第一枪打响 北方“冰雪之都”主动出手托底!金九银十暗淡 楼市寒冬终迎转向?!

第一枪打响 北方“冰雪之都”主动出手托底!金九银十暗淡 楼市寒冬终迎转向?!
2021年10月13日 18:49 叶檀财经

文/顾天杰

金九银十消失殆尽

十一假期刚刚过去,楼市已经呈现出一片萧条,曾经的金九银十完全失去光泽。

克而瑞9月房企业绩数据显示,28个重点监测城市商品住宅成交面积,环比下降7%,同比跌幅扩大到25%,较2019年同期下降17%。

十一假期期间,60个重点城市累计成交同比下降43%,具体来看一线城市中,北京、深圳十一成交量同比2020年、2019年翻倍,上海十一成交同比下降88%。

对于叶檀财经所在的上海,2月6日已经开始实施新房摇号积分制,叠加效应已经扩散开来。

另一边,北方的冰雪之都哈尔滨,率先开启了一轮托底。

10月9日哈尔滨发布新政《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,主要内容包括:

1.发放购房补贴。全日制博士10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

2.放宽预售门槛。对于绿牌、蓝牌开发企业,高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的,企业可按栋申请商品房预售许可证。

3.降低公积金贷款门槛。二手房公积金贷款,房龄年限由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。

4.新市民买房补贴1万元,公寓按民用水电执行。

哈尔滨成了全国第一个主动托底楼市的省会城市。

背后的原因也很显而易见,当地房价已经跌到近一年前的水平。

国统局数据显示,2021年8月,哈尔滨新房、二手房同比均下跌0.6%,已经低于一年前。

在这之前已有媒体报道,黑龙江工商联房地产商会发出建议信,表示哈尔滨房地产市场受到重大冲击。居民购房信心不足、房地产各项指标下滑严重、新房及二手房市场均出现严重供大于求。

房企推出多种手段自救,效果都很一般。

其中万科华润、中海、绿地打出优惠活动,比如一元秒杀一平米房子、买房送家电、一口价秒杀特价房等等,对销量提升几乎没有帮助,有楼盘十一黄金周销量不到两位数。

数据显示十一期间哈尔滨新房总成交量也只有345套。

从人口来看,哈尔滨的劣势已经越来越大。

七普数据显示,哈尔滨常住人口只剩下1000.99万,比上一次六普减少62.6万,尽管成功守住千万级关口,却也是近十年里唯一一个人口净流出的省会。

在上世纪50年代,东北一度拥有多达7个直辖市,包括沈阳、鞍山、抚顺、本溪、旅大、哈尔滨和长春,到今天已经一个不剩。

人口外流和经济转型,影响了房价的长期走势,从政府托市的时间线来看,8月31日长春率先出台购房补贴政策,后来哈尔滨在10月9日跟进。

当时长春的购房补贴是,首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民,分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

哈尔滨新政托底的范围更广,包括降低预售门槛、针对开发商降税、扩大公积金覆盖范围等。

在这之前全国出台限跌令的城市,基本集中在三线以下,同时从财税的角度稳住楼市。

比如肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率,降低二手房交易成本。个人转让二手住宅的个人所得税率由2%调整为1%,二手非住宅个人所得税率、土地增值税率分别调整为1.5%和5%。

叶檀财经已经多次明确对于当下楼市的判断:

城市间分化巨大,一二线热门城市预防暴涨,二三线城市政府托底,预防潜在的下跌。

大涨大跌向来不是楼市的主流,监管是一定会加强的,价格是一定会稳定的,金融属性是一定会剥离的。

从2021年开始,无论买房自住还是投资保值,降低杠杆和还款压力,坚持房住不炒,才是最可行的楼市资产配置道路。

托底之后错位竞争

就在哈尔滨主动托底楼市的同时,杭州默默提升了人才引进的门槛。

落户新政相比之前,主要有两大变化:

