这几天，南京多区域的“限购放松消息”刷屏朋友圈，以至于很多人见面都会问有没有开到第三套购房证明。尽管南京限购放松尚未得到官方的确认，但种种迹象显示，包括南京在内的省内楼市政策正处于调整酝酿期，而外地人在宁置业门槛也在逐步降低。对于近期南京以及全国楼市的风云变幻，江苏经济报也为读者逐一梳理。
楼市万象：
开购房证明就像开盲盒
4月23日，南京人的朋友圈被一条消息刷屏——“南京户籍放开限购，能买第三套”“外地户口，只要满6个月社保即可购买”，随即列举出南京放开限购区域的地区范围。
随后，一些名下有房的市民表示，的确在“我的南京”APP又开出了购房证明；但也有人表示，尝试后开不出来。
南京楼市的政策“调控风”由溧水、六合（除大厂）率先吹起，如今已经蔓延到了主城多区域。 4月12日，南京市六合区、溧水区房产交易管理中心确认，从当日起，外地户籍购房者可在南京市六合区、溧水区限制购买一套房。此前的规定是，外地户籍购房人要在当地缴纳1年社保，以及开具工作证明才能开出购房证明。
到本周，南京市房地产市场交易中心工作人员表示，针对外地户口开具购房证明政策又有所改变，只要是在职状态，社保满半年就可以来开（购房证明），目前窗口已经在执行。
由于政策尚不明朗，限购者开具新购房证明条件仍然成谜。大家分歧点在于：放开限购的区域到底有哪些，以及认定究竟是以房子所在地为准，还是以户口所在地为准。
除了南京楼市的宽松政策之外，省内其他城市的消息可以说是接踵而至。无锡江阴在近期将首付比例降至2成，从4月15日起，农业银行在江阴执行首房首贷2成、二套3成的首付政策。早在此前，苏北的徐州、苏中的南通、苏南的镇江都有过降首付的行动，而且力度不小。
市场延伸：
土地市场遇冷，政策亟待官宣
对于楼市宽松政策频频出现的情况，相关人士分析与市场行情特别是与土拍遇冷有一定关系，此外库存、去化等压力也是影响因素。在刚刚结束的南京2022首场集中土拍中， 流拍率高达30%，8幅底价成交，只有3幅触顶，且出让地块全部被央企、国企拿下，民企集体躺平。
此外，南京新房库存压力也非常大， “蓄水池”已经逼近7.7万套，按照现在的销售速度，去化周期可能超过10个月。并且从近期加推楼盘的数据来看，大部分楼盘的去化也较为一般，11盘领取销许，仅1盘摇号。二手房市场也不容乐观，据贝壳二手房官网显示，南京目前挂牌二手房已超过13.27万套。
对于近期楼市政策调整的情况，并未有官方明确回复。南京市住房保障和房产局的工作人员回复是“没有看到文件，没有接到通知，至于什么时候发文，可以多多关注南京市住房保障和房产局网站，购房证明只要能开出来，就能买”。
华侨路南京不动产交易中心的工作人员表示，具体不太清楚，尚未接到官方通知。江宁等区的不动产交易中心工作人员透露， 有听说，但官方还没有正式发文，办件仍是按原来的流程走。
专家解读：
房产暴利时代已过，投资风险大
“我个人认为，房产行业暴利时代已经过去，个人房产投资风险很大，需要格外谨慎。”南京财经大学房地产系朱高立老师在接受江苏经济报记者采访时指出，南京适度放宽限购政策属于意料之中，毕竟到2025年南京的目标是全市人口到1000万人，目前900多万的数据与此目标仍有差距，而让新市民到南京置业是目前比较好的办法。从全国情况看，2022年，中央多次强调支持合理住房需求释放，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。3月16日，银保监会高层表示，要坚持“房住不炒”，持续完善“三稳”房地产长效机制。
除了限购政策解绑之外，朱高立认为限贷政策以及开放热点区域解绑更为必要，因为即使是有经济实力的市民也不愿意全款支付房价，如果是非热点区域，更是难以获得实力购房者的认同。朱高立提醒有置业需求的市民，在政策形势不明朗、经济下行压力较大的情况下，高杠杆投资房产风险极大，需要慎之又慎。
对于房地产业未来的前景，朱高立仍然表示乐观，因为相比发达国家城镇化比例，我国的城镇化仍有很大的进程，一线城市以及新一线城市的房地产仍然值得看好，同时随着养老地产以及改善型地产的需求加大，房地产行业仍是拉动多个产业链的重要支柱产业。
江苏经济报记者 王琦
