看万亿恒大如何瘦身?

看万亿恒大如何瘦身?
2020年04月02日 10:21 猫财经

在房地产行业内有个说法:恒大,是踩点能力最强的房企。

在投资端,2013年初恒大提出“回归一二线城市”战略,大规模在一二线城市投资取地;2015年5月恒大提出“48天在全国获取100个项目”命令,抄底土地市场,同时加快新开工,随后四季度,中央对房地产业高调的松绑,截至2015年12月31日,恒大新购土地规划建筑面积约3484.7万方,累计土地储备约15600万方,为2016年的业绩爆发储备充足弹药。

在营销端,2011年1月26日国八条出台之前,恒大在全国各大媒体打出折扣广告,行业变天之前集中抢收;在2015年“3·30”新政出台前恒大提出“无理由退房”,押注新一轮房价上涨周期;2016年7月,恒大集中清理存货,7、8、9连续三个月单月销售在500亿上下,9月初开始又在推出了“全国82折”优惠,成功在当年“930”这轮新周期开启前实现业绩抢收。

也正因为恒大总是能如此恰如其分地,先于他人研判出市场下一步动作,并提前主动进行调整。行业对于恒大每次的策略调整,都会十分警觉,亦无形中成为同行的风向标。

这一回,恒大又有了大动作——3月31日,恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上宣布,从2020年开始,恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。

早在2017年,恒大就开始由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转型。而此次提出的“高增长、控规模、降负债”的发展战略,正是恒大基于中长期的市场研判后,做出的进一步深化转型。

高增长:万亿恒大计划首次公开

“高增长”就是要实现销售高速增长。

据集团副主席、总裁夏海钧介绍,今年恒大对外公布的销售目标是6500亿元,但实际上在恒大内部,目标是要实现8000亿元的销售规模。且到2022年,恒大希望能实现销售1万亿元的销售规模。

从数据来看,2019年,恒大实现合约销售额6010.6亿元,较2018年增长9.0%。而2020年要实现6000亿元到8000亿元增长,意味着要达到33.1%的增幅。

放眼目前已经召开了2019年度业绩会的龙头房企,面对2020年不确定性愈发加剧的市场,管理层或调低目标增速至个位数,或只求维持和去年一致的业绩,甚至还有同比调低销售数值的,更不用说增速20%以上的房企,少之又少。

而作为行业规模第三的房企,恒大却依然在追求大象起舞,且在未来3年里,还要舞得更迅猛。

如何实现这个目标?恒大的答案是:“拥抱互联网,拥抱新经济”。

今年一季度,受到新冠疫情不断蔓延的影响,从1月底至2月底,房企的线下销售基本停滞。在这种情况下,恒大未雨绸缪,从1月底就开始规划将培育多年的“恒房通”平台,启用为集团现阶段的主要销售通道。2月13日,恒大推出了5000元认购金+7.5折优惠+无理由退房等多套购房组合拳,网上销售全面铺开。在第一天里,恒大就通过恒房通实现了1万多套的销售量,而后截至到2月28日的10多天时间里,恒大共计实现了447.3亿元销售金额,回款接近200亿。而3月里,恒大继续以7.8折等重优惠追击,同时,高额的佣金,也帮恒大挖掘来了上千万最优质的客户群体和最优质的销售群体,利用宅家时间,通过恒房通帮助恒大卖房。在扩宽去化渠道和贴地式购房优惠的叠加下,恒大在3月单月实现了600多亿销售额,同时回款也到达660多亿,许家印表示:“这在历史上是没有过的。”

于是,整个第一季度,在同行一筹莫展之时,颠覆性地创造了全新营销模式的恒大,逆市取得了销售额约1465亿元,比2019年同季度的1196亿增长了22.5%。 

在许家印看来,在这种条件下,能够实现销售的大幅度增长和销售回款的大幅度增长,也是恒大在2020年全面实施发展方式转变,迈开的重要一步。

控规模:土储面积维持2亿平方米

而控规模,指的是控制土储规模。

投资者和投资机构在评判一家房企的时候,主要从人才团队、财务运营和土地储备三个维度去评判。土地储备不仅能决定企业未来的规模,还能窥见出企业的利润空间。

年报显示,2019年里,恒大新购项目153个,新购土地储备建筑面积6703万平方米,土储原值1408亿元。

而截至到2019年末,恒大共拥有土地储备项目876个,总规划建筑面积2.93亿平方米,土地储备原值为人民币5273亿元,楼面价约1800元/平方米。总土储中,约有67%分布在中国的一二线城市,33%分布在三线城市。

按照2019年的销售面积推算,恒大现有的二级土地储备面积,已经足够满足集团未来5年的开发需求。

此外,恒大还拥有处于不同阶段的旧改项目101个,目前仅有深圳的6个合计122万平米的旧改项目纳入了土地准备。随着旧改项目的推进,未来还有更多的项目纳入,进一步增厚恒大的土储。

手中面粉充沛的恒大,决定从今年起每年减少3000万平方米土地储备,最终通过三年时间,减少9000万平方米,把总土储控制在2亿平方米左右。

按照土储控规模的方针,夏海钧指出,2020年-2022年,总土地储备计划平均每年减少3000万平方米左右。“三年减少9000万平米,把我们的总土储控制在2亿平方米左右,那么按照这个目标大概以后三年,我们每年新增的土储大概是4000万左右。”

降负债:节流投资增厚回款

第三点的降负债目标,则容易理解得多。而这个目标的实现,正需要前两个战略的结合。这也进一步解释了,为什么在同行不断增大土储规模的时候,恒大却要塑身土储。

首先,恒大将通过销售规模的大幅度增加,每年提升1500—2000亿的回款规模,同时,再通过每年减少2000多万平方米的土地储备,将拿地支出维持在2018年、2019年的水平里。这样,在销售增长,支出不变的的双重作用下,恒大每年的销售收入可从4500亿元提升到7000亿元,从而增加2500亿元的现金余额,实现公司有息负债的大幅减少。

而控制土储对于负债调节的另一个原因,还源于2019年里,恒大有50%左右的新增土储,都是并购而来的。“都是小企业发展过程中,扛不住了,由恒大接过来了”,夏海钧解释道:“这些项目原先就自带有很多信托,在收购时原先的信托产品没有到期,并表之后就变成了恒大的债务,筑高了债务总量。”

未来,随着土地项目不断消化售出,恒大这几年因并购增多带来的不良影响也将逐渐降低。

从数据看,2016年至今,恒大的净负债率已经从450%,降到了150%左右。许家印表示:今年,恒大的目标是力争减少2000亿。而恒大的中长期奋斗目标是力争2020年到2022年每年有息负债总额平均每年减少1500亿元,到了2020年,将公司的总负债规模降到4000亿元以下,负债率降到同行业中低以下的水平,实现更健康的增长。

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