1.取消大专生直接落户。

2.硕士必须先缴纳社保才能落户。

杭州在上一轮3年为周期的抢人争夺战中,出尽了风头。

到了2021下半年之后,在这之前同一批激进抢人的城市,统统开始了收紧政策,并且努力填补每一个漏洞。

没有了大规模人才流入的预期,叠加暗淡的金九银十,杭州一二手房创下新低。

机构检测数据显示,杭州9月二手房成交3784套,创2020年2月以来历史新低。

10月杭州楼市开局以来,十一假期期间市区成交53套二手房,其中住宅成交46套,创近6年以来新低。

新房登记摇号也出现剧烈分化。

数据显示杭州9月有58盘共10842套房源登记摇号,共有38498组家庭入围摇号,平均中签率28%。流摇楼盘高达25个,占总量的近一半。

再往前看,广州、杭州、西安已经进行了一轮堵漏洞。

8月31日起,西安E类人才在住房“限购、限售”区域内购买商品房的,除提供人才认定的相关证明材料外,还需提供已在西安连续缴纳12个月的社保或个税证明。

E类人才是指产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才,包括具有硕士、学士学位,中级职称、技师等相应职级的人员。

数据显示,从2010年到2020年间,在常住人口增长最多的十大城市中,广州、西安、杭州分别排在第二、第四、第六位。

按照增速排名,西安、广州、杭州分列第二、第三、第十位。

杭州对标的竞争对象,主要是北上广深这样的一线城市,人才的数量很重要,更重要的是提升人才层次。

对于宁波、福州、厦门这样的城市来说,人才通道可以继续适当放宽,它们的城市基本面和产业环境,和杭州广州完全不同。

10月11日宁波奉化区人社局发布新政,启动奉化区人才落户奖励和人才购房补贴两项申请。

其中符合条件的大专及初级人才、本科、硕士分别可获得8万、16万、20万购房补贴,符合条件的最高级别人次可以拿到100万补贴。

宁波房产市场管理局数据显示,9月共成交商品住宅5387套,同比下降近28%,二手房成交1845套,环比减少32%,同比下跌超过75%。

福州在2021年先后推出实物型人才公寓、人才租房补贴、人才共有产权住房等3种激励措施。

厦门原有高层次人才住房政策,人才住房交房入住满21年后,政府可将人才应缴土地收益等相关价款全额赠送给人才,7月政策优化后,年限缩短到10年。

城市在吸引人才方面的竞争力,既取决于是否拥有足够的就业机会和产业容量,也与城市的公共服务水平、福利配套相关。

对于强省会和一线城市来说,留人是一场综合实力的马拉松,只有在发挥长处的同时,尽力弥补短板,留人效果才能最大化。

广州在上半年个别区域大涨的前提下,不仅在落实购房调控政策,也对租房发布了新政。

《广州市公共租赁住房和共有产权住房使用监管办法》明确,符合条件的公共租赁住房的承租人、共有产权住房承购人及共同居住人可以将户籍迁入公共租赁住房、共有产权住房。

从广州房地产中介协会8月26日到9月25日二手房网签数据来看,无论是网签宗数还是面积,都在下滑。

二手房指导价的杀伤力,正在从一线城市蔓延开来。

8月底,广州市首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的发布,选择观望的买家越来越多。

二手指导价覆盖的96个热点小区中,天河区占了55个,因此9月份的网签宗数也是各区中跌幅最大的,环比下跌约38.6%。

9月份,广州市中介促成的二手住宅按揭付款比例为46.55%,创下2011年以来的新低,环比下降6.56%。

在国庆假期后,头部房企基本都召开了高层管理会议,排名前10的房企,已经达成一些行业共识:

1.高周转、大规模高速增长的模式,已经行不通了。

2.房企必将加速出清和暴雷,由量向质转变。

甚至还有一家头部房企,高管拿出的论据,其中有一条是:

市场信息不对称性改善,购房者决策不易“被误导”。

在下一周十年的房地产周期里,容易被“误导”的买房者,只会越来越少,楼市信息越来越透明。

政策托底之后,一二线楼市终于能朝着属于自己的正道前进了。

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