越秀地产:2022逆势增长,长期主义跑出 “加速度”

越秀地产:2022逆势增长,长期主义跑出 “加速度”
2023年03月22日 10:28 猫财经

在3月15日下午的业绩会上,越秀地产管理层面带笑容,略显轻松——过去一年,公司成为极少数销售额正增长的房企,营收及净利润也实现同比增长,这确实是可圈可点的成绩。

过去几年,越秀地产曾被质疑“过于保守”,不管是区域布局还是增长目标的设定,在外界看来都过于谨慎。

2022年一考则证实,若没有过去几年的“主动克制”,就没有越秀地产2022年的“一枝独秀”。

多年稳健前行

为将来蓄力

2017、2018年,一批房企狂飙,在规模上踏上新台阶,越秀地产却没有加入这场竞速,而是继续按照自己的节奏,制定看似“保守”的目标,不疾不徐往前走。

在全国化方面,出身广州的越秀地产也未跳脱出大湾区的圈子,将投资高度聚焦在大湾区。截至2018年末,公司当年土储仅分布于14个城市,全国化布局的空间仍较大。

也因此,外界对于越秀地产“过于保守”的评价持续了多年。但从另一个角度看,所谓“保守”是越秀地产一种理性、主动的“克制前行”。

以销售目标的制定为例,越秀地产2019、2020下调销售增速是有依据的,管理层彼时判断,2018年市场调控将保持持续性和稳定性,一二线城市严格调控持续、三四线城市政策红利减弱,市场需求的释放将放缓;次年则是综合考虑疫情作出的客观安排。

理性扩张、将投资聚焦于核心城市,则为越秀地产的去化和资产升值带来保障。同时,越秀地产并未将自己圈定在大湾区,而是多种方式获取优质土地,该出手时便出手。

越秀地产管理层曾多次回应外界对其“保守”的评价,董事长兼执行董事林昭远在2020年全年业绩会上表示,“有人说我们太保守,但我认为企业核心是走得更远。”

事实证明,越秀地产的节奏是适合其自身发展的,过去几年公司在投资和区域布局上的坚持是为将来蓄力,为公司带来了相对健康的财务基本面、核心城市优质资产,最大化减少了这一轮下行的冲击,一定程度上助力了公司2022年的逆势增长。

正如林昭远在此次业绩会上所说,“有些人批评我们比较保守,我认为是长期主义。”

多项心指标逆势增长

2023销售目标增幅6%

2022年,房地产市场深度调整,市场销售随之下降。据国家统计局的数据,去年全国商品房销售额及面积分别同比下降26.7%和24.3%,市场规模大幅下滑。

同期,越秀地产合同销售金额同比逆势增加8.6%至1250.3亿元,实现年度销售目标。

多项核心指标实现增长,营收同比上升26.2%至724.2亿元,股东应占净利润则同比上升10.2%至39.5亿元,按核心净利润的派息比率为40%。

分地区看,越秀地产在经济活跃、人口流入量大的大湾区及华东地区合同销售额分别为596.8亿元、429.5亿元,占比超82%。广州仍旧是越秀地产业务量最大的城市,合同销售金额531.9亿元。

实现逆势增长的同时,越秀地产在行业深度调整期拿出冲劲逆势增储,年内运用“6+1”多元化、特色化增储模式,在广州、深圳、杭州、南京等12个城市新增37幅土地,总建筑面积约为695万平方米;约53%通过多元化模式获取,其中TOD、“城市运营”、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的11.5%、5%、34.4%和2.2%。

截至报告期末,越秀地产总土地储备2845万平方米,其中大湾区占比49.8%;TOD项目为8个,总土地储备达386万平方米,约占公司总土地储备的13.6%。

值得注意的是,越秀地产擅长的TOD项目去年实现较大突破,通过股权收购方式收购了大湾区之外的首个TOD项目——杭州勾庄TOD项目,意味着其TOD全国化布局的新突破。

TOD项目全国化的节奏有望更进一步,林昭远在业绩会上透露,“找我们在谈合作的城市还是比较多的,我们也在积极谋划。 ”

年内,越秀地产TOD项目实现合同销售金额220.9亿元,同比上升23.6%。其中,年内向母公司越秀集团收购的琶洲南TOD项目就为越秀地产贡献了101.4亿元合同销售额。

在去年实现多项指标逆势增长的基础上,今年,越秀地产管理层冲劲满满。

越秀地产资本经营部总经理姜永进在业绩会上表示,公司2023年的合同销售目标为1320亿元——同比增幅约6%。

若无特殊情况,越秀地产实现这个目标并不难,今年其可售资源为2400亿元,去化率达到55%便能完成年度目标。

投资方面,越秀地产今年打算花400亿元用于土地款支出及拍地保证金。今年年初,在北京斥资59亿拿下两块地,已经让外界看到了越秀的谋略。

努力与“长期主义”

助力越秀跑出加速度

“合同销售额有8.6%的增长,这个数字来之不易。”林昭远在业绩会上坦言,“过去一年从产品端、营销端再到管理层,可以说是365天无休,我们是很努力,而且不只是为了完成当年的发展指标,还从投资角度敢于拿地。”

过去一年,越秀地产努力抢节点、抓回款。林昭远表示,“公司大部分项目都在抢工、抢节点,抓紧推好的项目促进去化,回流之后抓紧去投更好的项目,形成良性循环。”

同时,越秀地产积极应对市场调整,制定实施“一项目一策”的精准销售策略,线上和线下营销有机结合。2022年公司重点推动了数字营销工作,通过推广“越秀房宝”降低对中介渠道的依赖和支出。林昭远透露,去年公司线上自销的占比达50%,通过中介渠道的销售降至20%。

诚然,“努力”不足以概括越秀地产逆势增长的原因,公司奉行的“长期主义”发展理念是其增长的重要支撑。

在林昭远看来,越秀地产长期主义的体现是“好产品、好服务、好品牌、好团队”,这也是越秀地产一直坚持的“四好企业”理念。

以好产品和好服务为例,越秀地产在长隆的一个项目销售均价较周边项目高,琶洲南TOD项目的销售火爆,都展现了越秀在产品力上的优势;第三方调研机构的数据显示,越秀服务在去年的满意度达92.1分。

践行长期主义带来的健康的财务基本面,则是越秀地产实现逆势增储的底气。

2022年,越秀地产继续保持财务健康,资金流动性充足,“三道红线”全部“绿档”达标。截至报告期末,公司现金及现金等价物及监控户存款总额约为351.2亿元;剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为68.8%、62.7%和2.23倍。

同时,在市场下行、企业融资环境难言乐观的情况下,越秀地产稳健的基本面及国资优势更加彰显,公司平均借贷成本进一步下降10个基点至4.16%,保持穆迪Baa3和惠誉BBB-投资级信用评级,展望稳定。

2022年全年,越秀地产于境内成功发行公司债券合共人民币98.4亿元,加权平均利率3.11%。

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