近期，“大湾区中秋晚会”、“大湾区哥哥”等接连冲上热搜，使得“大湾区”再度归回到人们的视线，而几次递表失败的中国文旅似乎也打上了“大湾区”的主意。
10月22日，为顺应公司发展需要以及大湾区一体化发展趋势，中国文旅集团更名为大湾区文旅康居股份有限公司（以下简称“大湾区文旅”），并再一次向港交所递交了招股书。值得注意的是，这已是大湾区文旅第四次冲刺IPO了。
事实上，大湾区文旅赴港上市曾三度折戟。此前的2020年4月17日、10月23日以及2021年4月23日，大湾区文旅均向港交所递交招股书，但均未能在6个月内通过聆讯，而被列为“失效”状态。
在接连闯关失利的情况下，即便大湾区文旅已经超过三条红线新规的“及格线”，然而文旅企业却过度依赖“卖房子”，从而导致公司毛利率逐年递减的危机却未曾改变。
标榜文旅企业，
收入8成竟靠“卖房子”
资料显示，大湾区文旅是一家文化旅游物业的开发商，主要于中国广东省江门及其认为具有发展潜力的其他地区从事文化旅游胜地内度假物业的规划及发展。
招股书显示，大湾区文旅的业务主要分为两个板块，分别是度假物业发展、文化旅游业务。目前，公司在恩平拥有包含18个度假物业发展项目的组合，文化旅游业务则包括泉林黄金小镇、奥园英德巧克力王国、泉林欢乐世界等项目。
事实上，大湾区文旅并不是一个单纯的文旅IP企业，而是极度依赖销售度假物业的企业，其“卖房子”的收入占比超8成。
2018-2020年以及2021年5月末，大湾区文旅来自销售度假物业业务的收入分别为2.67亿元、5.94亿元、8.48亿元和2.78亿元，占总收入的比例分别为79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。而同时期内，公司来自文化旅游业务的收入分别为6771.4万元、1.42亿元、1.19亿元和4109.4万元，占比分别为20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。
截至10月13日，悦景拥有大湾区文旅28%的股份，为公司单一大股东。悦景由Add Hero全资拥有，而Add Hero由中国奥园（HK:03883）全资拥有。也因此，中国奥园为大湾区文旅的间接单一大股东。
值得一提的是，2018-2020年以及2021年5月末，奥园集团为大湾区文旅的五大客户之一，分别占其总收入约4.5%、5.6%、0.5%及1.4%，同时亦为其供应商之一。
“卖房子”毛利连年下滑，
资产负债率刚达“三条红线新规”
近年，大湾区文旅的业绩也是呈现递增趋势，并且2021年一改去年同期疫情影响下的颓势。
2018-2020年，大湾区文旅的收入分别为3.35亿元、7.36亿元和9.68亿元，对应的净利润分别为7260.5万元、1.04亿元和1.53亿元。截至2021年5月31日，大湾区文旅的收入为3.19亿元，净利润1507.7万元，而2020年同期的收入为5221万元，净亏损1555.4万元。
值得注意的是，在营收迅速增长的同时，大湾区文旅的销售度假物业毛利率却在持续下滑。从2018年的47.3%降至2020年的37%，并进一步降至2021年5月末的26.7%，近3年里足足下降了20.6个百分点。而文化旅游业务的毛利率则一直保持在30%左右。
因此，受营收占比超8成的核心业务毛利率连年下滑影响，大湾区文旅整体毛利率由2018年的44.8%下降17.6%至2021年5月末的27.2%，并且为三年中首次低于30%。
值得一提的是，在此前资产负债比率一直是大湾区文旅的“痛点”。2018年、2019年，公司的资产负债比率分别为632%和272.2%，直到2020年这一比率才出现大幅好转为37.9%。对此，大湾区文旅解释称，由于2019年的利润及全面收入总额有所增加，以及部分应付股东款项资本化作对集团的出资，导致股本增加所致；而2020年则是因偿还银行及其他借款而下降。
不过，到2021年5月末，由于银行借款及其他借款上升，大湾区文旅的这一比率又再度上升到99.8%。
此外，根据三条红线新规，剔除预收款后的资产负债率不得高于70%，净负债率不得高于100%，现金短债比不得小于1。尽管大湾区文旅的净负债率、现金短债比均达标，分别为5.4%、2.6，然而其资产负债率为67.8%，也只是刚刚达到“及格线”。
有意思的是，能让大湾区文旅在一年多的时间里连续三次递表失败后仍越挫越勇，除了公司自身负债压力较大以外，或许也与其大股东中国奥园有关。
近几年，中国奥园的负债总额持续攀升，由2018年的1581.24亿元上升至2020年的2714.26亿元，可以说三年来负债大增超1000亿元。此外，截至2021年上半年，中国奥园的负债总额仍有2628.64亿元。
通过改名“蹭”上热门区域“大湾区”，尽管大湾区文旅一再表示将重点专注于及加强文化旅游业务，打造一流的文旅运营平台，但其收入中的8成靠“卖房子”却也是不争的事实。
