定会有九次失败。
他总是强调，企业家在行情好的时候，会产生一种错觉，觉得生意很简单，只要能及时追加生产、补货，不动脑经也能让商品持续热销。
楼市金九银十，已经近在眼前了。
大涨大跌，并不是常态，周期轮回，才是永恒。
