需求疲软、市场观望情绪浓厚下，今年上半年，多家房企销售额大幅下滑。
据国家统计局发布的数据，上半年全国商品房销售金额和面积同比分别下降了28.9%和22.2%。
在当前市场环境下，越秀地产上半年实现销售额增长，实属不易。
“越秀地产是TOP30房企中，上半年唯一实现销售额正增长的企业。”越秀地产资本经营部总经理姜永进在业绩发布会上如是说。
据越秀地产8月18日发布的2022年上半年业绩，该公司期内录得合同销售金额约为人民币489.1亿元，同比上升3.2%；营收同比增长29.1%至312.9亿元，核心净利润同比增长1.4%至21.3亿元。
销售额逆势增长
1235亿元销售目标不变
越秀地产管理层表示，公司根据所在城市调控政策和市场变化，制定“一城一策”和“一项目一策”的精准销售策略，实现了销售额逆势增长。
分地区看，越秀地产持续深耕的大湾区实现合同销售金额约317.5亿元，占总销售额的比重为64.9%，广州地区销售额则同比增加10.4%至293.4亿元；华东区域、华中区域销售额分别实现13.7%、8.6%的增长。
越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上表示，“公司能够保持稳健发展有四大原因，一是坚持稳中求进、保持有质量的发展，在保评级的前提下用好杠杆；二是选好项目与城市，战略布局非常重要；三是要有产品力支撑；四则是营销力，越秀地产较早启动了线上营销。”
毛利方面，上半年越秀地产毛利率为21.2%；实现毛利润66.5亿元。
林昭远表示，行业利润率下滑是普遍的，毛利率处于20%至25%之间为合理水平，符合当前行业发展态势。越秀地产立足选好项目、做好产品、控好相关成本，将利润率控制在合理水平。
有了上半年强势的销售数据，越秀地产对完成今年目标销售额充满信心。该公司此前定下的年度销售目标是1235亿元，即同比增长7%。
业绩会上，林昭远重申了这一目标，“对于这个销售目标，今年不作调整，非常有信心达成。”
林昭远认为，从政策角度看，在房住不炒的前提下，相关部门支持刚需及改善需求的释放满足，且财税及货币政策、过去各城市购房的限制性条件均有所放松，下半年市场有希望企稳回升。
此外，据姜永进透露，越秀地产可售资源充足，2022年可售资源约2146亿元，其中61%位于大湾区，18%位于华东地区。
针对市场下半年走向，越秀地产管理层预计，下半年调控政策将持续宽松和完善，支持居民自住及改善性合理购房需求，保持房地产市场的良性循环和健康发展。
从拿地金额看，财务稳健的越秀地产在今年上半年大幅“加仓”，共支付土地款及拍地保证金160.8亿元，上年同期则为109.2亿元。
越秀地产逆势拿地的野心才刚刚展露一角。姜永进在业绩会上表示，预计今年土地款支出及拍地保证金为457.2亿元。
上半年，越秀地产坚持“一城一策”和“量入为出”的稳健投资策略及“1+4”区域化投资布局，将投资重点聚焦在大湾区及华东地区，投资项目聚焦在具有经济、产业优势和人口净流入的区域和城市。
报告期内，越秀地产通过多元化增储方式在7个城市获取了16宗土地，总建筑面积约346万平方米；通过TOD、国企合作和产业勾地等渠道增储占比为55%。
其中，“大本营”广州获取5个优质地块，新增土地储备126万平方米，继续巩固在广州市场的龙头地位。
截至6月底，越秀地产拥有总土地储备约2860万平方米，其中大湾区和广州分别有土地储备1512万平方米和1292万平方米，占总土地储备的52.9%和45.2%；华东地区、华中地区、北方地区及西部地区占比则分别为14.5%、19%、9.4%、4.2%。
越秀地产特色的TOD模式业务也在今年上半年实现新突破，首次走出大湾区，通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目，总建筑面积约37万平方米。此外，越秀地产还向母公司收购了广州琶洲南TOD项目。
目前，越秀地产TOD项目土地储备合计359万平方米，占总土地储备的12.6%。
据姜永进在业绩会上透露，上半年越秀地产TOD项目销售稳健增长，实现合同销售金额约人民币120.7亿元，同比增长58.8%。其中，琶洲南TOD实现57.9亿元、星樾TOD实现30.1亿元、星瀚TOD实现12.8亿元。
“过去30年来，TOD业务是越秀地产的重要产品线。随着城市轨道交通的发展，各大城市非常注重地铁上盖物业，各级政府也非常重视轨道交通将产城融合在一起。”林昭远表示。
据林昭远介绍，过去几年，越秀地产组建了TOD研究院，针对城市规划发展与企业经营需要的有机融合，越秀地产与各大城市地铁规划建设方做了多轮接触和交流，也取得了一定的成就。
“相信随着TOD项目数量的增加和开发效率的提升，以及我们TOD产品力的声誉，越秀地产在TOD领域具有一定的竞争力，有望进一步拓展相关项目。”林昭远表示。
三道红线保持绿档
债务结构进一步优化
销售额逆势增长、积极拿地的背后，是越秀地产稳健的财务水平。
截至6月底，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约为390.5亿元。虽现金及现金等价物较上年同期有所减少，但主要系上半年加大了土地款项支出，这部分支出是越秀地产未来的增长动力。
三道红线方面，越秀地产持续保持绿档，流动性充足。剔除预收账款后的资产负债率为69.4%，净借贷比率为59.7%，现金短债比为1.45倍。
债务结构进一步优化，截至6月底，越秀地产一年内到期的借贷占总借贷的32%，去年同期则为39%。
融资方面，报告期内，越秀地产抓住国内有力的市场融资环境，成功发行公司债共61.5亿元；融资成本进一步降低，平均借贷成本同比下降34个基点至4.11%，在行业中处于领先地位。
越秀地产稳健的财务状况获得了评级机构的认可，穆迪、惠誉继续维持其Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。
去年下半年来，部分房企出现流动性问题，出售优质资产保现金流。凭借充裕的资金和信贷额度，包括越秀地产在内的稳健房企有望在这一轮市场波动中有所斩获。
