文/檀扒爷
闹腾了半天，杭州还是向土拍低头了。
才一次高压拍地就急着放宽了限制，杭州的动作，让人意外。
11月20日杭州正式发布了第三次集中供地的公告，显示这波会有35宗地块出让，出让起始总价712.92亿，时间定在12月21日。
地块上看不出端倪，问题出在了竞拍规则上。
拍地三次 规则变了三次
首先，11月3日杭州发布了第三批供地的预告，一共51块地，这显示着“勾地”政策的回归。
所谓“勾地”，就是预约申请保证金，简单点说就是在一个地块的正式公告之前，先来个预告，然后有意向的房企就会支付保证金，15年时是5%，现在是10%且最高不超过5000万，就可以获得竞拍资格。
这比第二次集中供地时要人性化很多，那会儿要20%的保证金才有资格竞拍，杭州本身寸土寸金，导致这个金额动不动上亿，让很多房企望而却步。
勾地回归操作大大降低了流拍的风险，同时也降低了竞拍的准入门槛，“正巧”之前央行也发声，三线四档大家不要误解，有还款能力的房企，该借钱还是要借的，杭州土拍什么用意，也就不用多说了。
其次，在报名数量、开发商资质年限还有“竞品质”上，杭州也放起了水。
二次供应时，一家企业最多报名去拍5个非竞品质地块，这次改了，不提数量了，就表示“同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一地块”。
二次供应时，竞拍人有开发资质还不行，还得具备一年以上这个条件，这次也改了，除去杭政储出[2021]37号和51号两块地有特别要求外，其他的连年限也省了。
二次供应时，“竞品质”要先申报资质，提交建设方案，然后才能加入拍卖，这次改成了“定品质”，不跟你这么多前置条件了，拍下来后按着政府要求的来就行，还取消了现房销售的条款。
当然实际情况还远不止于此，根据澎湃新闻的报道，多家房企表示，这次供地还出现了一个现象：
部分地块降低了售价，最高溢价率被限制在10%，低于第二次供地。
部分地块则是抬高了建好后的新房售价，等于是变相打折。
压力测试之后 就是“妥协”
不难看出，第三次集中供地上，杭州的减法，做得很明显，得到的效果也很明显，根据澎湃新闻的消息，由于竞拍的调整，房企的利润可能可以达到10%-15%的水平，这大大超出了预期，而且不乏热门地块，因此被前边一批供地搞得不知所措的房企们，似乎又来了兴致。
甚至是房价方面，据说也有了起伏。
谁能想到，几个月前还在声势浩大发布竞拍新规的杭州，这么快就泄了气？
作为综合实力最接近一线城市的“新一线”之一，杭州还是向土拍经济低下了头。
为啥会这样呢？
如果把杭州想的傻白甜一点，那就是第二次集中供地时它作为炒房大户，要起到表率作用，所以用了出其严厉的限制，导致的结果就是一片哀嚎，31块地流拍17宗，将近55%的流拍率惊掉下巴，让不少人惊呼土地经济终于要结束了。
接着发生的，就是土拍遇冷，不管是为了完成规划的出让数量也好，还是为了稳定市场和经济也罢，杭州柔和了下拍地规则，让房企们好过一些，算是一种妥协。
如果把杭州想的心机一点，那第二次竞拍就是一场顺势而发的压力测试，管得严，那就严到底，看看自己这个土拍的韧性如何，房企们的承压能力如何，试试这个管控的底在哪儿。
然后试出来了，除了国企和大型的民企，其他统统不玩了，围观，整个市场也因为多地大量流拍而越来越冷，接着这次竞拍开始，杭州表示这也是“妥协”啊，央行不也表态了么，不能为难房企，我这边也要完成规划的出让对吧？
但不管哪种，第二次出让，都非常想一次压力测试，有了结果后，就是“妥协”，这种举动对于城市来说问题不大，但是对于坚信土地财政将要消失、房价要从根源上溃败的人来说，打击有点大，贴吧里已经看到一些回复表示不晓得这是要干嘛。
网上这条新闻下边我看到读者留言很有意思，就俩字：
呵呵。
集中供地后 卖地收入降了吗？
不过，话说回来，虽然不少人默认了土拍凉凉，但是实际情况和他们想的可能有不小的出入......
不说别的地方，我们就看看去年卖地前十的选手们，今年现在的表现如何。
数据来源：网络
除了佛山是还没集中供地我没放进来，其余城市截止到第二批集中供地的卖地收入占去年全年的比例，就是如图了（数据查找于网络，如果有误还请指正）。
可以看到，上海、杭州、南京、北京、成都这五个地方，在还没进行第三批集中供地的时候，就已经占比超过了80%，尤其是北京，几乎持平了。
对于它们来说，只要第三批不出现严重扑街，超过去年的水平那基本是板上钉钉的。
稍微差得多点的是广州和重庆，70以上80未满，但即便如此，依然有很大机会同比增长，因为经历了二次供地的遇冷，很多城市可能都在憋大招。
看着比较困难的也就是武汉和宁波了，60%还没到，有可能不如去年。
从占比来看，也可以大概看出这些城市的热度，虽然都是一线新一线，但是房企的信心，以及自身调控等因素还是差别很大的。
我们就说回杭州，二次拍地时铺天盖地说掉冰窟了，凉凉，流拍过半，惨不忍睹，杭州终于卖不动地了，但是很多人却没注意到，上半年杭州卖地就已经赚了2001亿，第二次拍地虽然冷清，但也依然有257亿进账，这还是在房地产被政策锤个半死的情况下。
要知道，去年在疫情影响下报复性增长，也就2574亿！
即便是新一线，到底还是向土拍低头了，而杭州这么一表态，其他城市会怎么做，就很有意思了——是跟着一起放宽点，还是坚持收紧？
至于第三次拍地放宽了要求，这样做好不好，我就不评论了，放任不管不对，一刀切显然也是挖坑，各位如果有想法，就在留言区留言讨论吧，说说自己的想法。
