楼市 恢复真面目
全球房地产，正在恢复真面目。
各国央行不断加息，贷款利率迅速上升，楼市需求被抑制。
从欧洲到北美，楼市逐渐见顶。
英国最大房地产网站Rightmove在8月15日报告中指出，8月待售新房环比价格下降1.3%，同比增速从9.3%下降到8.2%。
从价格分布来看，高价位房跌幅最大，从区域来看，伦敦房价领跌。
Rightmove房地产科学主管Tim Bannister认为：
多个指标显示，（房地产）市场活动从过去两年的高位持续降温。在今年剩余时间里，加息的影响可能会逐渐显现出来。
其他欧美国家同样如此。
加拿大房价自2022年4月以来下跌13.3%，下跌速度超过金融危机时期。
澳大利亚房价7月环比下降1.4%，连续第6个月下跌。韩国首尔公寓价格创下两年多来最大跌幅，成交量下滑70%。
新西兰7月房价指数同比下滑2.9%，为2011年以来首次同比下降。
美国也不能免俗。
美国房地产网站Realtor.com数据显示，7月份最后一周，美国中等价位房屋平均销售时间同比增加1天。
尽管只多了1天，但是这个指标2020年6月以来首次增长。
之前Realtor.com发布的一份报告显示，7月全美活跃挂牌房屋数，同比增长31%，连续第三个月创下新高。
公司首席经济学家Danielle Hale表示：
楼市终于到了转折点。
与此同时，大洋彼岸的中国央行，选择了另一种方式：超预期降息。
中国楼市，正在经历筑底回升。
之前的国务院常务会议已经明确提出，扩大有效需求要综合实施政策，积极的财政政策同样要积极作为。
想要支持生产端、消费端等经济发展薄弱环节尽快修复，支持楼市回暖，离不开更多产业政策和地方因地制宜的房地产调控政策。
央行打响了下半年稳增长第一枪。
5年期以上LPR报价下调，有利于支持当前处于筑底阶段的房地产市场，带动房贷利率下调，推动楼市回暖。
全国各地城市，也在积极出台措施，促进房地产交易与流通。
8月17日有媒体报道，山东省济召开发布会，围绕“带押过户”展开介绍。
媒体梳理发现，除了济南，2022年以来广东珠海、山东青岛、云南昆明等多个城市，都开始加大力度推行二手房带押过户。
简单来说，传统二手房交易模式中，卖家要出售二手房必须把贷款先结清，导致整个交易周期明显拉长，甚至交易失败。
带抵押过户模式，让二手房交易的风险与成本一同下降，既解决了银行的困难，也提升了市场活力。
也许会有人觉得，当下楼市的库存很高，很难去化。
实际上从数据来看，距离曾经的库存顶点还差得很远。
国家统计局数据显示，全国商品房待售面积高峰，出现在2015到2016年左右，大约是4.5亿平米。
截至2022年7月，最新数据显示全国住宅类待售面积2.6亿平米，同比上一年增加大约14%，环比略有下滑。
尽管如此，2.6亿平和曾经的4.5亿平米比起来，相差依旧很大。
这也意味着曾经的大规模棚改，没有实行的基础，更多的各地城市政府因城施策，有针对性地去库存。
作为周期性特征极其明显的行业，房地产只是在缓慢筑底过程中。
复苏必然会到来，只是时间问题。
稳步慢行 穿越周期
除了利率下调和政策扶持，我们还需要重点关注一个主体：
房地产企业
就在两天前，楼市迎来了久违的好消息。
21世纪经济报道获悉，8月16日消息称监管机构近期计划通过制定国有企业担保，以及承销示范房企的人民币债券新发，为房企提供流动性支持。
监管部门同时指示中债信用增进投资公司，对这些房企发行的中期票据，开展全额无条件不可撤销连带责任担保。
这已经不是监管机构第一次为民营示范房企保驾护航了。
2022年5月份，碧桂园、龙湖、美的、新城控股和旭辉5家民营房企，相继被监管机构选定为示范房企，获准通过信用保护工具的方式，发行人民币债券。
不能忽略的是，2022年世界500强榜单中，依旧有5家中国房企上榜，分别是：
碧桂园
绿地
万科
保利
龙湖
过去中国楼市推崇高周转、高杠杆、大项目，比拼的是谁借钱成本低，谁的胆子更大，然而借来的钱终归是债务，债务就会有到期的时候。
能够在低潮时期以较低成本融资，保持稳健经营策略，才能最终走出低谷，迎来真正的光明。
国统局8月15日数据显示，7月70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市数量略增。
其中一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。
在当下这个关键时刻，示范房企们获得监管层支持，就是一种肯定，提振的是全行业信心。
信心比黄金更重要，对楼市来说一直如此。
8月18日，碧桂园召开投资者会，总裁莫斌表示，在中债信用增进公司全额担保情况下，公司正推进中票发行，发行概率较大。
会上还公告了上半年的相关数据，预计核心净利润在45亿到50亿之间，股东应占净利润介乎2亿至10亿。
整体来看，碧桂园财务稳健，营收稳步增长，回款率依旧保持高位，债务规模稳步下降，融资渠道通畅多元，仍旧是民营房企中信用评级最高的开发商之一。
今年上半年碧桂园在214个城市，如约交付1070批次，超25万套房屋。
融资端，碧桂园是政府监管支持的示范性房企之一，在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，发行可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币。
去年下半年至今，碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿，是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。
上半年，权益销售1850亿元，权益回款现金回款约为1703亿，权益回款率92%，已连续7年回款率保持90%以上的区间。
楼市正在从数量型发展模式，加速转变为质量型发展模式。
走新型城镇化道路，已经成为全国普遍共识，十四五计划也提出，坚持走中国特色新城镇化道路。
深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展。
碧桂园创始人、董事会主席杨国强曾多次表示：
我们要做好应该做的所有事，持续提升自身的全周期综合竞争力，坚持高质量发展，成功穿越周期。
通过精准监控每个城市的库存，月均销售面积和平均开盘时间等指标，碧桂园进一步精细化运营。
2021年为例，在其监控的367个地级市、省级直辖县级市以及自治州及地区中，有大概14%的城市处于库存货量供应过量的状态，剩余86%处于库存合理或者健康状态。
在已经进驻的256个三四线城市中，90%的城市处于库存短缺或合理状态。
2022年将是碧桂园科技智慧建造全面落地的一年。
6月集团发文宣布成立科技建筑集团，聚焦科技建造方式，推动机器人施工技术应用，实现“设计-施工-运营”贯通，为客户提供高品质、高附加值建设服务。
正如总裁莫斌在6月管理会议上说：
我们要想办法让应用科技建造的好项目变得更多，让科技建造成为支撑地产主营业务发展的核心竞争力。
楼市走向新常态，危机中永远蕴藏着机会，希望就在不断前进的远方。
房地产的金融属性越来越淡化，人们追求美好生活的向往却不会停止，高品质居住属性，变得越来越重要。
只有通过市场锤炼与考验的房企，才能够越来越成熟、发展得越来越好，在科技与人文双重加持下，走在更加光明的道路上。
